Társasházi külső szigetelés

Az a társasház, amelyben lakom – és ahol 1–3 szobás lakások vannak – elhatározta, a lakók nevében kölcsönt vesz fel a lakótömb külső szigetelésének finanszírozására. A kölcsönt nem a lakások beborítandó külső felülete alapján akarják elosztani, hanem a belterület szerint. Szerintem ez igazságtalan, mert a külső területet kellene alapul venni, nem a belsőt. Létezik valamilyen törvény, amely meghatározza, hogyan kell ilyen esetekben eljárni?

A társasházakra, panelházakra vonatkozó teljes körű szabályozás a 182/1993. számú lakástörvényben található. A jogszabály idén júliusban hatályba lépett kiegészítése jelentős változásokat tartalmaz.

A lakóházakban található minden lakás tulajdonosa egyúttal a lakóház úgynevezett közös részeinek és berendezéseinek is társtulajdonosa. Az egyes lakásokhoz tartozó társtulajdoni részek nagyságát az adott lakás területének és a lakóházban található lakások összterületének aránya határozza meg. Ez az adat az egyes lakásokra vonatkozó telekkönyvi bejegyzésben is szerepel. A ház közös részének minősülnek: a tetőzet, a tartófalak és a folyosók.

A törvény 10. paragrafusa értelmében a lakástulajdonosok által a lakás karbantartási alapjába fizetendő hozzájárulás összegét a társtulajdoni részek nagysága alapján számolja ki a lakáskezelőség, kivéve azt az esetet, amikor a lakástulajdonosok kétharmados többséggel úgy döntnek, hogy más elv alapján fizetik a hozzájárulást. (Ilyen voksoláskor minden tulajdonosnak egy szavazata van.) A lakóház közös részeinek karbantartási költségeit a lakáskezelőség a karbantartási alapban felhalmozott pénzeszközökből fedezi. Ha az alapban nincs elegendő pénz, akkor a lakóközösség a költségek fedezésére kölcsönt is felvehet. A hitelfelvételnek és a hitelbiztosításnak több módja van, attól függően, hogy a lakáskezelőség a lakók által létrehozott jogi személy-e, vagy pedig külső lakáskezelőség. A kölcsönt általában a kezelőség (mint jogi személy) veszi fel úgy, hogy a kölcsön részleteit a lakók fizetik a karbantartási alapból. Kölcsön felvétele esetén éppen ezért szükséges, hogy a karbantartási alapba fizetendő hozzájárulás összegét a lakáskezelőség úgy emelje meg, hogy a havonta felhalmozódó hozzájárulások öszszegéből törleszthető legyen a hitelrészlet. A hozzájárulás öszszegét ugyanúgy számítják ki, mint az alapvető hozzájárulást: a lakások alapterülete a mérvadó (ha a lakók kétharmados többséggel nem hoznak más döntést). Mivel a ház tartófalai – és ezek közé tartoznak a külső falak is – a ház közös részének számítanak (mert ezek nélkül a ház nem állhatna), a szigetelés költségeit a lakóknak együttesen kell viselniük, tekintet nélkül arra, hogy az ő saját lakásuk belső falait mennyire érinti a szigetelés.

Gulyás Éva ügyvéd