Mire számíthatunk, ha a piaci árak alapján számolják majd ki az ingatlanadót?

Ahhoz, hogy az ingatlanadót az ingatlanok valós piaci értéke alapján számolhassák ki, szükség lesz egy megbízható ártérképre. Felmerül azonban a kérdés, hogy az állam hajlandó-e százezreket vagy akár milliókat áldozni ennek a kidolgozására, vagy igénybe veszi a piacon már fellelhető ártérképeket. Ami biztos, hogy 2023-tól több változásra is fel kell készülnünk – legalábbis ezzel számol a pénzügyminisztérium dokumentuma, amelyet a Trend gazdasági hetilapnak sikerült megszereznie.

Jó hely – nagyobb adó

„Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanadó esetében ismételten ugyanazt a bevételt adóztatják meg. Az adó ártérkép alapján történő kiszámítása ugyan igazságosabbnak tűnhet, a megítéléséhez azonban hozzájárul az is, mire használják fel az így behajtott összeget” – mondta el Radovan Ďurana, az INESS gazdaságkutató intézet elemzője. Szerinte az igazán nagy problémát egészen más jelenti. „Az emberek hosszabb távon képtelenek befolyásolni, hogy az ingatlanuk milyen környezetben fekszik. Sokan, amikor felépítkeztek, még egy szerény környezetnek számító helyen éltek, a városok terjeszkedése, a városlakók falura költözése miatt azonban hirtelen egy vonzó építkezési célpontnak számító környezetbe csöppenhettek, ami az ő ingatlanuk piaci árát is az egekbe hajtotta. Így olyanokat is kíméletlen adóval terhelhetnek, akiknek a bevételei ezt egyáltalán nem indokolják” – tette hozzá Ďurana. E tekintetben különösen az idősebb generációhoz tartozók van kitéve annak, hogy idővel akár elviselhetetlen magasságokba ugorhat számukra az ingatlanadó.

Elemzik az adatokat

A Trend információi szerint a pénzügyminisztérium intenzív párbeszédet folytat a Szlovákiai Ingatlanirodák Nemzeti Szövetségével (NARKS) az ártérképekről. A szakmai szövetségnek hatalmas adatbázisa van, amelybe 2000 óta gyűjti az adatokat. Ezeket használja a Szlovák Nemzeti Bank, a kereskedelmi bankok és a Statisztikai Hivatal is. „Együttműködünk az államigazgatási szervekkel, a bíróságokkal és az adóhivatalokkal is az ingatlanpiaci elemzések kidolgozásánál. Mindezt ingyenesen végezzük az állam számára, még ha ez sok időt is vesz el” – nyilatkozta lapunknak Ján Palenčár, a NARKS elnöke. A pénzügyminisztérium az ingatlantulajdonosokról szóló információkkal kapcsolatban együttműködik a Geodéziai, Kartográfiai és Kataszteri Hivatallal (ÚGKK) is, a Statisztikai Hivatal pedig a házak és lakások összeírásából származó adatokkal látja el a szaktárcát.

Mindenkit érinthet

„Ártérképek nélkül hatalmas politikai kockázatot jelentene, ha az adóemelés az alacsonyabb bevételekkel rendelkezőket is súlyosan érintené. Országszerte például rengeteg többgenerációs ingatlan található, amelyekben már csak nyugdíjasok élnek” – mondta el Martin Vlachynský. az INESS elemzője. Szerinte a valós piaci árak felmérése ráadásul egyáltalán nem lesz könnyű feladat. A nagyobb lakótelepeken kívül, amelyeken a lakások között nincsenek kiugróan nagy különbségek, az ország nagy részén kevés tranzakcióra kerül sor a lakásokkal kapcsolatban, miközben az ingatlanok között látványos eltérések vannak.

Szlovákiában hozzávetőleg 3 ezer település található, és a többségükben nehéz felmérni, hogy melyik a kiemelten vonzó rész, és melyik a lerobbantabb. Az esetek egy részében nem sokat mondanak a vételárak sem. Gyakran fiktív árakat adnak meg, hogy a vevő nagyobb jelzáloghitelhez juthasson, vagy, hogy alacsonyabb adót fizessen. „Úgy gondolom, hogy ha létrejönnek az ártérképek, ezekhez a kataszteri térképek adatait is felhasználják majd” – tette hozzá Vlachynský.

„Az állam a hozzáférhetőség szempontjából a kataszteri forrásokból származó tranzakciós árakat tudná a legkönnyebben használni” – nyilatkozta Attila Mészáros , a Szlovák Ingatlanszövetség (RÚSR) elnöke. Szerinte azonban nem biztos, hogy az adásvételi szerződésekben szereplő tranzakciós árak elég pontosak-e erre a célra. Ha a szerződésben például több ingatlan is szerepel, ezeket egyénileg kell elbírálni az ártérkép kidolgozásánál. „Ilyen adatokat azonban az adásvételi szerződés általában nem tartalmaz. Egyes tranzakciók ráadásul nem a piaci árak alapján köttetnek, például, ha a két fél közeli kapcsolatban áll egymással. Több régióban pedig túl alacsony a tranzakciók száma, hogy fel lehessen mérni az aktuális piaci árat” – vallja Mészáros.

Ki használja?

Az ingatlanirodák ártérképei jelenleg nem az adózás érdekében készülnek. „Az ingatlanpiaci szakemberek számára nyújtanak tájékoztatást arról, hogy nagyjából milyen áron cserélnek gazdát az ingatlanok az adott régióban. Hogy az árat meghatározzák, ki kell utazniuk az adott régióba, és a helyzetfelmérés alapján módosítani azt” – mondta el Mészáros, aki szerint a Szlovák Ingatlanszövetségnek is vannak ártérképei.

„Az ártérképeket használják már hosszú évek óta a biztosítók is az ingatlanok értékbecslésénél” – nyilatkozta a Trendnek Marián Búlik, az OVB Allfinanz Slovensko pénzügyi elemzője. A biztosítók ezeknek köszönhetően mérik fel, hogy a tulajdonosok által javasolt biztosítási összeg megfelel-e a valóságnak. A térképeket ők is a vételi árak alapján aktualizálják, így nagyjából pontosan meg tudják határozni egy-egy régió aktuális piaci árait. Hasonló módon járnak el azonban a bankok is, amelyeknek szintén nem elhanyagolható mennyiségű adat áll a rendelkezésükre az ingatlanárakkal kapcsolatban. „Az állam egyelőre nem határozta meg, hogy milyen kulcs alapján számolja majd ki a konkrét ingatlanok értékét. Ami biztos, hogy az adó igazságos mértékének a kiszámításához nem elég az ingatlan elhelyezkedésének, a nagyságának és korának a meghatározása” – állítja Mészáros. Megtörténhet például, hogy minél kisebb lesz az adott település, minél kevesebb ingatlanpiaci tranzakcióval, annál „elszálltabb” lesz az ártérképe.

Tömeges árbecslés

Ha az adó kiszámításánál a piaci árat veszik majd figyelembe, Búlik szerint a drágább ingatlanokért logikusan több adót fizetünk majd, mint az olcsóbbakért. „Nem gondolom azonban, hogy minden egyes ingatlan árát külön kellene meghatározni. A leghatékonyabb módszernek azt tartanám, ha az adott régió átlagos négyzetméterenkénti árait tömegesen határoznák meg az egyes ingatlantípusok számára” – vallja a pénzügyi szakértő. Mészáros szerint nagy valószínűséggel a pénzügyminisztérium sem határozza majd meg minden ingatlan árát külön-külön, hiszen ez rendkívül leterhelő lenne. „Szerintem a legjárhatóbb út az lenne, ha megszabnának egy alapárat az adott régió egyes ingatlantípusaira. Az állam ehhez az ártérképet venné alapul, amelynek az adatait rendszeresen elérhetővé kellene tenni, hogy az adó meghatározása átlátható legyen” – tette hozzá Mészáros. Szerinte egy adómentes alap bevezetésével elkerülhetnénk azt is, hogy a kisebb vidéki településeken, ám nagyobb házakban élők igazságtalanul nagy adót fizessenek. „Az adómentes alap logikusan más-más lenne Pozsonyban és Kassán, mint például egy kis dél-szlovákiai faluban” – tette hozzá Mészáros.

ZUZANA KULLOVÁ

A szerző a Trend gazdasági hetilap munkatársa