Szövetkezeti lakást is vehetünk hitelből

Aki lakást szeretne vásárolni, és a hirdetéseket böngészi, időről időre találkozik a ma-gántulajdonban levő és a szö-vetkezeti lakás fogalmakkal. Az előbbire lehet jelzáloghitelt kérni, és a lakás megvásár-lásáról közvetlenül az ingatlan tulajdonosával kell megálla-podni. A szövetkezeti lakásra nehezebb kölcsönt intézni, és az illetékes lakásszövet-kezettől kell tagságot és használati jogot venni.

A lakásszövetkezetek a múltból maradtak ránk, és sok helyen még ma is működnek. Napjainkban is sok városban kínálnak eladásra szövetkezeti lakásokat. A magántulajdonban levő és a szövetkezeti lakás között az alapvető különbség a tulajdonjog szempontjából van. Már a nevéből is következik, hogy a magántulajdonban levő lakás konkrét magánszemély(ek) birtokában van, s aki ilyet akar vásárolni, elég közvetlenül a tulajdonossal megállapodnia, esetleg a könnyebb ügyintézés végett segítségül hívható egy jogász vagy ingatlanközvetítő ügynökség.

Ezzel szemben a szövetkezeti lakásnak nincs egy konkrét tulajdonosa, hanem valamilyen lakásszövetkezet tulajdonában van, az rendelkezik mindennemű tulajdonjoggal és kötelességgel. Vagyis az a személy – vagy ingatlanközvetítő ügynökség –, aki ilyen lakást eladásra kínál, az ingatlan iránt érdeklődő személlyel hivatalosan csak abban egyezhet meg, hogy átengedi a lakás használati jogát, miközben ezért ugyanúgy el szokták kérni a lakás piaci árát, mintha magántulajdonban levő ingatlant adnának el. Noha az új lakó megveszi a régi lakótól a használati jogot, a szövetkezettel is meg kell egyeznie, tagsági jogot kell vásárolnia, s hivatalosan csak ezután szerez tényleges használati jogot. A vásárlás csak első ránézésre tűnik bonyolultnak, a gyakorlatban nem szoktak komolyabb gondok felmerülni, esetleg csak a finanszírozással.

Kérhető jelzáloghitel?

Ideális esetben a vásárlónak van elég készpénze, de ez a ritkább. Kérhető fogyasztási hitel, ám az magasabb kamattal jár. Lakásvásárlásra továbbra is a jelzáloghitel a legelőnyösebb, a szövetkezeti lakásokra azonban a bankok ezt nem hagyják jóvá. A jelzáloghitelnek ugyanis az a lényege, hogy a hitelfelvevő a kölcsönt a megvásárlandó ingatlanra kapja, az szolgál fedezetül. Az ingatlanra a bank jelzálogjogot jegyez be, aminek a célja annak biztosítása, hogy a hitelintézet az általa nyújtott kölcsönt és annak járulékait (kamat, kezelési költség stb.) visszakapja. Ha az adós nem tudja visszafizetni az adósságot, a hitelintézet eladhatja az ingatlant, hogy a pénzéhez jusson. A gond az, hogy a szövetkezeti lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, és a vásárló nem tud mivel kezeskedni. Ugyanakkor erre a patthelyzetre is létezik megoldás. A banknak fedezetül ideiglenesen fel lehet kínálni egy másik ingatlant, melynek legalább akkora az értéke, mint a kiszemelt szövetkezeti lakásé. Az így megszerzett hitelből kifizethető a szövetkezeti lakás ára, s amint az új lakó belépett a szövetkezetbe, és megszerezte a használati jogot, megkérheti a szövetkezetet, hogy ruházza át a lakás tulajdonjogát.

Magántulajdonba adás

A lakásszövetkezet nem tagadhatja meg a szövetkezeti lakás magántulajdonba adását. Aki ezt igényli, annak lehetővé kell tenni, de persze ez sem ingyenes – ún. anuitást kell fizetni, vagyis téríteni kell a lakás értékének a maradék részét. Miután ez megtörténik, a kataszteri hivatalban is bejegyzik a tulajdonjog átruházását. Az anuitás átutalható egyszerre, egy összegben, de meg lehet egyezni havi törlesztőrészletekben is, ám ez esetben a lakás később kerül magántulajdonba.

Amint a kataszteri hivatalban bejegyzik a tulajdonoscserét, a bankkal is lehet közölni a változást, és a jelzálogot át lehet vinni a most már magántulajdonban levő lakásunkra. Akinek nincs másik ingatlan a birtokában, amelyet ideiglenesen zálogjoggal terhelhet, a családjától vagy más közeli személytől kérhet segítséget. Gyakran előfordul, hogy a szülők vagy a testvérek lakását, házát néhány hónapra zálogba helyezik, hogy megvehessék a szövetkezeti lakást, s általában 3-4 hónap alatt minden elintézhető. Mielőtt azonban belevágunk e többlépcsős tranzakcióba, meg kell tudni, hogy a lakást eladásra kínáló személynek nincs-e tartozása, lakbérhátraléka a szövetkezettel szemben. Ilyen jellegű információkat adhat a szövetkezet. Sok helyen maga a szövetkezet is megköveteli, hogy ezek az információk képezzék a tagsági jog átruházásáról szóló szerződés mellékletét.

Adót is kell fizetni?

Ha olyan ingatlant adunk el, mely 5 évnél rövidebb ideig volt a tulajdonunkban, a vételi és az eladási ár különbözetéből 19%-os jövedelemadót, valamint 12,5%-os egészségbiztosítási járulékot kell fizetni. Ezt a különbözetet lehet csökkenteni a lakásba fektetett kiadások értékével, például a felújítási költségekkel. A szövetkezeti lakást a lakó csak használja, ezért amikor eladja a használati jogot, nem kell adót fizetnie. Ha az új lakó kéri a szövetkezettől az ingatlan magántulajdonba adását, az 5 éves időszak attól a pillanattól számítódik, amikor a kataszteri hivatal jóváhagyja a tulajdonoscserét. Ha az új tulajdonos 5 éven belül túlad a lakáson, adóznia kell, 5 év eltelte után már nem. Szövetkezeti lakás után ingatlanadót sem kell fizetni, csak a magántulajdonban levő ingatlan után. Január végéig kell elkészíteni az ingatlanadó-bevallást minden olyan természetes vagy jogi személynek, akinek az előző évben a tulajdonába került valamilyen ingatlan, illetve valamilyen változás történt a tulajdonjogi viszonyokban. A községi hivatal adóügyekkel foglalkozó alkalmazottja a benyújtott adóbevallás alapján kiszámolja az ingatlanadó pontos összegét, s erről tájékoztatja az adóköteles ingatlantulajdonosokat. (sza)