Háztömböket halmoznak

Prága belvárosában főleg az ír befektetők vásárolják sorra az épületeketMagyarország, Csehország és Lengyelország a régió, illetve a tíz újonnan csatlakozott EU-tag legfejlettebb országa a stabilitás, a kockázatok és a növekedési kilátások szempontjából – állítja a Cushman & Wakefield Healey & Baker ingatlaniroda elemzése. Az ingatlanpiac mindezt már elkezdte az árakban is feltüntetni, ám a nemzetközi befektetők érdeklődése és kereslete közép-távon még inkább felhajthatja az árakat. A jövőt illető várakozások tekintetében sok hasonlóság mutatkozik a három ország között: a kiskereskedelmi ingatlanok piacán egyre erősödő belföldi kereslettel, valamint növekvő külföldi érdeklődéssel lehet számolni; a befektetők Budapestre, Prágára és Varsóra koncentrálnak, de a hangsúly a fővárosokról fokozatosan a vidéki nagyvárosokra is rávetül. Ez főleg Lengyelországban lesz jellemző, ahol az utóbbi időben már Wroclaw, Poznan, Szczecin, Katowice, Gliwice és a Gdansk-Gdynia-Sopot térség is a befektetők, leginkább a hipermarket-beruházók fókuszába került. A korábbi évek üzletlánc-építési láza mindazonáltal lassan enyhül, helyette egyre több beruházás indulhat sportlétesítmények, szabadidő-centrumok irányában mindhárom szóban forgó országban. Érdekesen hullámzott az ingatlanbefektetések nagysága a három éllovas között 1997 és 2002 között. Magyarországon viszonylag kiegyensúlyozottan évi 0,25-2% közötti befektetésállomány-bővülés volt megfigyelhető, de bizonyos években a befektetők egyértelműen a cseh, máskor a lengyel piacot favorizálták. A befektetői érdeklődés tovább élénkülhet, miután a csatlakozás egy sor kockázatot csökkent vagy kiküszöböl. A kereslet a közép-európai térségre összpontosul, elsősorban az irodapiacra, másodsorban és egyre növekvő arányban a logisztikai ingatlanokra, harmadsorban a kiskereskedelmi létesítményekre irányul. Új befektetők dömpingje nem várható, főleg, miután korlátozott a befektetésre alkalmas ingatlanok kínálata. A külföldi befektetői csoportok közül egyelőre a németek dominálnak, de a jövőben egyre több ország intézményi befektetői szerepe is erősödhet. Külön színfoltot képeznek az ír befektetők, akik Budapest és Prága belvárosában vadásszák a jobbnál-jobb ingatlanokat. Budapesten az V.-VI. kerületben, a VII. kerület belső utcáiban és a Duna-parton veszik tucatjával a lakásokat, Prágában pedig olyan nagy értékű ingatlanokat vásároltak fel, mint a Hiltont vagy a Four Seasons Hotelt, a prágai tőzsde épületét és a PriceWaterhouseCoopers irodaházát, melyek mindegyike több tízmilliótól többszázmillió euróig terjedő beruházást jelentett. Mindhárom ország igyekszik az euró-övezetbe, ami a pénzügyi kockázatok további csökkenését vetíti előre. Ez fokozatosan csökkenő hozamokat vetít előre. A folyamat már elkezdődött. 2003 második felében Budapesten például 8,9, Prágában 8,75, Varsóban pedig 10% körüli irodapiaci hozamokkal lehetett kalkulálni, szemben Brüsszel, Párizs, Madrid, München, Frankfurt, London 5-6,5% közötti megtérüléseivel. (FN, ú)