Az átjárási jog elbirtoklásáról

Olvasónk egy tipikus ún. szolgalmi jogviszonyt (szlovákul: vecné bremeno) vázolt föl levelében, amely szerint egy adott telek előző tulajdonosa „eltűrte”, hogy a szolgalommal terhelt telek egy kijelölt részén olvasónk (mint a telekhez tulajdonjoggal nem rendelkező személy) átjár a saját kertjéhez.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 151o/1. §-a szerint a szolgalmi jog általában írásos szerződés, végrendelet, örökösi megegyezés, bírósági döntés vagy törvény által jön létre. A Ptk. azonban azt is leszögezi, hogy mivel a szolgalmi jog ingatlanhoz kötött, a megszerzéséhez szükséges a bejegyzése (betáblázása) a kataszteri nyilvántartásba. Ez hatással van olvasónk ügyére is, hiszen levele szerint a felek ugyan kötöttek az átjárásról szóló szolgalmi szerződést, és be is tartották azt, de hivatalosan nem jegyeztették be. Az új telektulajdonos épp a bejegyzés hiánya miatt nem ismeri el az egyezség alapú átjárási jogot, ám ez az álláspont ebben az esetben valószínűleg helytelen. A Ptk. feljebb említett bekezdése szerint ugyanis a szolgalmi jognak van még egy speciális megszerzési módja, mégpedig az ún. elbirtoklás (szlovákul: vydržanie).

Az elbirtoklás alapvetően egy bizonyos dologhoz való tulajdonjog megszerzésének módja. Egy ingatlant pl. akkor szerezhet meg valaki elbirtoklással, ha azt legalább 10 évig háborítatlanul, megszakítás nélkül és jóhiszeműen birtokolja. Ugyanezek a törvényi követelmények (személyes, háborítatlan, megszakítás nélküli és jóhiszemű birtoklás, 10 éves időtartam) azonban a Ptk. szerint nemcsak az ingatlanhoz tartozó tulajdonjog, hanem az ahhoz kötődő esetleges szolgalmi jog megszerzésére is vonatkoznak. A szolgalmi jog elbirtoklásához szükséges törvényi követelmények pedig, úgy tűnik, olvasónk esetében is adottak, hiszen a szomszéd telkének egy részét háborítatlanul, megszakítás nélkül és jóhiszeműen birtokolta (a saját telkére való átjárásra használta írásos megegyezés alapján, nem tudván, hogy szükséges annak nyilvántartásba vétele), mindezt több mint 10 (25) évig.

Ha tehát olvasónk nem tud megegyezni az új tulajdonossal, bírósághoz kell fordulnia, hogy az állapítsa meg a szolgalmi jog elbirtoklását. Amennyiben pedig a bíróság a 25 éve kötött megállapodás és a többi fölvázolt körülmény alapján úgy találja, hogy az összes törvényi követelmény teljesült, határozatával igazolja, hogy olvasónk elbirtoklással szolgalmi jogot szerzett a szomszéd telek adott részéhez, amely tárgya a kertjéhez való átjárás. Az ilyen jogerős döntést is a kataszteri hivatal jegyzi

be, ami után az új tulajdonos már el kell, hogy tűrje olvasónk átjárását a szolgalommal terhelt telkén keresztül.