A jelzáloghitel mutatói

Nem kell pénzügyi szakértővé válnunk ahhoz, hogy sikeresen intézhessünk jelzáloghitelt, ugyanakkor a legmegfelelőbb termék kiválasztása előtt tanácsos tájékozódni a témáról. Nézzük meg, melyek azok az alapfogalmak, amelyekkel nem árt megismerkedni.

Jelzáloghitel és ingatlannal fedezett fogyasztási hitel

A kettő nem ugyanaz. Közös bennük, hogy a kölcsön fedezetéül ingatlan szolgál, vagyis a bank zálogjoggal rendelkezik a fedezetül felkínált ingatlan fölött, s ha az adós nem fizet, a bank elveheti azt. A különbség nem is a kamatlábak nagyságában rejlik, főleg ha mindkét esetben dokumentáljuk, hogy ingatlanvásárlásra fordítjuk a pénzt. Abban különböznek, hogy melyik típusú kölcsönt melyik törvény szabályozza. Az ügyfélnek végső soron mindegy, hivatalosan minek nevezik a felvett kölcsönt.

A legszembetűnőbb eltérés a két hitel között az, hogy a jelzáloghitelnél mindig alaposan dokumentálni kell a hitel célját, ami kizárólag ingatlan vásárlása, építése, felújítása, vagy egy korábbi, ugyanilyen célú hitel átfinanszírozása lehet. Ráadásul a célösszeg nem haladhatja meg a kiszemelt ingatlan értékének 70%-át. Akinek pénzre van szüksége, de nem akarja elárulni a banknak, mire akarja költeni, annak ún. amerikai jelzáloghitelt tanácsos felvennie – ez a gyakorlatban nem is jelzáloghitel, hanem ingatlannal fedezett, kötetlen felhasználású fogyasztási hitel. Az államilag támogatott hitel azonban csak rendes jelzáloghitel lehet.

A bankok jelenleg az ingatlan árának 70%-át meghaladó összeget is kölcsönadnak.

Jelzálogjog

Minden jelzáloghitelt hazai ingatlannal kell biztosítani. Vagyis a jelzálogjog olyan szerződést biztosító kötelezettség, melyet jelzáloghitel felvételénél a bank bejegyeztet a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra a területileg illetékes földhivatalnál. Az adós használhatja az ingatlant, de ha nem törleszti a hitelét a kölcsönszerződésnek megfelelően, akkor a jelzálogjog alapján a bank értékesítheti a felajánlott ingatlant. A zálogjog abszolút hatályú, azaz mindenkivel szemben hatályos, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.

A bank számára mindig az a legjobb, ha az ügyfél a felvett kölcsönt törleszti, a jelzálogjog érvényesítése csak végső megoldásként szokott szóba jönni. Ezért probléma, anyagi nehézség esetén tanácsos felvenni a kapcsolatot a bankkal, és az összes érintett fél számára előnyös megoldást kell keresni.

Loan to value (LTV)

A loan to value (LTV) egy olyan mutató, mely arról szól, hogy a hitel nagysága és az ingalan értéke milyen arányban van. Például ha felveszünk 80 ezer euró kölcsönt, a kiszemelt ingatlan értéke pedig 100 ezer euró, akkor a hitel LTV-je 80%. Leegyszerűsítve: ha az ingatlan értéke 80%-ának megfelelő kölcsönt veszünk fel, s azt nem törlesztjük, a banknak elég 20%-os árengedménnyel eladni az ingatlant, s így viszonylag gyorsan hozzájut a pénzéhez. A 100%-os hitelek esetében a bank óriási kockázatot vállal.

Kamatfixáció

A kamatfixáció a futamidőn belül azt a megegyezett időszakot jelenti, amely alatt a kamat mértéke állandó, az alatt nem változik. Például a bank 3 éves lekötéssel 1,4%-os kamatú hitelt kínál – ez esetben biztos, hogy 3 éven keresztül a kamat nem fog változni. 3 év után pedig a bank felveszi az ügyfelével a kapcsolatot, és javaslatot tesz az új kamatlábra. Előfordulhat, hogy a pénzpiaci helyzet alakulása, az időközben elfogadott esetleges törvénymódosítások és a konkurenciaharc következtében az új kamat alacsonyabb lesz a korábbinál, de jóval magasabb is lehet. Ha nem tetszik az ajánlat, lehet egyezkedni, esetleg a konkurens pénzintézettől is lehet ajánlatot kérni. A bankok általában 1, 3 és 5 éves lekötésű hiteleket kínálnak, de előfordul 7–10 éves fixáció is.

Teljes hiteldíjmutató – THM

A THM (ročná percentuálna miera nákladov – RPMN) egy százalékos érték, a hitel teljes díját mutatja meg, azaz gyakorlatilag minden olyan költséget tartalmaz, amelyet a pénzügyi intézménynek a kölcsönkért összegen felül fizetnünk kell: kamat, kezelési költség, értékbecslés díja, ingatlan-nyilvántartási eljárás díja, a hitelközvetítőnek fizetendő díj, bankszámlavezetés díja. Minél alacsonyabb a THM, annál kedvezőbb a kölcsön az ügyfél számára. (sza)