Befagyott az ingatlanpiac

Az alacsony jegybanki alapkamatoknak és a növekvő életszínvonalnak köszönhetően 2018 után a szlovák lakosság kereslete az ingatlanok iránt jelentősen megnövekedett, és az eladók ezt kihasználva jelentősen emelni kezdték az árakat. Ebben az időszakban szinte mindent el lehetett adni, és a jobb ingatlanokért a vevők hajlandóak voltak egymásra licitálni. Ennek következtében az ingatlanárak Szlovákia összes régiójában elszálltak, még a gazdaságilag kevéssé fejlettnek számító megyék sem képeztek kivételt.

A szlovák ingatlanárak növekedését a globális koronavírus-járvány sem tudta megállítani, a piaci állapotokat csak a növekvő jegybanki alapkamatok és a magas infl áció kombója tudta megváltoztatni. Mivel a jelzáloghitelek kamatai néhány hónap alatt több százalékponttal is növekedtek, a háztartások egy része csak alacsonyabb jelzáloghitelt tud kigazdálkodni, és a folyamatosan növekvő életköltségek is elgondolkoztatták az ingatlanvásárlás iránt érdeklődők egy részét. Ennek ellenére a szlovák ingatlanpiacot 2022 nyaráig még vitte a lendület, de az év második felében már látványosan fogyni kezdtek a vevők, és az év végére a piac az ingatlanszakértők szerint szinte teljesen befagyott.

Az ingatlanpiaci helyzet változását először csak az ingatlanügynökök történeteiből lehetett érzékelni, de 2022 negyedik évében az ingatlanárak csökkenése már a hivatalos statisztikákban is megjelent. Igaz, hogy a Szlovák Nemzeti Bank ingatlanpiaci statisztikáinak pontosságát többen is megkérdőjelezték az elmúlt időszakban, de Szlovákiában ez az egyetlen komplex ingatlanpiaci árindex. A legfrissebb adatok szerint a szlovák ingatlanárak 2022 utolsó negyedévében 1,94 százalékkal csökkentek, ami egy többéves növekedési ciklus végét jelentette. Az ingatlanárak a kerületek többségében lejjebb kúsztak, a növekedés csak a Nagyszombati és a Besztercebányai kerületben folytatódott. Ellenkezőleg, az árak leggyorsabban a Pozsonyi és a Zsolnai kerületben csökkentek. Ez sem jelentett azonban jelentősebb zuhanást, a Pozsonyi kerület kimagaslóan magas ingatlanárai mindössze 3,2 százalékkal csökkentek.

A mai helyzet hasonló a 2008-ban bekövetkezett globális pénzügyi válság utánihoz, amikor az azt követő globális recesszió következtében a szlovák ingatlanárak jelentősen estek. A csökkenő vásárlási kedv arra kényszeríti az eladókat, hogy átértékeljék elvárásaikat, és az ingatlanszakértők elmondása szerint a vásárlók tárgyalóereje jelentősen megnövekedett. Érdemes azonban észben tartani, hogy az ingatlanpiacon mindig sok függ az ingatlan elhelyezkedésétől és ennek állapotától. A jó környéken található új lakások esetében naiv dolog az árak jelentősebb esését várni, de a kevésbé felkapott környékeken található régebbi ingatlanok esetében jelentősebb árengedmények is várhatóak.

Az elkövetkező hónapokban nem várhatóak jelentős változások a szlovák ingatlanpiacon. Az Európai Központi Bank jelezte, hogy folytatja az alapkamat emelését, ami a jelzáloghitelek kamatainak további növekedéséhez vezet majd. Egy nemrég megjelent kutatás szerint a jelzálogkamatok egy százalékpontos növekedése két éven belül 2–4 százalékkal csökkenti az ingatlanárakat. Szlovák viszonylatban ez azt jelentené, hogy az ingatlanárak két éven belül 6–12 százalékkal csökkennének. Ez reálisnak tűnik, ugyanis ma a kérvényezők többsége legalább 20 százalékkal kisebb jelzáloghitelt kap, mint egy évvel ezelőtt. Fokozatosan ezért kialakul majd egy új egyensúly, mely inkább a vásárlóknak fog kedvezni.