A földbérlet és a csődeljárás

„Fülek környékéről írok, lehet, több száz tulajdonos nevében. A szocializmus idején a tulajdonosok beleegyezésével a községek határait bérbe vette az akkori állami gazdaság, amely a rendszerváltás után csődbe jutott. Megalakult a Filagro Részvénytársaság, amely új bérleti szerződést kötött a tulajdonosokkal. Az idei év elején a Filagro is csődbe ment. A 2003. évre már nem mindenki kapta meg hiánytalanul a bérletet, és voltak, akik semmit sem kaptak. A csődbiztos egy ügyvéd, s úgy hírlik, a további bérlőt az ügyvéd jelöli ki. Ha ez igaz, ismét félre lesznek állítva a tulajdonosok. Ugyanis a csőd bejelentése után három részvénytársaság érdeklődik a bérlet megszerzése iránt. Kaptunk egy értesítést, hogy a csődbe ment Filagro szerződés útján átruházta a bérlői jogot egy új részvénytársaságra, a Filagro plusra. Küldték is az új nyomtatványt, a szerződést, hogy töltsük ki, írjuk alá és küldjük vissza, de a megadott címen hiába kerestük őket.

Kérdéseink a következők: A csődbe jutott részvénytársasággal automatikusan megszűnt-e a szerződéses viszony? A tulajdonosok beleegyezése nélkül odaadhatja-e a csődbiztos a mezőgazdasági területeket megművelésre annak, akinek akarja? A tulajdonos egyoldalúan felbonthatja-e a szerződést, s ha igen, mikor? Azok a tulajdonosok, akik nem kapták meg a bérletet, hozzájutnak-e valakitől? Az új bérlő kap-e az államtól pénzbeli támogatást?”

Jelige: Földbérlet

A cégbírósági bejegyzés szerint a Filagro Kft. ellen 2004. február 20-i hatállyal csődeljárás indult, amelynek a 328/1998. számú, a csődeljárásról szóló törvény értelmében kell lezajlania. Az eljárás lényege, hogy a tönkrement társaság vagyonának értékesítésével szerzett bevételből a lehetséges mértékben ki kell elégíteni a hitelezők követeléseit. A csőd kihirdetése után kizárólag a bíróság által kinevezett csődbiztos jogosult a társaság nevében eljárni, annak vagyonával rendelkezni, mégpedig úgy, hogy az a hitelezők számára a legelőnyösebb legyen.

A csődbe jutott társaság által kötött bérleti szerződések esetében a Polgári Törvénykönyv 663. és 684. paragrafusa, az 504/2003. számú, a földek bérléséről szóló törvény és csődtörvény 14. paragrafusának 3. bekezdése alapján kell eljárni. Ezen előírások értelmében a bérlő ellen indult csődeljárás nincs hatással a bérleti szerződések érvényességére, tehát a bérleti viszony nem szűnik meg automatikusan, hanem a szerződéses feleknek kell megszüntetniük azt, a következő módok valamelyike szerint:

– Közös megegyezés alapján felbontják a szerződést azonnali hatállyal is. Ez a legésszerűbb megoldás, mert ilyen esetekben a bérlő ténylegesen már nem gazdálkodik a földeken és fizetésképtelen.

– A csődbiztos felmondhatja a szerződést, akkor is, ha az meghatározott időre volt megkötve a szerződésben megszabott felmondási idő mellett. Ha a szerződés nem tartalmaz erre vonatkozó rendelkezéseket, felmondani csak november 1-jével lehet – egyéves határidővel.

– A bérbe adó a meghatározatlan időre szóló szerződést ugyanolyan feltételek mellett mondhatja fel, mint a csődbiztos.

– A bérbe adó azonnali hatálylyal elállhat a szerződéstől, ha a bérlő nem fizette ki neki az aktuális bérleti díjat a következő bérleti díj fizetési határidejéig sem.

– A meghatározott időre szóló szerződés esetében a bérleti idő elteltével szintén megszűnik a bérleti viszony.

Ha a csődeljárás már folyik, és a bérleti szerződések érvényben vannak, a csődbiztos rendelkezhet a bérelt területekkel. Ha a bérleti szerződésben a felek nem egyeztek meg másként, a csődbiztos akár bérbe is adhatja a földeket egy harmadik személynek. A bérleti viszony fenntartása mellett ez az egyetlen hatékony megoldás a csődeljárás idejére. Csakis ebben az esetben fordulhat elő, hogy a csődbiztos a tulajdonos beleegyezése nélkül rendelkezik a bérelt földekkel. Ha valamilyen módon véget ér a bérleti viszony, a bérbaadás jogviszonya is megszűnik, és a csődbiztosnak nem lesz beleszólása abba, a tulajdonosok kinek adják bérbe a földjeiket. Feltételezem, ebben az esetben is arról van szó, hogy a csődbiztos bérbe adta a szóban forgó földeket. Ha tehát a tulajdonosok saját maguk szeretnének rendelkezni a földjeikkel, meg kell vizsgálniuk, hogy miként tudják megszüntetni a csődbe jutott társasággal a bérleti viszonyt, majd közösen kell megfelelő bérlőt keresniük.

A mezőgazdasági földeken gazdálkodók igényelhetnek állami és uniós támogatást is. Az új bérleti szerződés aláírása előtt mindenképpen tanácsos a leendő bérlő személyét illetően informálódni. A levélben megjelölt Filagro plus Kft. tulajdonosa a cégbírósági nyilvántartás szerint egyetlen természetes személy, a társaság törzstőkéje a minimális, székhelye pedig Lučenec, Vajanského 2928.

A ki nem fizetett bérleti díjak kérdését két részre kell bontani. Azokat a díjakat, amelyek a csőd kihirdetése előtti időszakra vonatkoznak, be kell jelenteniük a bérlőknek az illetékes csődbíróságon – legkésőbb a hitelezők közgyűlésén – mint a csődtömeg elleni követelést. Az ilyen követelések csak az eljárás befejezésekor elégíttetnek ki bizonyos mértékben. Ha a bérleti viszony a csődeljárás alatt is fennáll, az ezen időszakra vonatkozó aktuális bérleti díj kifizetését közvetlenül a csődbiztosnál kell érvényesíteni, még az eljárás ideje alatt. A csődbiztos a lehetőségek szerint meg is térítheti azt – akár teljes mértékben is.

Gulyás Éva ügyvéd, a CLA – a Kalligram Alapítvány jogelemző csoportjának munkatársa