Földterület elbirtoklására van lehetőség, a dolgot az illetékes bíróságnak kell jóváhagynia, s ez alapján bejegyzik az új tulajdonost (aki az adott területet „elbirtokolta”) a kataszteri hivatalban. De vajon szolgalmi jogot is lehet szerezni elbirtoklással? Erre a kérdésre keresi a választ ifj. Mészáros Lajos jogász olvasói levélre reagálva.
Az átjárási jog elbirtoklásáról
Olvasói levél
Kb. 25 éve vettem egy 2 áras telket a házammal szemben, az utca túloldalán, azóta ott kertészkedek. Az utca és a kert közt van még egy keskeny, a szomszéd házhoz tartozó földsáv, amely tulajdonosával még a kert vételekor írásban megegyeztünk, hogy a telke egy kimért részén átjárhatok a kertembe. A megegyezést nem jegyeztük be hivatalosan (nem tudtuk, hogy ez szükséges), de mindig betartottuk. A szomszéd viszont nemrég meghalt, a házat és a telket pedig egy rokona örökölte, akinek az első találkozáskor hiába mutattam a megegyezést, azt mondta, hogy mivel a tulajdonlapon nincs átjárási jogom, nem hajlandó átengedni a telkén, és nem is adja el nekem. Azt szeretném tudni, hogy van-e bármi jogi lehetőség arra, hogy továbbra is átjárhassak a saját kertembe? Tényleg nem ér semmit a volt tulajdonossal írt megegyezés?
Olvasónk egy tipikus ún. szolgalmi jogviszonyt (szlovákul: vecné bremeno) vázolt föl levelében, amely szerint egy adott telek előző tulajdonosa „eltűrte”, hogy a szolgalommal terhelt telek egy kijelölt részén olvasónk (mint a telekhez tulajdonjoggal nem rendelkező személy) átjár a saját kertjéhez.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 151o/1. §-a szerint a szolgalmi jog általában írásos szerződés, végrendelet, örökösi megegyezés, bírósági döntés vagy törvény által jön létre. A Ptk. azonban azt is leszögezi, hogy mivel a szolgalmi jog ingatlanhoz kötött, a megszerzéséhez szükséges a bejegyzése (betáblázása) a kataszteri nyilvántartásba. Ez hatással van olvasónk ügyére is, hiszen levele szerint a felek ugyan kötöttek az átjárásról szóló szolgalmi szerződést, és be is tartották azt, de hivatalosan nem jegyeztették be. Az új telektulajdonos épp a bejegyzés hiánya miatt nem ismeri el az egyezség alapú átjárási jogot, ám ez az álláspont ebben az esetben valószínűleg helytelen. A Ptk. feljebb említett bekezdése szerint ugyanis a szolgalmi jognak van még egy speciális megszerzési módja, mégpedig az ún. elbirtoklás (szlovákul: vydržanie).
Az elbirtoklás alapvetően egy bizonyos dologhoz való tulajdonjog megszerzésének módja. Egy ingatlant pl. akkor szerezhet meg valaki elbirtoklással, ha azt legalább 10 évig háborítatlanul, megszakítás nélkül és jóhiszeműen birtokolja. Ugyanezek a törvényi követelmények (személyes, háborítatlan, megszakítás nélküli és jóhiszemű birtoklás, 10 éves időtartam) azonban a Ptk. szerint nemcsak az ingatlanhoz tartozó tulajdonjog, hanem az ahhoz kötődő esetleges szolgalmi jog megszerzésére is vonatkoznak. A szolgalmi jog elbirtoklásához szükséges törvényi követelmények pedig, úgy tűnik, olvasónk esetében is adottak, hiszen a szomszéd telkének egy részét háborítatlanul, megszakítás nélkül és jóhiszeműen birtokolta (a saját telkére való átjárásra használta írásos megegyezés alapján, nem tudván, hogy szükséges annak nyilvántartásba vétele), mindezt több mint 10 (25) évig.
Ha tehát olvasónk nem tud megegyezni az új tulajdonossal, bírósághoz kell fordulnia, hogy az állapítsa meg a szolgalmi jog elbirtoklását. Amennyiben pedig a bíróság a 25 éve kötött megállapodás és a többi fölvázolt körülmény alapján úgy találja, hogy az összes törvényi követelmény teljesült, határozatával igazolja, hogy olvasónk elbirtoklással szolgalmi jogot szerzett a szomszéd telek adott részéhez, amely tárgya a kertjéhez való átjárás. Az ilyen jogerős döntést is a kataszteri hivatal jegyzi
be, ami után az új tulajdonos már el kell, hogy tűrje olvasónk átjárását a szolgalommal terhelt telkén keresztül.
Figyelem! Felnőtt tartalom!
Kérjük, nyilatkozzon arról, hogy elmúlt-e már 18 éves.
Támogassa az ujszo.com-ot
A támogatásoknak köszönhetöen számos projektet tudtunk indítani az utóbbi években, cikkeink pedig továbbra is ingyenesen olvashatóak. Támogass minket, hogy továbbra is függetlenek maradhassunk!
Kérjük a kommentelőket, hogy tartózkodjanak az olyan kommentek megírásától, melyek mások személyiségi jogait sérthetik.