Érdemes felvenni egy drága jelzáloghitelt, és egy év múlva kiváltani egy olcsóbbal?

Vevőként a jelenlegi helyzetben nehéz eltalálni az ingatlanvásárlás optimális időpontját. Az ideális pillanat az, amikor az ingatlanárak még viszonylag alacsonyak, a magas hitelkamatok azonban már elkezdenek csökkenni. Ha azonban a vevő nem lép időben, sokat veszíthet. Az egyik megoldás az, hogy most veszünk egy olcsóbb ingatlant, amit egy jelenleg kínált drágább hitelből finanszírozunk, és amikor a jelzálogpiac megfordul, olcsóbb kölcsönre váltunk. A hitelkiváltás lényege, hogy a már meglévő kölcsönünk helyett egy kedvezőbbet választunk, az új kölcsönből rendezzük a régi tartozásunkat, és az új hitelt törlesztjük tovább. Ennek az egyik legnagyobb akadálya azonban az, hogy az ügyfél ez esetben „büntetést” fizet a korábbi bankjának. A Trend most annak járt utána, hogy megéri-e a jelenlegi helyzetben drágább hitelt felvenni és később lecserélni egy másikra.

A jelenlegi szabályozás előnye, hogy az előtörlesztési díj a fennálló hitelösszeg legfeljebb 1 százaléka lehet. A változás 2015 óta van érvényben. Addig a bankok 4-5 százalékos díjat is elkértek az előtörlesztésért. Ez azt jelentette, hogy ha nem az előre megállapított időben, vagyis a kamatrögzítés lejártakor próbáltunk előtörleszteni, nem érte meg idő előtt visszafizetni a hitelt. Az új feltételek mellett azonban már viszonylag könnyen és olcsón át lehet vinni a hitelt egy másik bankhoz.

A banki ügyfeleknek ezzel kapcsolatban két fontos változót érdemes nyomon követniük: azt, hogy mennyi idő van még hátra a kamatfixálás végéig, és milyen az új kamatláb. Lapunk elemzésében egy 30 éves futamidejű hitelt vettünk alapul, amelynek a kezdő kamatlába 5 százalék volt. Ezzel kapcsolatban megvizsgáltuk a hitelkiváltás lehetőségét abban az esetben, ha erre egy, két, három vagy négy év múlva kerül sor. A hitel futamidejét nem hosszabbítottuk meg a váltásnál. Ez azt jelenti, hogy ha a hitelkiváltásra két év után kerülne sor, az ügyfélnek még az új banknál is 28 év törlesztési ideje maradna. Mire számíthat ilyen esetben az ügyfél?

Az előny öt év alatt

A hitel első öt éve alatt értékeltük a teljes jövedelmezőséget. Az elemzés összehasonlítja az első öt év törlesztőrészleteinek összegét, ha az ügyfél megtartotta volna a kölcsönt az eredeti törlesztéssel, valamint az eredeti és az új törlesztőrészletek összegét ugyanezen időszak alatt, ha az első öt évben sor került volna a hitelkiváltásra. A számításunk figyelembe veszi a hitelkiváltás időpontjában fennálló egyenlegre vonatkozó előtörlesztési díjat is.

Az eredmény egyértelmű: matematikailag a vizsgált helyzetek mindegyikében megéri közvetlenül az első év után kiváltani a hitelt, még akkor is, ha az új kamatláb csak 4,5 százalék lenne az eredetileg alkalmazott 5 százalék helyett. A nagy kérdés azonban az, hogy az így megtakarított összeg elegendő-e ahhoz, hogy az ügyfél elszánja magát a váltásra. Ha például az eredeti jelzáloghitel összege 50 ezer euró, és az ügyfél egy év múlva úgy dönt, hogy új banknál váltja ki a korábbi hitelét, ahol a fent említett 4,5 százalékot kínálják neki, akkor öt év alatt 214 eurót takarít meg a teljes törlesztésen. Ha a hitel összege kezdetben 200 ezer euró lett volna, a megtakarított összeg 854 euró lenne. Ha azonban az infláció miatt időközben a pénz értéke meredeken csökken, például három százalékra, akkor 50 ezer eurós hitel esetén a megtakarítás több mint kétezer euróra nőne, 200 ezer eurós hitel esetén pedig majdnem kilencezer euró lenne. A hitelkiváltásnál azonban számolni kell az egyéb lehetséges költségekkel is, például az új szakértői jelentéssel, ha a bank nem fogadja el a régebbit, valamint a kataszterbe vétel díjával is.

Összességében az első év utáni hitelkiváltás előnyösebb, mivel az ügyfél a kamatrögzítés hátralévő négy évét tekintve nagyobb törlesztőrészletet takarít meg. Ha kevesebb év van hátra a rögzítésből, az összehasonlítást sokkal körültekintőbben kell elvégezni. Ha például három év van hátra a kamatváltoztatásig, elméletileg akkor is érdemes bankot váltani, ha a kamatláb 5 százalékról 4,5 százalékra csökken. A gyakorlatban azonban a hitelösszegtől függően 32 és 127 euró közötti kumulatív megtakarításért nem érdemes átesni a fáradságos papírmunkán. Ezzel szemben, ha az új kamatláb 3 százalék lenne, a megtakarítás 800 és 3000 euró közötti összeget tehetne ki, a hitelösszeg nagyságától függően.

Ha az ügyfélnek már csak egy éve van hátra az új kamatrögzítés bejelentéséig, akkor biztosan nem lenne érdemes váltani, ha a bank a korábbi hitelkiváltás keretében egy százalékpontos kamatcsökkentést kínálna. Még az is kérdéses, hogy megérné-e az egész, ha akár 3 százalékra csökkenne a kamat. A megtakarított összeg a tartozás összegétől függően 157 és 865 euró között lenne.

Megéri egyezkedni

A számításaink során azt feltételeztük, hogy a kamatláb legfeljebb 3 százalékra csökken. Több szakértő szerint nem várható, hogy a kamatlábak ennél mélyebbre zuhannának. Ha a hitelkiváltásból származó megtakarítás jelképes, nyilvánvaló, hogy az ügyfeleknek nem éri meg végigcsinálni az egész ügyintézést. A trendfordulóval azonban nyomást gyakorolhatnak a bankjukra. Mindössze annyit kell tenniük, hogy jelzik a bank felé a kilépési szándékukat. Minden valószínűség szerint a bank megpróbálja majd megtartani az ügyfelet, és új, kedvezőbb kamatot ajánl neki, akár előtörlesztési díj nélkül. Ez végső soron még előnyösebb lehet a hitelfelvevő számára.

Ha a bank ügyfele jobb ajánlatot kap egy másik pénzintézettől, akkor érdemes erről tájékoztatnia az eredeti bankját, hogy nem kínál-e neki jobb feltételeket. A pénzintézeteknek ilyen esetekre külön részlegeik vannak. Ez azt jelenti, hogy ha a bankfiók munkatársa nem tud kedvezőbb feltételeket ajánlani, akkor továbbítja az ügyet a központban dolgozó kollégáknak.

A Trend elemzése szerint, ha egy ügyfél akciós ingatlant akar vásárolni, és meg van győződve arról, hogy ennek az ára nem fog emelkedni, akkor érdemes a vételre akár viszonylag drága jelzáloghitelt is felvenni, tudva, hogy a kamatok csökkenését követően kedvezőbb hitelt vehet fel.

A magas kamatok más okból jelentenek akadályt a hiteligénylőknek. Amint arra már korábban rámutattunk, a túlzott eladósodás elleni szabályok miatt a magasabb kamatláb alacsonyabb maximálisan nyújtható hitelt jelent. Például, ha egy kérelmezőnek ezer euró nettó jövedelme van, a kamatláb pedig 5 százalék, akkor legfeljebb 73 ezer eurós hitelhez juthat hozzá. Ha azonban a kamatláb 3 százalékra csökken, akkor már 82 ezer euróra emelkedik a hitel felső határa.

Az 1 százalékos büntetés nem olyan jelentős akadály, hogy az ügyfélnek ne érné meg fontolóra venni a bankváltást, még akkor sem, ha a fixáláshoz van kötve. Éppen ezért a hitelfelvevőknek nem kell megijedniük a hosszú, akár tízéves fixálástól sem, ha az adott pillanatban ez előnyös. A probléma az, hogy a szlovákiai bankok nem nagyon szeretik az ilyen ajánlatokat, aminek a fő oka épp az 1 százalékos előtörlesztési büntetés. A bank is kölcsönökre vesz fel pénzt valahol. Ha megtörténik, hogy tízéves futamidejű pénzt kínál az ügyfeleknek nagy tételben, de öt évvel később a piaci helyzet drámaian megváltozik, és a hitelfelvevők távoznak, akkor a banknak viszonylag nagy mennyiségű forrása marad, amit nem tud az eredeti áron kölcsönözni, az előtörlesztési díj pedig nem fedezi a veszteségét.

ĽUBOSLAV KAČALKA

A szerző a Trend gazdasági hetilap munkatársa