Régiónk irodapiaci körképe

A kereslet visszaesése szoros összefüggésben áll a gazdasági körülmények világszintű romlásával, részben az ingatlanokkal kapcsolatos döntések elhalasztása, részben a sűrűn előforduló leépítések révén. A DTZ ingatlan-tanácsadó cég elemzése szerint régiónk piacait ennek ellenére nem fenyegeti komolyabb veszély, feltéve, hogy a kínálati oldal követni tudja a kereslet változásait.

Pozsony a legmagasabb minőségi kategóriájú irodák bérleti díjait tekintve az egyik legolcsóbb város régiónkban, miközben az ilyen típusú irodákból még mindig nagyon kevés van a szlovák fővárosban – állítja Peter Moravčík, a TriGránit Rt. lízingszakértője. Ezek havi bérleti díjai jelenleg 15 euró körül mozognak négyzetméterenként. Az irodaépületek száz százalékig ki vannak használva, így az elkövetkező időszakban főként ebben a kategóriában várható jelentős növekedés. Moravčík szerint az európai uniós csatlakozásunkat követően ugyan az ingatlanárak növekedésére számíthatunk, ez azonban nagy valószínűséggel nem lesz nagyobb hatással a bérleti díjakra. Zászlós Gábor, a TriGránit igazgatótanácsi elnöke szerint a jövő elsősorban az olyan irodaházaké lesz, amelyek mellett a szolgáltatások széles skáláját nyújtó üzletközpontok is nyílnak. Pozitív példaként Pozsonyban a Polus bevásárlóközpont szomszédságában felépült Millennium Tower I-es irodaház említhető. A teljes modern bérleti irodakínálat Pozsonyban 220 ezer négyzetméter körül mozog.

Nyugati szomszédunknál szintén erősödött a kínálati oldal. Prágában az idén átadott összes új terület a tavalyi mennyiség háromszorosa. Összesen hat, 10–20 ezer négyzetméter közötti összterületű épület készült el 2002-ben. Az augusztusi áradások bizonytalanná tették több tervezett projektum megvalósulásának időzítését, ennek ellenére a fejlesztők többsége optimistán látja a piac jövőjét. Ez részben annak köszönhető, hogy az utóbbi hónapokban több komolyabb méretű irodaterületről szóló előbérleti szerződést írtak alá. 2004-ben ismét jelentős mennyiségű új terület átadására számíthatunk.

Budapesten az első félévben nagy mennyiségű új irodaterületet adtak át, ezzel szemben a keresleti oldal igencsak elmaradt a tavalyi szinttől, mely természetesen a kihasználatlanság további növekedését eredményezte. A kereslet jelentős visszaesése részben a 2001. évi rekordmennyiségű bérbeadás (kb. 150 000 négyzetméter) következménye is. A kínálat növekedése 2002 első félévében sem lassult, sőt, a második negyedévben rekordmennyiségű új terület készült el, melyek nagy része négy budai ingatlankomplexumban található. Az év közepén az üres területek arány a teljes modern bérleti piacon meghaladta a 23 százalékot. A bérleti díjak sávjának felső szintje továbbra is nyomás alatt áll, a legmagasabb havi és négyzetméterenkénti ajánlati értékek 17-18 euró környékén mozognak. A következő néhány hónapban nem valószínű, hogy emelkednének a bérleti díjak.

Az augusztus óta javuló makrogazdasági mutatók ellenére a varsói piacon, és azon belül különösen a belvárosi részpiacon továbbra is érezteti hatását a lengyel gazdaság 2001 közepe óta mutatott gyenge teljesítménye. A belvárosi tranzakciók idén csak az összes bérbeadott terület 10 százalékát tették ki, szemben a 2000–2001-re jellemző 44 százalékos értékkel. A külső területeken épült irodák havi bérleti díjai négyzetméterenként 15–17 dollár szinten stabilizálódtak, a belvárosi épületek esetében 22–24 dollárra csökkentek a jellemző bérleti díjak. A teljes piacra számított kihasználatlanság a harmadik negyedév végén 16,54 százalék volt. Ismerve a következő 18 hónapban a belvárosban átadásra kerülő új irodák mennyiségét, az üres területek aránya várhatóan jelentősen emelkedni fog e részpiacon.

A fentiekben említett városok mellett Bukarest, Zágráb és Szófia piacai is egyre nagyobb érdeklődést váltanak ki a regionális ingatlanpiac fontosabb szereplői körében. A befektetők számára továbbra is Budapest, Varsó, Prága és Moszkva fejlettebb piacai a legvonzóbbak, de a felsorolt „másodlagos” piacokon is egyre nő a fejlesztői és befektetői aktivitás. Az elmúlt években a fejlődés legfontosabb akadályának a magántulajdon szabályozásának lassú fejlődése bizonyult. A régió fejlettebb piacaihoz képest e városokban számottevően kisebb a modern irodaterületek mennyisége. A bérleti irodakínálat Bukarestben 400 000 négyzetméter, míg Zágrábban és Szófiában 60 000 négyzetméternél is kevesebb a nemzetközi színvonalú irodák összterülete. (mi, m)

Jövőre elkészül a Millennium Tower II.

Pozsony. A Millennium Tower I-es irodaház sikerén felbuzdulva a TriGranit társaság már jövő szeptemberre át szeretné adni a szintén a Pólus bevásárlóközpont mellett épülő Millennium Tower II-es irodaházat, amit hamarosan a harmadik is követ majd. Míg az első torony 18 emeletes és 28 millió eurós befektetéssel készült, a kettes irodaház már 22 emeletes lesz, és a várható költségek 30 millió euró körül mozognak. Ha a fagyok nem akadályozzák meg a munkát, idén karácsonyig a 11. emeletig juthatnak. Zászlós Gábor, a TriGránit igazgatótanácsi elnöke szerint a 22 250 négyzetméteres irodaház új bérlői a jövő év végén költözhetnek be. (mi)