Szigorodnak a jelzáloghitel feltételei, mutatjuk, mire kell készülni

A szlovák gazdaság jól teljesít, az utóbbi években a jelzálogpiac is felpezsdült, a kamatlábak történelmi minimumon vannak. Már 1% alatti kamattal is kínálnak jelzáloghitelt, ami azt eredményezte, hogy Szlovákia lakossága a legeladósodottabbá vált Közép- és Kelet-Európában, ráadásul a tartozások az euróövezet országai közül nálunk nőnek a leggyorsabban.

Mindez hatással van az ingatlanpiacra is: a nagy kereslet következtében a lakások és a házak ára folyamatosan emelkedik. A jegybank ennek szeretne gátat vetni – egyrészt az embereket szeretnék védeni a túlzott eladósodottságtól, másrészt a kölcsönvevők számára elérhető pénzösszeg korlátozásával egy meghatározott szektorba irányuló hitelezés mértékét próbálják csökkenteni. „Ha a felvehető lakáshitelek összegét korlátozzuk, az a lakások iránti kereslet csökkenéséhez és a megtakarítások növekedéséhez vezet. Ha pedig a lakások ára csökken, az megnehezíti a hitelhez jutást, lévén az ingatlan a leggyakoribb hitelbiztosíték. Az adósságfékszabályokkal csökkenthető a spekulatív jellegű kölcsönfelvétel aránya is azáltal, hogy minimalizálják a kölcsönből vett eszköz eladásából várható profit mértékét, így segítenek megelőzni a 2008-as gazdasági válságot is előidéző ingatlanbuborékok kialakulását” – mutatott rá Király Péter Bálint gazdasági szakértő a gazdasági válságok megelőzésével foglalkozó elemzésében.

Fékezett eladósodás

Az adósságfék szabályai közé tartozik a hitelfedezeti arány (Loan to Value – LTV). Ennek lényege, hogy a bruttó hitel értékének maximuma a fedezetül szolgáló vagyontárgy értékének függvényében változik, így elérhető, hogy a hitelre vonatkozóan megfelelő fedezet álljon rendelkezésre egy esetleges értékcsökkenés esetén is. A veszteségek minimalizálásával védi a hitelezőt, valamint csökkenti a hitelkiáramlás mértékét.

Az adósságfékezés másik eszköze a jövedelemarányos törlesztőrészlet (Payment to Income – PTI), mely biztosítja az ügyfelek törlesztési képességét, és megakadályozza a túlzott mértékű eladósodásukat. A PTI lényege, hogy a háztartások legális jövedelmétől függ az előírható törlesztőrészletek maximuma. Ez az intézkedés védi az adóst, hiszen megakadályozza a túlzott tehervállalást.

A következő adósságfékeszköz az LTI (loan-to-income) vagy DTI (debt-to-income) követelmény, amely meghatározza az eladósodás mértékének maximumát az adósság állománya és a rendelkezésre álló jövedelem arányának megállapításával.

Az érték 90 százaléka

A szlovák jegybank július 1-jétől elsősorban az LTV módosításával, a hitelküszöb és a DTI bevezetésével szigorítja a jelzáloghitelek feltételeit. „Nyártól jelzáloghitelt legfeljebb csak a zálogba helyezett ingatlan értékének a 90%-áig lehet majd felvenni, miközben ez a határ a következő időszakban fog csökkenni. A hitelplafon pedig az ügyfél maximális eladósodottságának a határát fogja meghatározni. Ha a kölcsönért folyamodó személy tiszta havi bevétele 1000 euró, a hitelplafon az éves jövedelme nyolcszorosa lesz, vagyis 96 000 euró” – magyarázta Zuzana Zedníková, a Deluvis társaság szakértője. Jelenleg az LTV meghaladhatja a 90%-ot, július 1-jétől ez már nem lesz lehetséges, és ez az arány fokozatosan közelíteni fog a 80 százalékhoz.

8-szoros maximum

A DTI-t, azaz a jövedelemterhelhetőség mértékét pedig az ügyfél éves bevétele és a jegybank által meghatározott 8-as szorzóval számolják ki. Ha az ügyfélnek lesz más kölcsöne is, azt levonják majd a kiszámolt DTI-ből. A kreditkártyák és a folyószámlahitelek esetében pedig levonják a hitelkeret 20%-át. Ezenkívül a DTI-t a lízingtársaságoknak és más hitelszolgáltatóknak is figyelemmel kell majd kísérniük. A fenti példánál maradva: ha az 1000 euró tiszta havi bevétellel rendelkező személynek nem lesz más kölcsöne, júliustól legfeljebb 96 000 euró jelzáloghitelt vehet fel. Ha viszont lesz fogyasztási hitele, melyből még 5000 eurót kell törlesztenie, akkor csak maximum 91 000 eurót hagyhatnak jóvá számára ingatlanvásárlás céljából. Ha kreditkártyája is van 2500 eurós hitelkerettel, ennek további 20%-át, azaz 500 eurót vonnak le, vagyis maximum 90 500 jelzáloghitelt kaphat.

Növekvő bérleti díjak?

A júliustól bevezetendő újdonságok jelentősen fékezhetik majd az ingatlanvásárlást és a hitelnyújtást Szlovákiában. Ugyanakkor az embereknek ezután is kell majd valahol lakniuk, így nem kizárt, hogy a jegybanki szigorításokból a lakásokat bérbe adó társaságok fognak profitálni. Sokan albérletbe szorulhatnak, ami a bérleti díjak emelését eredményezheti. „Attól tartok, hogy az emberek abbéli igyekezetükben, hogy pénzhez jussanak, valamilyen alternatív lehetőséget fognak választani, ám azokat semmi sem szabályozza, és könnyen komoly problémákba kerülhetnek már akkor is, ha csak egyetlen törlesztőrészlet kifizetését elmulasztják. Ezért nagyon fontos, hogy mielőtt bármit is vennének, kölcsönt kérnének, ne féljenek kikérni pénzügyi szakember véleményét, aki segíthet testre szabott megoldást találni a kialakult helyzetre” – tette hozzá Zedníková.

Pályakezdők hátrányban

Melinda Burdanová, a Postabank munkatársa szerint a hitelplafon bevezetése után elsősorban az alacsonyabb bevételűek számára lesznek kevésbé elérhetőek a hitelek, s legalább az ingatlan árának a 20 %-át előre össze kell majd spórolniuk, vagy más forrásból elő kell teremteniük. „A szigorítások főleg a fiatalokra lesznek hatással. A pályakezdők fizetése alacsony, viszont munka a nagyobb városokban van, s ott is szeretnének lakáshoz jutni, ám ott magasabbak az ingatlanárak. Az intézkedés arra fogja kényszeríteni az embereket, hogy nagyobb mértékben spóroljanak” – állapította meg Maroš Ovčarik, a Finančný kompas pénzügyi portál igazgatója. (sza)