Fordulóponton az ingatlanpiac

A szlovák ingatlanpiac 2022 vége felé kezdett befagyni, amikor a jelzáloghitelek növekvő kamatlába az éppen tetőző inflációs hullámmal együtt visszavetette a szlovák lakosság ingatlanvásárló kedvét. A jelzáloghitelek kamatlába több százalékponttal növekedett, ami jelentősen megnövelte a havi törlesztőrészleteket. Ennek köszönhetően sok család meggondolta a hitelre történő ingatlanvásárlást, mely nagyobb terhet jelentett volna a családi költségvetés számára. Az ingatlanok tulajdonosai egy darabig kivártak, de egy idő után kénytelenek voltak engedni az értékesítésre szánt ingatlanok árából. Ez a trend jobban megjelent a régebbi ingatlanok piacán, de az új ingatlanok ára is csökkent valamelyest.

A szlovák ingatlanárak csökkenésében szerepet játszott a mára már lecsengőben lévő inflációs hullám is, mely a reálbérek másfél évig tartó csökkenéséhez vezetett. 2023 utolsó negyedévében azonban ez a trend is megfordult, és 2024 második negyedévében a szlovák reálbérek 4,9 százalékkal növekedtek. Mivel a jövőbeli inflációs kilátások is pozitívak, ez újraélesztette a szlovák lakosság fogyasztási kedvét. Ez a vásárlási kedv megjelent az ingatlanpiacon is, az ingatlan után érdeklődők már a mai kamatlábak mellett is jobban hajlanak a vásárlásra. Maguk a jelzáloghitelek kamatlábai is csökkentek az elmúlt hónapokban, az éles piaci verseny miatt több bank is a kamatlábak csökkentése mellett döntött. Augusztusban a legnagyobb piaci részesedéssel rendelkező Szlovák Takarékpénztár 0,3 százalékponttal csökkentette a jelzáloghiteleinek a kamatlábát, ezzel nyomást gyakorolva a versenytársaira.

Ezzel együtt a legkedveltebb – három- és ötéves – kamatfixáció esetében a kamatlábak még mindig 4 százalék fölott vannak, ami továbbra is visszafogja a jelzáloghitelek iránti érdeklődést. A piacra valamelyest visszatértek ugyan a befektetési ingatlanokat keresők is, de az újonnan folyósított jelzáloghitelek mennyisége még messze elmarad a 2022 előtti állapotoktól.

Szlovákia tipikusan az ingatlantulajdonosok országa, a lakosság döntő része saját ingatlanban lakik. Mivel a bérlakások piaca eléggé korlátozott, a legtöbb család a magasabb jelzáloghitel-kamatlábak ellenére is inkább a lakásvásárlást választja. Ez mindenképpen amellett szól, hogy a jelenlegi gazdasági körülmények mellett az ingatlanárak a közeljövőben inkább felfelé mozdulnak majd. Igazi ingatlanpiaci boom azonban csak akkor várható, ha a jelzáloghitelek kamatlábai jelentősebben csökkennek. Az Európai Központi Bank jelzései alapján ez azonban 2025 előtt nem igazán várható, a legjobb, amiben reménykedhetünk, az egy 3 százalékpont körüli jelzáloghitel-kamatláb. Ez talán nem is annyira rossz hír, mert egy újabb gyors ingatlanár-növekedés tovább rontaná a lakhatás már így is problémás elérhetőségét Szlovákiában.