Eladták a bérelt területet

Vállalkozás céljára bérelek egy hat ár nagyságú területet a tulajdonosától. A szerződés szerint a bérlet 2004-től 2013-ig tart. A bérleti díjat félévente rendesen fizetem. A tulajdonos a tudtom és belegyezésem nélkül 2007 elején eladta valakinek az általam bérelt területet. Az új tulajdonos felszólított, hogy ürítsem ki a területet, mert az már az ő tulajdona. Ezt követően érdeklődtem a földhivatalban, ahol azt mondták, hogy a szóban forgó terület nem kerülhet az új tulajdonos nevére, mivel az eredeti tulajdonos 2013-ig érvényes bérleti szerződést kötött velem. Ennek ellenére a terület a vevő nevére került. Jogos, hogy ezek után ki akarnak tenni a bérelt területről?

A leírtak és a melléklet dokumentumok alapján az eredeti tulajdonos a szóban forgó földterületre vonatkozóan a polgári törvénykönyv (PTK) ide vágó rendelkezéseinek értelmében egy meghatározott időre szóló bérleti szerződést kötött Önnel. Ez a bérleti szerződés a bérleti jogviszony lejárta előtt, tehát 2013 előtt csak a felek kölcsönös megegyezésével szüntethető meg. A meghatározott időre kötött bérlet esetében felmondásra csak akkor van lehetőség, ha abban a felek konkrétan megegyeztek a szerződésben. Esetünkben azonban a bérleti szerződésben nincs ilyen kitétel.

Ha a bérbe adott ingatlant a tulajdonos a bérleti jogviszony fennállása idején harmadik személyre ruházza át, akkor az új tulajdonos a bérbe adó helyébe lép, s ugyanazon jogok, kötelezettségek vonatkoznak rá, mint az eredeti bérbeadóra. A bérleti jogviszony tehát változatlan feltételek mellett folytatódik tovább egészen a bérlet lejártáig, 2013-ig. Az új tulajdonosnak nincs joga felmondani a bérletet, nincs joga elállni a bérleti szerződéstől. A tulajdonos személyek megváltozásakor a bérlő kötelessége, hogy attól a pillanattól, amikortól a tudomására hozták ezt a változást, a bérleti díjat az új tulajdonosnak fizesse. Az ingatlant bérbe adó tulajdonos az ingatlant a bérlő előzetes beleegyezése nélkül eladhatja.

Az öt évnél hosszabb időtartam kötött ingatlanokra vonatkozó bérleti viszonyt be lehet jegyezetni az ingatlan-nyilvántartásba. Ha ilyen bejegyzés szerepel az ingatlanra vonatkozó tulajdoni lapon, akkor az adásvételi szerződésben szerepelnie kell a vevő nyilatkozatának, hogy az ingatlant a nyilvántartott bérleti jogviszonnyal együtt veszi meg. A bérlő külön belegyezése azonban ebben az estben sem szükséges. Az eladó kötelezettsége, hogy azokban az esetekben is a vevő tudomására hozza a bérleti jogviszony fennállását, ha az nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ez azért is fontos, mert a vevőre átszállnak a bérbeadással kapcsolatos jogokon kívül a kötelezettségek is.

Összegezve: az új tulajdonosnak egészen 2013-ig nincs joga Önt „kitenni” a bérelt ingatlanból, hacsak önként nem egyezik bele a bérlet megszüntetésébe.

Gulyás Éva ügyvéd