Új szabályok a tömbházakban

ÖSSZEFOGLALÓ

A lakástulajdonról és a nem lakás célú helyiségek birtoklásáról szóló új törvény szükségességét a kormánypárti képviselők azzal indokolták, hogy meg kell változtatni, igazságosabbá kell tenni az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalap létrehozásának a feltételeit, mégpedig a nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak a javára. Ők ugyanis nem mindig használják a lakóházban lévő összes közös helyiséget és berendezést, a javításukhoz viszont ugyanolyan mértékben kellett hozzájárulniuk, mint azoknak a lakástulajdonosoknak, akik azokat naponta igénybe veszik.

Az októbertől érvényes módosítás azonban nemcsak a pénzalapot érinti, hanem számos olyan változást is tartalmaz, mely összességében többet árt, mint használ: kevésbé átláthatóak a lakók jogai és kötelességei, és a lakógyűléseken nehézségek alakulhatnak ki az egyes vitatott pontokról szóló szavazáskor. Zdenka Jurčáková, az Ingatlankezelők és -Használók Szövetségének a titkára szerint a mostani törvénymódosítás helyett bizonyos változásokat inkább a tömbházak kezeléséről szóló új normába kellett volna iktatni, melyen jelenleg dolgozik a közlekedési minisztérium. „Egyetlen átfogó törvény helyett két normában kell kiismerni magukat” – nehezményezte Jurčáková.

Ahány ház

Korábban a lakások és a nem lakás célú helyiségek tulajdonosai az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalapba világos és egyszerű szabály szerint, mégpedig a tulajdonrészük nagyságának megfelelő arányban fizettek. Októbertől a pénzalapba fizetendő tételek meghatározásakor figyelembe kell venni a közös helyiségek és berendezések használatának a mértékét is. Ez azt jelenti, hogy a garázstulajdonosok ezentúl kevesebbet fizetnek a pénzalapba, mert nem használják a liftet, a pincéket, a lépcsőházat vagy más közös helyiségeket. A legtöbb helyen ez abból adódik, hogy a nem lakás célú helyiségek a házban úgy vannak kialakítva, hogy teljesen elkülönülnek a közös helyiségektől, általában külön bejárattal rendelkeznek.

Első ránézésre ez így igazságosabb megoldás, ugyanakkor számos konfliktus forrása lehet például a lakóházak felújításakor, amikor egyszerre a panelház különböző részeit rekonstruálják, s e célból a lakóközösségek akár 10–12 évre szóló hitelt is felvehetnek. „Problémát okozhat az is, hogy az új törvény pontosan nem szögezi le, hogy a pénzalapba fizetendő összeg kiszámításakor hogyan határozzák meg a közös helyiségek használatának a mértékét. Előfordulhat, hogy ahány ház, annyiféle szabály lesz, s feltehetően a közeljövőben ebből adódóan több nézeteltérés, sőt bírósági per is kialakulhat” – tette hozzá Jankura.

Felhatalmazás

a szavazásra

Korábban, ha lakógyűlést hívtak össze, és valaki nem tudott személyesen megjelenni, viszont fontos témát vitattak meg, az adott lakó megbízhatott valakit, hogy helyettesítse őt a gyűlésen – elég volt egy meghatalmazást írni, amely felhatalmazást adott az esetleges szavazásokra is. Az októbertől hatályos norma is lehetővé teszi az ilyen helyettesítést, ám az írásos felhatalmazás részét kell képeznie egy világos utasításnak is, hogy a helyettesítő személy a szavazáskor feltett kérdésekre pontosan hogyan válaszolhat.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lakástulajdonosnak minden egyes lakógyűlés előtt új felhatalmazást kell írnia úgy, hogy minden egyes kérdés esetében előre meghatározza, írásban lefekteti akaratát. Ilyen felhatalmazást viszont nehéz írni, ugyanis közvetlenül a gyűléseken gyakran ad hoc, a kialakult vitára reagáló, vagyis előre nem látható határozatok is keletkezhetnek, s ebből kifolyólag az ezekkel kapcsolatban senkit sem lehet előre utasítani, hogyan szavazzon. Jankura szerint ez a változás csak bonyolíthatja a szavazásokat.

A szavazás módja

A sok lakógyűlésen előfordul olyan téma, amelyről a lakók nem tudnak azonnal határozott véleményt mondani. Ha nem jelennek meg elegen, bizonyos kérdésekről úgy is véleményt lehet nyilvánítani, hogy a megbízott képviselő utólag felkeresi a távolmaradtakat, s azok aláírásukkal voksolnak. Bizonyos kérdésekről azonban törvényből kifolyólag nem lehet így szavazni, ilyen például a házkezelésről szóló szerződés vagy a házkezelő megváltoztatása. Korábban a lakógyűlés határozatképesnek számított, ha a gyűlés elkezdődésétől számított 1 órán belül megjelent a lakások és a nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak legalább a fele. Októbertől már kétharmados többséget ír elő a törvény. Jankura szerint ez nem jó megoldás, ami feltehetően azt fogja eredményezni, hogy a gyűlések 70%-át az alacsony részvétel miatt meg kell majd ismételni, és a jövőben a korábbinál több kérdésről lesz majd írásos, kölcsönös vita nélküli szavazás. Andrej Jurikovič ebben nem lát semmi rosszat, sőt szerinte ezentúl egyszerűbb lesz a voksolás. „A döntéshez – néhány kivételtől eltekintve – most már elég a jelenlévők többsége. A korábbi szabályozás szerint, ha a gyűlés elején megjelent az összes tulajdonos többsége, bármilyen döntést csakis az összes tulajdonos többségének a beleegyezésével lehetett elfogadni, és sokszor patthelyzet alakult ki” – mutatott rá. Például egy 100 lakásos panelház esetében, ha a gyűlés elején részt vett 51 tulajdonos, bármiféle döntést csak az összes jelenlévő 51 személy beleegyezésével lehetett meghozni. Októbertől ugyan a gyűlésen a tulajdonosok kétharmadának kell részt vennie, de elég, ha a jelenlévők többsége fogadja el a határozatot. Vagyis ha 80-an elmennek, az egyes döntések meghozásához elég 41 szavazat. (sza, e-trend)