Mikor válik a vevő az ingatlan tulajdonosává?

Az ingatlanok szerződéses átruházása két lépésben történik. Első lépésben írásos szerződést kell kötni (esetünkben adásvételi szerződésről van szó, de lehet az akár ajándékozási, vagy más szerződés is), második lépésben az illetékes kataszteri hivatal nyilvántartásba való bejegyzése, betáblázása szükséges.

Az első lépés megtétele, tehát a szerződés aláírása köti a szerződő felek nyilatkozatait – ez azt jelenti, hogy mindegyik szerződő fél köteles betartani a szerződésben foglalt kötelezettségeket és tiszteletben tartani az abban foglalt jogokat. Másként mondva, a szerződés aláírásával a kapcsolatban részt vevő személyek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezése, az ún. szerződéses kötelem már létrejött, azt már nem lehet meggondolni, megváltoztatni, még akkor sem, ha a betáblázásról még döntenie kell a kataszteri hivatalnak.

Az írásbeli szerződés alapján maga a tulajdon átruházása jogi szempontból akkor valósul meg, amikor a kataszteri hivatal nyilvántartásba bejegyzi, betáblázza az ingatlant (ez az ún. dologi jogi hatás). A kataszteri eljárást, melynek célja az átruházandó ingatlan betáblázása, a szerződő felek egy javaslattal kezdeményezik. Tekintettel arra, hogy a szerződés megkötése (aláírása) és a kataszteri hivatal betáblázásról szóló döntése közt bizonyos idő eltelik, váratlan események is történhetnek. Ilyen pl. olvasónk esete, vagyis, hogy az eladó meghalt.

Az ember halálával bizonyos jogok megszűnnek, de vannak jogok, melyek nem szűnnek meg. A halállal megszűnő jogok közé a személyhez fűződő jogok tartoznak. Ilyen jog pl. ha az adásvételi szerződésben szolgalmi jogot, örök lakhatóságot biztosítottak volna az eladónak. Ellenkezőleg, az adásvételi szerződés alapján megkötött jogok és kötelezettségek nem szűnnek meg az ingatlant átruházó (eladó) halálával, hanem átszállnak az örökösökre (a SZK Legfelsőbb Bíróságának 1Sžr/15/2012 sz. döntése). A Polgári Törvénykönyv szerint az örökösök az örökhagyó halálának napjával „automatikusan” az örökhagyó minden jogába (a személyhez kötődő jogokon kívül) és kötelezettségébe lépnek, tehát az örökhagyó által megkötött, az ingatlan átruházásával kapcsolatos szerződéses jogokat és kötelezettségeket is átveszik. Az eladó halála tehát önmagában nem ok arra, hogy a kataszteri hivatal elutasítsa a betáblázást.

Olvasónk esetében, mivel az eladó halálának napjáig a kataszteri hivatal még nem döntött az átruházandó ingatlan betáblázásáról, az eladó az ingatlan tulajdonosa maradt. Az örökösöket viszont köti jogelődjük írásos szerződésben foglalt szabad akarata, amelyet, ha nem akarnak elfogadni az örökösök, a vevőknek követelésként (passzívumként) kell jogaikat érvényesíteni az örökhagyó (eladó) hagyatéki eljárása során, és legvégső soron akár bírósági úton is esélyük van arra, hogy az írásos szerződés alapján az ingatlan a vevők nevére legyen betáblázva.