Mezőgazdasági földek bérbeadása

A bérbeadó lehet magánszemély, valamilyen vállalat vagy akár a Szlovák Földalap is.

Alapszabály: valamely mezőgazdasági terület bérbeadásáról az érintett feleknek sohasem szabad csak szóban megállapodniuk, mindig írásos szerződést kell kötniük, éspedig a polgári törvénykönyv vonatkozó rendelkezéseivel összhangban. Mivel azonban a földtulajdonosok általában nem jártasak a törvényekben, gyakran nincs pénzük ügyvédre sem, aki testre szabott bérleti szerződést fogalmazhatna meg, sokan az olcsóbb és egyszerűbb megoldást választják: a különböző mintaszerződésekbe helyettesítik be a saját adataikat. Így viszont könnyen előfordulhat, hogy a magunk alkotta szerződés nem feltétlenül tér ki a bérbeadás valamennyi részletére, nem biztos, hogy megfelelően védi a szerződő feleket, sőt, esetenként a hatályos jogi normákkal is ellentétes lehet. Bonyodalmak szoktak adódni például abból, hogy az emberek nem tudatosítják a szerződéstől való visszalépés és a szerződés felmondása fogalmak közötti különbséget, továbbá gyakori hiba, hogy nem pontosítják megfelelően a bérleti díj nagyságára vagy a bérbeadás idejére vonatkozó korlátozásokat.

Állami tulajdonú föld

Ha valaki az állam tulajdonában lévő földet szeretne megművelni, ennek nincs különösebb akadálya. A Szlovák Földalap kezelésében lévő földterület bérbeadására irányuló kérelmet a szükséges dokumentumokkal együtt személyesen vagy postai úton kell benyújtani, éspedig a Szlovák Földalap Főigazgatóságának a központi iktatójába kell eljuttatni.

A földalap bérbeadási központjának a munkatársa elbírálja a kérelmet, majd vagy felkéri a kérelmezőt a bérleti szerződés aláírására, vagy értesíti őt, hogy a kérelemhez bizonyos dokumentumokat kell még csatolni, de arról is értesítheti, hogy kérelmét bizonyos okokból elutasították.

Ha a bérbeadást igénylő kérelem hiánytalan, a bérbeadási központ a bérleti szerződés tervezetét a mellékelt dokumentumokkal együtt elküldi a Szlovák Földalap pozsonyi központjába, hogy bírálja el. A központ ellenőrzi a dokumentumokat, szükség szerint azokat visszaküldhetik a bérbeadási központnak, végső soron pedig a kérvényt benyújtó személynek, hogy egészítse ki. Előfordulhat, hogy a szerződéstervezet nem felel meg a vonatkozó jogszabályoknak – ilyen esetben vagy visszaküldik átdolgozásra, vagy elkészítik a bérleti szerződés tervezetét.

Fontos iratok

A haszonbérleti szerződés intézésekor a Szlovák Földalap kérheti a cégjegyzék hitelesített kivonatát, a vállalkozói engedély hitelesített másolatát, a személyi igazolványt, továbbá az adóhivatal igazolását arról, hogy a kérelmező eleget tett az állammal szembeni kötelezettségeinek. Hasonló igazolásra lehet szükség az egészség- és társadalombiztosítótól is. Esetenként attól az önkormányzattól is be kell szereznünk egy igazolást, amelyik kataszterében szerepel az a terület, ahol földet szeretnénk haszonbérbe venni, hogy a községgel szembeni kötelezettségeinknek eleget tettünk. Szükség van továbbá egy becsületbeli nyilatkozatra arról, hogy a földet bérelni kívánó személy nem az alap adósa, nem is rokona vagy partnere valamelyik adósnak.

Bérleti díj

Szlovákiában egy hektárnyi mezőgazdasági terület átlagos bérleti díja 57 euró – az uniós országok közül nálunk a legalacsonyabb, az EU-ban négyszer ekkora árszint van érvényben, sőt az olasz gazdák az ötszörösét fizetik, miközben a szlovákiai termőföldek mintegy 91 százaléka van bérbe adva, ami az EU-ban a legmagasabb arány.

Az átlagár a föld bonitásától függően a termőföld árának az 1,5–2,20 százalékát teszi ki – az egész EU-ban a szántőföldekért többet kérnek, mint a legelőkért. A földművelésügyi minisztérium 2018-tól évente közzéteszi a mezőgazdasági földek átlagos bérleti díját az egyes katasztrális területek szerint. Az ún. „szokványos bérleti díjat” a gazdáktól begyűjtött információk alapján állapítják meg, akik törvényből kifolyólag kötelesek a járási hivatalokat tájékoztatni arról, mennyiért veszik bérbe a földjüket. 2018-tól a bérleti szerződésnek is tartalmaznia kell a „szokványos bérleti díjat” – ezt az intézkedést a földtulajdonosok védelmére vezették be, hogy ne adják bérbe a földjüket ár alatt.

Az Európai Unió statisztikai hivatala, az Eurostat adatai szerint a bérleti díjak régiónként és cégenként is jelentősen eltérnek, ami azzal magyarázható, hogy csak kevés országban találhatók ilyen kis területen ilyen változatos eltérések a termőföld minőségében. Szlovákiában a Pozsonyi kerületben a legdrágább a föld, itt 91 eurót kérnek hektáronként. A nyugat-szlovákiai átlagár 81 euró, Kelet-Szlovákiában 81, Közép-Szlovákiában pedig 35 euró.

Ha valaki haszonbért kap, azt általában évente egyszer, egy összegben fizetik ki, de a szerződő felek másképp is megállapodhatnak. Rendszerint nem nagy tételekről van szó, a konkrét összeg általában a föld minőségétől függ. Régióinkban 100–150 euró között mozog a haszonbér. Minél nagyobb a terület, annál jobb haszonbért kaphat a tulajdonos.

Olyan rendkívüli körülmények – például természeti katasztrófák – esetén, amelyeket nem a bérlő idézett elő, és nem feltételezhető, hogy a következményeket fel tudja számolni, emiatt pedig a bérbe vett területet nem tudta mezőgazdasági célokra használni, így az adott évben haszonra sem tehetett szert, nem köteles kifizetni a bérleti díjat. Ha tudott gazdálkodni, de az említett okokból kevesebb hasznot termelt, a bérlőnek jogában áll kedvezményt kérni, azaz csökkentett bérleti díjat fizet.

Bérleti szerződés

A bérleti szerződésben a lehető legrészletesebben mindent le kell fektetni, és fel kell tüntetni minden adatot, amely a birtoklapon is szerepel. A bérleti szerződés általában hosszú időre szól, ezért nem tanácsos csak valamilyen mintaszerződés alapján megfogalmazni, hanem testre szabott megállapodást kell készíteni. A megkötésén nem tanácsos spórolni, érdemesebb jogászhoz fordulni.

A földbérleti szerződésnek a felek adatain és a bérleti szerződés tárgyán kívül tartalmaznia kell a jogviszony időtartamát és egyéb részleteket is, például a bérleti szerződés megszűnését. Ezek nélkül a jövőben egy sor probléma merülhetne fel.

A szerződés egyaránt szólhat határozatlan és határozott időtartamra. A felek többféleképpen is megállapodhatnak határozott időtartamban. Történhet például úgy, hogy meghatároznak egy konkrét időpontot, amikor a bérleti szerződés lejár, de odaírhatják a hónapok, esetleg évek számát, ameddig a megállapodás érvényben van, illetve azt is kiköthetik, hogy a bérleti szerződés akkor ér véget, amikor egy előre látható esemény bekövetkezik.

A szerződésnek tartalmaznia kell a bérleti díjat, valamint a felmondás módját és feltételeit is. Oda kell figyelni a bérleti szerződés utolsó záradékára is, amely első ránézésre teljesen feleslegesnek tűnhet, ám annak egyértelmű záró rendelkezéseket kell tartalmaznia: pontosan le kell szögezni, hogy a bérleti szerződésben milyen jogszabály szabályozza a jogviszonyokat.

Ha a bérlő a bérbe vett telken mezőgazdasági célból céget akar működtetni, és meghatározott időre szóló szerződést kötnek, akkor azt minimum 5, legfeljebb pedig 15 évre írják alá. Aki a kibérelt területre gyümölcsöst akar ültetni, minimum 25 évig művelheti a földet. Aki szőlészetet akar létrehozni vagy felújítani, díszfákkal szeretne foglalkozni, minimum 30 évig gazdálkodhat. Spárga- vagy aprógyümölcs-termesztés céljából legfeljebb 15 évre szólhat a szerződés.

A meghatározatlan időre szóló szerződést mindig november 1-jei dátummal lehet felmondani, miközben a felmondási idő egy év, mezőgazdasági vállalat esetében pedig 5 év, hacsak a felek nem állapodnak meg másképp.