Miért nálunk a legmagasabbak a lakhatási költségek, és mit tehetünk ez ellen?

Miközben a magas hitelkamatok a lakóingatlanok árának a csökkenéséhez vezettek, megdrágították a hiteleket és alaposan megnehezítették a lakáshoz jutást. Ennek következtében az új házak és lakások építése lelassult, ami tovább rontja a helyzetet. A negatív hangulatot jól tükrözi a Gallup piac- és közvélemény-kutató intézet felmérése, amely szerint a lakhatással kapcsolatos elégedetlenség rekordszintet ért el, és a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (OECD) tagországaiban élők körében jelenleg ez váltja ki a legtöbb aggodalmat. A megkérdezettek fele állítja azt, hogy az emelkedő lakásárak és bérleti díjak miatt elégedetlen a lakhatás megfizethetőségével. A lakhatással kapcsolatos aggodalmak ráadásul meghaladtak minden más tényezőt, beleértve az egészségügyi ellátást vagy az oktatást is.

Szlovákia a legdrágább

A lakhatási költségeket tekintve egy ország az OECD és az Európai Unió statisztikáiban is kiemelkedik a többi közül. Ez Szlovákia. A különböző országok összehasonlításának a legelterjedtebb módja, hogy a lakhatásra, a víz-, villany- és gázszolgáltatásra fordított összeg arányát vizsgáljuk a háztartások összkiadásaihoz képest. Az uniós statisztikai hivatal, az Eurostat 2022-es statisztikái szerint egy átlagos szlovákiai család kiadásainak a 30,3 százalékát lakhatásra fordítja. Ez mind az uniós, mind az OECD-országok között rekordnak számít. Szlovákia ebben a paraméterben csak a skandináv országokhoz, Finnországhoz és Dániához hasonlítható. Ezzel szemben az Európai Unió országainak az átlaga 24 százalék körül mozog. Csehországot leszámítva az összes többi keleti uniós tagország jóval kevesebbet fizet a lakhatásért. Lengyelország, Románia vagy Bulgária esetében ez még a kiadások 20 százalékát sem éri el. Ha az OECD-országok lakói elégedetlenek a lakhatással, akkor a szlovákiai háztartások esetében ez különösen indokolt.

Magas energiaköltségek

Első pillantásra meglehetősen paradox a helyzet. Szlovákia az az ország, ahol a lakosság a második legnagyobb arányban rendelkezik saját lakással az EU országai közül. A családi házak és lakások 93 százaléka tavaly magántulajdonban volt, a lakosság csupán 7 százaléka él bérelt ingatlanban. Ennek elméletileg olcsóbbá kellene tennie a lakhatást. Ez azonban nem így van, mivel a lakhatási költségek tartalmazzák az úgynevezett implikált lakbért – azt, amit a háztartások fizetnének, ha bérbe kellene adniuk a lakásukat. Szlovákiában pedig ez a legmagasabb az egész EU-ban.

Hasonlóképpen, a szlovákiai háztartások esetében a legnagyobb az energiaköltségek aránya az összes uniós ország közül. Annak ellenére, hogy a kormány az energiaválság idején korlátozta az áram- és gáz-árak emelkedését, az ország lakói már régóta rekordösszegeket fizetnek otthonaik fűtéséért. Ez a kiadások közel 8 százalékát teszi ki. Ebben a tekintetben Szlovákia ismét csak az északabbra fekvő, hidegebb éghajlatú országokhoz hasonlítható.

Lemaradó jövedelmek

A szlovákiai háztartások gyenge helyezésének az oka a jövedelmi szinttel magyarázható. Bár a bruttó átlagbérek látványosan emelkednek, az állam jelentős részt vesz el belőlük. A háztartások rendelkezésre álló jövedelme így jóval lassabban nő más országokhoz képest. Az elmúlt évtizedben a reáljövedelem Szlovákiában mindössze 32 százalékkal emelkedett. Ez kevesebb, mint fele a horvátok vagy a csehek növekedésének, ráadásul ez a legrosszabb adat azon keleti uniós tagországok között, amelyek közzétették az ezzel kapcsolatos adataikat.

Nyugati felzárkózásunk a rendelkezésre álló jövedelmet tekintve megtorpant. A 2012 óta eltelt évtizedben a szlovákiai lakásárak 114 százalékkal emelkedtek, háromszor gyorsabban, mint a rendelkezésre álló jövedelem. Csehországban például az ingatlanárak ugyan gyorsabban nőttek, de emellett gyorsabban emelkedtek a jövedelmek is, Szlovákia így jóval rosszabbul járt.

Nagy a zsúfoltság

Majdnem az egész elmúlt évtizedben egy átlagos, 70 négyzetméteres lakást hatévnyi jövedelemből lehetett megvenni, 2022-ben azonban ez a szám tíz évre emelkedett. Ha a magas kamatokat is figyelembe vesszük, akkor 2012 óta megduplázódott a lakásvásárláshoz szükséges évek száma. Az ingatlanvásárlás Szlovákiában így lassan luxussá vált. Csak néhány nyugati uniós országban magasabb ez az arány, de az ott élők még mindig magasabb jövedelemmel rendelkeznek. Ebben a helyzetben a fiatalok járnak a legrosszabbul, akik egyre nehezebben jutnak lakáshoz. Az Eurostat statisztikái szerint Szlovákia azon országok közé tartozik, amelyekben a legzsúfoltabbak a lakások. Egy főre nálunk 1,1 szoba jut, amire csak a románoknál és a lengyeleknél van példa. Az uniós átlag 1,6 szoba fejenként, miközben Hollandiában és Belgiumban ez kettőnél is több.

Marad a mamahotel

Az uniós országok közül Szlovákiában a legmagasabb az egy háztartásban élők száma, átlagosan több mint 3 fő, míg az uniós átlag 2,3. A háttérben a szlovákiai lakáshiány áll, amely megnehezíti a fiatalok önállósodását és a családalapítást. A demográfiai görbe így valószínűleg mindaddig nem fog javulni, amíg a fiatalok azzal szembesülnek, hogy képtelenek saját lakásban élni, függetlenül a családi pótlék mértékétől. Más európai statisztikák is megerősítik ezt a problémát. Szlovákia az első három ország között van a szüleikkel együtt élő fiatalok arányát tekintve. A 25 és 29 év közötti korosztályban ez 70 százalék, míg a skandináv országokban ez az arány kevesebb mint 10 százalék. Ez az oka annak, hogy a szlovákiai fiatalok átlagosan 31 évesen hagyják el az otthonukat, ami a második legmagasabb érték az EU-ban. Így pedig az sem csoda, hogy nő a túlzsúfolt háztartások száma. Míg az EU-ban ezek aránya 17 százalék alá csökkent, Szlovákiában továbbra is közel 32 százalék.

Drága jelzáloghitelek

A fentiekből is látszik, hogy Szlovákiának új lakásokra van szüksége, amit többféleképpen érhetünk el. Közvetve ezt a hitelpiac támogatásával lehetne megtenni. Az alacsonyabb kamatláb a legjobb módja az olcsó jelzáloghitelek ösztönzésének és az irántuk mutatott érdeklődés növelésének. Ehhez azonban az államnak felelősségteljesebben kellene gazdálkodnia, aminek köszönhetően csökkenhetnének a kamatok. Szlovákia azonban jelenleg a negyedik legdrágább ország az új hitelek felvétele szempontjából az uniós országok között. Ezt csak a balti államok haladják meg, ahol a legnagyobb az Oroszországgal szembeni katonai konfliktus kockázata.

A magas kamatlábak egyik fő oka tehát Szlovákia kockázati prémiuma, mivel emiatt a bankok is drágábban jutnak hitelhez. A második ok a magasabb bankadó, ami viszont a jelzáloghitelek kamataiban is tükröződik. Az államnak pedig fel kellene hagynia az adóterhek növelésével is, ami csökkenti a lakosság reáljövedelmét. Azzal, hogy a kormány a vállalkozások fejlődésével ellentétes szociálpolitikát folytat, korlátozza a gazdasági növekedést, ami viszont lelassítja a lakosság reáljövedelmének az emelkedését.

A bérlakások támogatása jó irányba tett lépés volt, de a végrehajtás ismét kudarcot vallott. A kormánynak ezért ösztönzőkkel, az áfa csökkentésével kellene támogatnia a lakásépítést. A kanadai kormány például ingyenesen felajánlja a saját föld-területeit a lakásépítéshez. Ez Szlovákiában is működhetne. A kormánynak azonban ehhez legalább némi érdeklődést kellene mutatnia a fiatalok lakásproblémáinak a megoldása iránt.

A szerző a Trend gazdasági hetilap főszerkesztője