Ingatlan vásárlása

Lakást szeretnék vásárolni, és az egyik lakástulajdonos másfél milliót kért az eladásra kínált ingatlanért, viszont az adásvételi szerződésre csak 300 ezret akart írni. Állítólag valamilyen adó megkerülése miatt. Milyen adóról lehet szó? Ha belemennék ilyesmibe, abból nem lehetne később bonyodalom?

Egy ismerősöm pedig családi okokból szeretné eladni azt a lakását, melyet csak nemrég sikerült a helyi lakás-szövetkezettől megvásárolnia, csakhogy olyasmit hallott, hogy az ingatlant a magántulajdonba kerülése után számított két évig nem lehet eladni. Hogy is van ez?

Jelige: Vöröske

Az ingatlanok tulajdonjogának átruházásakor az ingatlant eladó fél számára kétféle adó megfizetésének kötelezettsége merül fel: az ingatlan-átruházási adóé és a jövedelemadóé. Az első kérdés az ingatlan-átruházási adóra vonatkozik, amelyet az a szerződő fél köteles fizetni, aki a lakást eladja és a vételárat kézhez kapja. Az adót a megegyezett vételárból, de legalább a lakás felértékelését tartalmazó szakvéleményben megállapított árból kell kiszámítani, tehát mindig a magasabb értéket szükséges alapul venni. Nincs értelme a szerződésben formálisan a szakértő által megállapított értéknél alacsonyabb vételárat feltüntetni. Az adókulcs attól függően változik hogy a szerződő felek közt létezik-e valamilyen fokú rokoni viszony. Feltételezem, hogy az önök esetében nincs ilyen kapcsolat, így ebben az estben az adókulcs az adóalap nagyságától függően jelenleg 3-6 százalék között mozog. Ha a szerződésbe 300 ezer kerül be mint vételár (abból indulok ki, hogy ez az érték szerepel a szakvéleményben), akkor az adó 9000 korona, míg 1,5 millió korona esetén 60 ezer korona. A második kérdésére vonatkozóan: a magántulajdonba került szövetkezeti lakás minden további nélkül eladható, a tulajdonlapon vezetett tulajdonos szabadon rendelkezhet az ingatlannal. Az ön által említett kétéves határidő csupán a jövedelemadó-fizetési kötelezettségre vonatkozik. Ezt az adót a természetes személyeknek kell fizetniük a jövedelemadóról szóló 366/1999. számú törvényben meghatározott bevételeik után. Ez az előírás szabályozza, hogy mely feltételek mellett nem jövedelemadó-köteles az ingatlanok eladásából származó bevétel. Lakás vagy ház, illetve az azokhoz tartozó földterület eladása esetén az eladónak akkor nem kell jövedelemadót fizetnie, ha:

u az eladást megelőzően legalább két éven keresztül a lakás már a tulajdonában volt, és egyúttal e kétéves időszak alatt itt volt az állandó lakhelye is;

u ha a lakást felmenőitől, leszármazottaitól vagy házastársától örökölte, akkor az örökhagyó tulajdonviszonyának tartama is beleszámít a két évbe, de az állandó lakhelyre vonatkozó feltételt az eladónak kell teljesítenie.

Az olyan lakás vagy ház eladásából, amelyben az eladónak egyáltalán nem volt állandó lakhelye (vagy csak két évnél rövidebb ideig volt), továbbá az egyéb ingatlan (garázs, földterület) értékesítéséből származó bevétel a következő esetekben adómentes, ha:

az ingatlan eladás előtt legalább 5 évig már az eladó tulajdonában volt;

örökség esetén az örökhagyó tulajdonviszonyának tartamát is figyelembe kell venni.

Ha tehát az ismerőse két évnél rövidebb ideje tulajdonosa a lakásnak, szabadon eladhatja, de jövedelemadót az eladásból származó bevétele után is fizetnie kell.

Gulyás Éva, a Kalligram Alapaítvány Jogelemző Csoportjának – CLA munkatársa