Bizonytalan kimenetelű trendforduló: szeptemberben csökkentek a lakásárak

A megyeszékhelyek közül az elmúlt hónapban már csak Nyitrán és Eperjesen nőttek az árak, a többi nagyvárosban – beleértve Pozsonyt is – már enyhe visszaesést tapasztalhattunk. A háromszobás lakások átlagára Pozsonyban 0,3 százalékkal csökkent a második negyedévhez képest, a legjelentősebb visszaesést ugyanakkor Nagyszombaton mérték, ahol az árak 1,7 százalékkal csökkentek. A kisebb városok azonban még tartják magukat, országos szinten így szeptemberben a lakások négyzetméteréért átlagosan 2902 eurót kértek, nagyjából ugyanannyit, mint augusztusban.

Búcsú az árvágtától

A lakásárak alakulását mérő ingatlan-barométer mutatója szeptemberben az augusztusi szinten ragadt be. „Ez persze még nem jelenti automatikusan azt, hogy a stagnálás után a következő hónapokban csökkenni kezd a mutató. Ráadásul, ha ez meg is történik, az egyelőre inkább csak szimbolikus csökkenés lesz. Másrészt, még a kis visszaesések is nagy szerepet játszhatnak a piaci hangulat változásában. A lakáseladást tervezők, akik arra vártak, hogy a jövőben még magasabb áron válhatnak meg a lakásuktól, elveszíthetik az ebbe vetett bizalmukat, ami a vevőknek kedvez majd” – figyelmeztetnek a Szlovák Ingatlanszövetség elemzői.

A szeptemberben mért csökkenés egyelőre csak azt jelzi, hogy a piaci hangulat változik. A helyzet azonban így sem rózsás. „Ha az árak az idei év végéig megmaradnának a szeptemberi szinten, az ingatlanok így is több mint 17 százalékkal kerülnének többe, mint egy évvel korábban” – mutatnak rá a Szlovák Ingatlanszövetség szakemberei. Tavaly a lakásárak éves szinten 23,5, 2020-ban pedig nem egész 12 százalékkal emelkedtek. Az árbuborék kipukkanására így valószínűleg nem kell számítanunk, akik azonban azzal számoltak, hogy az árak továbbra is gyors ütemben nőnek majd, azoknak minden bizonnyal csalódásban lesz részük.

Nincs mire várni

A legkedvezőbb időpont egy ingatlan eladására valószínűleg pár hónappal ezelőtt volt, mostanra azonban megváltozott a piac. „Az eladóknak figyelembe kell venniük az aktuális változásokat. Ma már egyre több lakást kínálnak, a vevők száma pedig csökkent. Akik tényleg el akarják adni a lakásukat, azok ne azt nézzék, hogy a szomszédjuk tavasszal még például 200 ezer eurót kapott az eladott lakásáért. Ha ezt nem értik meg, könnyen előfordulhat, hogy egyáltalán nem adják el az ingatlanukat” – figyelmeztetnek az elemzők.

Alacsonyabb kereslet

„A piaci kereslet egész egyszerűen gyengül. Az ingatlanárak már hosszabb ideje emelkedtek, és ez a növekedés nem követte a reálbérek alakulását. Ez utóbbiak a magas infláció miatt az elmúlt időszakban ráadásul még csökkentek is, ami az ingatlanpiacra is rányomja a bélyegét” – mondta el Viktor Obtulovič, a FinGO.sk pénzügyi tanácsadó társaság ingatlanpiaci elemzője. Szerinte azonban ez még nem jelenti azt, hogy a vásárlók kivételesen alacsony árakra számíthatnak. Az eladók egyelőre haboznak nagyobb mértékben csökkenteni az árat, és erre csak akkor lehet számítani, ha az eladó sürgősen meg szeretne válni a lakástól.

A kereslet csökkenése ugyanakkor automatikusan nagyobb kínálatot jelent. Az egyes ingatlanok így hosszabb ideig maradnak a piacon, a nagyobb kínálat pedig a vevőknek kedvez. „Példaként Pozsonyligetfalut vehetjük, ahol két hónap alatt több mint 55 háromszobás lakással bővült a kínálat. Az előző időszakhoz képest, amikor havonta csak néhány lakással nőtt a kínálat, ez igazán magas szám. Hasonló a helyzet azonban a kisebb városokban is. Léván például, ahol a szokásos ajánlat korábban 20-30 ingatlan között mozgott, ma már több mint 120 ajánlatot találunk az ingatlanportálokon” – mondta el Obtulovič.

Drágább jelzáloghitelek

Természetesen a drágább jelzáloghitelek is hozzájárulnak az ingatlanárak csökkenéséhez. Míg 2022 első negyedévében az új lakáshitelekre nyújtott átlagos kamatláb még 1,04 százalék körül mozgott, addig a második negyedévben már elérte az 1,6 százalékot. A hitelköltségek azonban az elmúlt időszakban tovább emelkedtek, és augusztusban az új hitelek átlagos kamatlába már elérte a 2,42 százalékot. A lakásvásárlók számára ez azt jelenti, hogy többet fizetnek az ingatlanukért. Ráadásul a szlovák jegybank a hitelnyújtás feltételein is szigorított, egyesek így egyáltalán nem engedhetik meg maguknak a hitelfelvételt, ami szintén hozzájárul a lakások iránti kereslet csökkenéséhez.

JÁN BERACKA

A szerző a Trend gazdasági hetilap munkatársa