Aki nem fizet, fedél nélkül maradhat

ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ

Ilyen esetekben, vagyis ha a többi lakástulajdonos a nemfizetés miatt ellenünk fordul, a bíróságon kívül senki más nem segíthet rajtunk, ráadásul nagy valószínűséggel ez utóbbi sem tehet értünk sokat. A legegyszerűbb módja annak, hogy elkerüljük a problémákat, és ne maradjunk fedél nélkül az, ha megtérítjük a tartozásainkat.

A végrehajtási eljárás a jogászok szerint azonban az adósok számára is az egyik legjobb megoldás, hiszen a végrehajtónak nem feltétlenül kell rátennie a kezét rögtön a lakásunkra. A végrehajtási eljárásban érvényesül egyfajta fokozatosság, ami azt jelenti, hogy a bírósági végrehajtás során a pénzkövetelést elsősorban az adós bankszámlájáról (pénzügyi intézménynél kezelt, az adós rendelkezése alatt álló összegből), illetőleg az adós munkabéréből kell behajtani. Ha előre látható, hogy a követelést a munkabérre, illetőleg a pénzügyi intézménynél kezelt összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya végrehajtás alá vonható. A lefoglalt ingatlant azonban csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki. Annak a feltételeit, hogy a lakástulajdonosok közössége vagy a lakásszövetség mikor köteles behajtani a tartozásokat, a társasház fenntartásáról szóló szerződés tartalmazza. A lakásszövetkezetek tapasztalatai szerint azonban az esetek többségében elegendő, ha a lakót figyelmeztetik a végrehajtással járó veszélyekre, nagy részük ezt követően megtéríti a tartozásait.

Ha egy lakó nem fizet, nem kell feltétlenül a végrehajtási eljáráshoz folyamodni. Ugyanilyen törvényes eljárásnak számít a zálogjog intézménye is, amely a végrehajtáshoz képest gyorsabb és egyszerűbb is, mivel nem kell hozzá bírósági döntés. A zálogjog a törvény szerint olyan jog, amelynek alapján a hitelező jogosult követelését a zálogtárgyból közvetlenül, más hitelezőket megelőzve kielégíteni, ha az adós nem teljesít. Minden a társasházunkban élő lakástulajdonosok többségének a döntésétől függ. „Fontos tudni, hogy a zálogjogról egyedül a lakástulajdonosok gyűlésén dönthetnek, ahol ezzel a házban élő összes lakástulajdonos több mint a felének egyet kell értenie” – nyilatkozta Zuzana Kozáková, az ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédnő, aki szerint a jogszabályok nem szólnak arról, mekkora tartozás esetén léphetnek fel a befizetésekkel elmaradó lakóval szemben.

Ha a lakógyűlés a zálogjog mellett dönt, erről az érintett adóst és a kataszteri hivatalt is tájékoztatniuk kell. Ebben pontosan meg kell határozniuk a döntésük okát, és azt is, mekkora összegről van szó. Ha az adós kézhez kapja a döntést, 15 napja van, hogy bíróságon támadja meg a döntést, 30 napja van azonban arra, hogy megtérítse a tartozását. Csak ha ezt is elmulasztja, akkor kezdődhet meg az ingatlan értékesítése. Jogilag ugyan nincs meghatározva, hogy mi az a legalacsonyabb összeg, amely felett megkezdődhet a lakásárverés, 2008 óta azonban a jogszabályok hatásosabban védik a lakóknak azt az ingatlanját, amely az állandó lakhelyükként van bejegyezve. Az ilyen lakásokat az árverés során nem adhatják el a becsüs által meghatározott hivatalos ár háromnegyedénél alacsonyabb áron. Ha ennél mégis alacsonyabb áron kelt el a lakás, az árverés nem számít jogszerűnek. A fentiekből látszik, hogy a jogszabályok is azt szorgalmazzák, hogy a tartozásait nem fizető lakóval a végsőkig törekedjenek az egyezségre, és csak a legvégső esetben nyúljanak az árveréshez. Így ha például közvetlenül az árverés előtt megtérítjük a tartozásunkat, nem veszítjük el a lakásunkat. Ha mégis sor kerül az árverésre, akkor a tartozásunk kifizetését követően fennmaradó összeget visszakapjuk. (tasr, mi, hn)