Ismeretlen és azonosítatlan tulajdonosok földjei

A szlovákiai földterületekkel kapcsolatos helyzet rendkívül összetett, és a mai napig nem létezik átfogó megoldás. A parcellák széttagoltak, gyakran bonyolult és tisztázatlan tulajdonosi struktúrák jellemzik őket, ami megakadályozza a hatékony felhasználást, és korlátozza a tulajdonjog átruházást.

A gyakorlatban sokszor találkozhatunk azzal, hogy a tulajdoni lap nem tartalmaz teljes körű vagy semmilyen információt a föld tulajdonosáról. Ilyen estben a 180/1995. sz. törvény értelmében nevesítetlen földről beszélünk. A nevesítetlen földeket két csoportra oszthatjuk:

1. ismeretlen tulajdonosú földek – vagyis az adott terület tulajdonosáról nem ismertek olyan információk, mint az állandó lakhely, a tulajdoni lapon leggyakrabban csak egy vezeték- és keresztnév szerepel;

2. beazonosítatlan tulajdonosú földek – vagyis ezeknek a területeknek a szó valódi értelmében nem ismerjük a tulajdonosát, mivel ezekről a személyekről nincs semmilyen azonosító adat, és a tulajdoni lapon a „felderítetlen tulajdonos” megjegyzés szerepel.

Történelmi okok

A földtulajdonjogi nyilvántartásban lévő hiányosságok a történelmünk során bekövetkezett jogszabályi változásokkal függnek össze. 1950-ig a földtulajdon megszerzése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel történt, amely akkoriban az ingatlanok és az azokhoz fűződő tulajdonjogok nyilvántartására szolgált. Területünkön az úgynevezett „betáblázási elv” érvényesült, amely értelmében a tulajdonosnak szerződés vagy más okirat alapján be kellett magát tábláznia, azaz beíratta magát az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjogot csak akkor lehetett megszerezni, ha a

telekkönyvbe való bejegyzésre vonatkozó kérelmet az illetékes bíróság jóváhagyta. Csakhogy 1951 és 1964 között nem alkalmazták a betáblázás elvét, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés önkéntes és nyilatkozattételes volt. Így aztán nem minden tulajdonváltozást jegyeztek be, és még azoknál is, amelyeket bejegyeztek, gyakran nem írtak oda minden azonosító adatot, hanem csak például a tulajdonos nevét és vezetéknevét, egy becenevet vagy a házastárs nevét.

Ez végül azt eredményezte, hogy a nyilvántartás nem tükrözte a tényleges jogi helyzetet, nagy eltérések voltak a telekkönyv és a valóság között. Ezen ellentmondásos helyzet orvoslása érdekében 1995 óta kezdték feldolgozni a rekonstruált ingatlan-nyilvántartások regisztereit (ROEP), és így bejegyeztek korábban nem evidált területeket, illetve pótoltak, kiegészítettek hiányzó tulajdonviszonyokat, adatokat. Ezen erőfeszítések ellenére azonban a mai napig nem sikerült teljes mértékben felszámolni a múltbeli hiányosságokat, és még mindig vannak olyan földterületek, amelyek esetében rendezetlenek a tulajdonviszonyok. A tulajdonos azonosítása

Ahhoz, hogy valaki megszerezhessen magának – pl. megvásárolhasson, elbirtokolhasson, kisajátíthasson stb. – egy nevesítetlen földet, első lépésként azonosítani kell a tulajdonost, majd őt vagy a jogutódját tulajdonosként be kell jegyeztetni a telekkönyvbe. A földtulajdonos azonosítása során számos helyzetbe kerülhetünk: a tulajdonos még él, meghalt, egyáltalán semmit nem tudunk róla. Élő ismeretlen tulajdonos

Az élő ismeretlen tulajdonos esetében, akinek a tulajdoni lapon csak a kereszt- és vezetékneve szerepel (pl. Kovács János), valamilyen, a személyét azonosító adatokat igazoló dokumentumot kell benyújtani az illetékes kataszteri hivatalba. Ilyen dokumentum lehet pl. személyi igazolvány, születési anyakönyvi kivonat, házasságlevél vagy azok hitelesített fénymásolata. Előfordulhat azonban olyan helyzet, hogy egy adott településen több azonos nevű személy is él (pl. a faluban van három Kovács János), és még a benyújtott dokumentumok sem nyújtanak megbízható bizonyítékot a tulajdonosról, valamint a szóban forgó földterülethez való jogáról. A téves bejegyzés megelőzése érdekében a hivatal munkatársa ilyen esetben bekérheti azt az okiratot is, amellyel az érintett személy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben szereplő adatok szerint az ingatlant megszerezte. Ilyen okirat azonban valószínűleg nem lesz az illetékes kataszteri vagy földhivatal okiratgyűjteményében, ebben az esetben célszerű az illetékes levéltárakhoz fordulni, például az önkormányzatok, régiók, bíróságok, állami szervezetek stb. levéltáraihoz, amelyek esetleg rendelkeznek ilyen dokumentummal.

Elhunyt ismeretlen tulajdonos

Ha a tulajdoni lapon olyan személy neve és vezetékneve szerepel, aki már nem él, akkor először a fenti eljárás segítségével kell azonosítani a tulajdonost, majd meg kell állapítani, hogy a földterület hagyatéki eljárás tárgyát képezte-e. Előfordulhat, hogy a hagyatéki eljárás lezajlott, de az eredményét tartalmazó határozatot nem jegyezték be a telekkönyvbe vagy a kataszterbe. A hagyatéki eljárásokról az illetékes járásbíróságtól lehet információt szerezni, mivel a bíróságok 1992-ig a hagyatéki ügyekkel foglalkozó korábbi közjegyzők aktáit is őrzik.

Ha a földterület korábban nem képezte az örökség részét, akkor az újonnan felfedezett örökség miatt kérvényt kell benyújtani a kerületi bírósághoz, hogy emiatt is folytassák le a hagyatéki eljárást. Az utólagos hagyatéki eljárás lefolytatását igénylő kérvényt csak az örökös nyújthatja be, ám a bírósági illetékek és a földterület esetleges alacsony értéke miatt nem biztos, hogy erre hajlandó. Ugyanakkor az utólagos hagyatéki eljárás mégis csak elindítható az örökös kérelme nélkül is, az eljárást más személy is kezdeményezheti – például az a developer, aki ott befektetést szeretne megvalósítani, vagy a szomszédos földterület tulajdonosa, aki szeretné megvásárolni vagy elbirtokolni azt. Amennyiben a bíróság úgy ítéli meg, hogy mindenkinek érdeke, hogy a hagyatéki eljárás révén azonosítsák a nevesítetlen föld tulajdonosát, elrendeli a hagyatéki eljárást. Az államnak is érdeke, hogy egy-egy földterület a szabályoknak megfelelően öröklődjön, valamint hogy az ismeretlen tulajdonosokat azonosítsák.

Azonosítatlan tulajdonos

Abban az esetben, ha a tulajdoni lap B részében „nem azonosított tulajdonos” megjelölés szerepel, a helyzet megoldása kissé bonyolultabb. Mindenekelőtt célszerű az ingatlan-nyilvántartásba való betekintési kérelmet benyújtani ahhoz a kataszteri hivatalhoz, amelynek körzetében a szóban forgó földterület található – ezért 3 euró közigazgatási illetéket számláznak. Ha jóváhagyják a betekintést, meg kell keresni a szóban forgó földterületre vonatkozó bejegyzést a telekkönyvben. Találhatunk ott bejegyzést a tulajdonjog megszerzéséről vagy utalást valamilyen releváns okiratra, például lehet ott „Čd.” (číslo denníka, azaz naplószám) megjegyzés, ami egy olyan bírósági határozatot jelöl, amely pl. egy átruházási szerződést, egy kiutalási okiratot vagy egy vagyonelkobzásról szóló határozatot hagy jóvá. Célszerű a járási hivataltól kérni, hogy készítsen másolatot a telekkönyvi bejegyzésről, amiért 12 euró illetéket kérhetnek. A tulajdonszerzési jogcím vagy más dokumentum száma alapján ezután kapcsolatba lehet lépni az illetékes levéltárakkal, illetve a Szlovák Nemzeti Levéltárral (Slovenský národný archív) is, amely a restitúciós eljárásokkal, az államosítással és a vagyonelkobzással kapcsolatos dokumentumokat archiválja. A telekkönyvben és a vonatkozó levéltárakban ezt a fajta kutatást már a ROEP-eljárás keretében részletesen el kellett volna végezni, de sajnos nem minden esetben valósult meg, vagy hanyagul végezték. Ezért a telekkönyvbe való betekintés és a különböző levéltárakban végzett kutatómunka hasznos lehet a tulajdonos azonosítása során.

Ha sikerül olyan dokumentumot találni, amelyik segítségével azonosítható a vitatott terület tulajdonosa, illetve amelyik igazolja a tulajdonjogot, azt el kell juttatni a kataszteri hivatalba a bejegyzési kérelemmel együtt. Fontos tudatosítani: a föld tulajdonjogának az átruházása céljából nem elég a tulajdonost csak a régi tulajdonszerkezet egy bizonyos részében azonosítani, hanem azt a személyt is fel kell kutatni, akit jelenleg megillet a földterület tulajdonjoga.

A földterületek kezelése

Annak érdekében, hogy a nevesítetlen földek ne maradjanak teljesen kihasználatlanul, a Szlovák Földalap (SPF) kezeli azokat. Bizonyos meghatározott esetekben, a hatályos vonatkozó törvénybe foglalt okokból jogában áll átruházni e földek tulajdonjogát. Ilyen ok például az építési törvény alapján végrehajtott kisajátítás vagy az ipari parkok létesítésének támogatásáról szóló törvény szerinti ipari park létesítéséről szóló határozat. A földalap akkor is eladhat bizonyos nevesítetlen területet, ha az állam tulajdonában lévő és a hadsereg által használt épületekkel beépített, illetve közérdekű

épületekkel beépített földterület tulajdonjogának rendezéséről van szó. Ugyancsak eladhat egy vitatott parcellát a más tulajdonosok földjéhez való szükséges hozzáférés biztosítása érdekében. A vételárnak az ingatlannal kapcsolatos szakértői értékbecslésben meghatározott összegnek kell megfelelnie. Ha később a tulajdonjog átruházása után olyan tulajdonos kerül elő, aki hitelesen igazolni tudja a föld tulajdonjogát, akkor az SPF-től kártérítést követelhet, mely nagysága akkora lehet, mint amennyiért az SPF eladta a területet.