Már nem korlátozzák a termőföldeladást

Számos hagyatéki eljárás tárgyát képezik a (nagy)szülőktől örökbe hagyott mezőgazdasági területek, és az örökösök sokszor nem tudnak velük mit kezdeni. Sokaknak nincs lehetőségük, sem tehetségük a földműveléshez, ráadásul gyakran több parcellán felaprózott, különböző községekben található földdarabokról van szó, így a tulajdonos még ha akarná is, csak nagyon körülményesen tudná az összeset megművelni. Vannak ellentétes esetek is, amikor valaki túlságosan nagy, összefüggő terület birtokában van, amelyet nehezen lehet értékesíteni, ezért próbálja felosztani kisebb részekre, és úgy kínálja a vevőknek, bérlőknek. Az ilyen tulajdonos nem mindig jár feltétlenül sikerrel, a mezőgazdasági területek felaprózásával kapcsolatban ugyanis bizonyos korlátozások vannak érvényben.

2 ezer négyzetméteres limit

A telkek tulajdonjogának a rendezéséről szóló hatályos törvény értelmében a községek beépített területén kívül eső (szlovákul extravilán) szántóföldek, komlóültetvények, szőlők, kertek, gyümölcsösök, tartósan füvesített földrészletek és erdészeti hasznosítású földrészletek esetében tulajdonjog-átruházás, ajándékozás, öröklés miatt vagy más jogi művelet alapján az adott telek kisebbítésével nem lehet létrehozni 2 ezer négyzetméternél kisebb területet, erdők esetében pedig az alsó határ 5 ezer négyzetméter. Vagyis, például ha valaki örököl 0,3 hektárnyi területet, amelyet a telekkönyvben szántóföldként jegyeznek, és a falu határában, a beépített övezeten kívül fekszik, nem oszthatja ketté, és nem adhatja el csak a felét. Ilyen esetben a tulajdonos megpróbálhatja elintézni, hogy a szántóföldet minősítsék át, iktassák ki a mezőgazdasági területek közül. E célból az illetékes járási hivatal föld- és erdőügyi részlegén kell kérvényt benyújtani, és amennyiben jóváhagyják a dolgot, a nagyobb területet máris fel lehet osztani több kisebbre – még akkor is, ha az egyes részek 2 ezer négyzetméternél kisebbek lesznek. Így megkerülhető a földek szétaprózására vonatkozó tilalom, bár hosszadalmas intézkedéssel jár.

Régen így volt...

2014 és 2019 között Szlovákiában elég szigorú törvény volt érvényben a mezőgazdasági területek tulajdonjogának az átruházásáról, ezért a szántóföldek eladása egyáltalán nem volt zökkenőmentes, csakis szigorú feltételek és állami felügyelet mellett lehetett eladni, az ügyintézés pedig nagyon bonyolult és bürokratikus volt. Külföldiek csak nehezen juthattak szántóföldhöz, és mezőgazdasági területet csak olyan személyeknek lehetett eladni, akik ott gazdálkodni, vállalkozni akartak. Ráadásul nem volt elég, ha az eladó és a telek iránt érdeklődő személy egymás között megállapodtak, beiktattak közéjük néhány hivatali lépcsőfokot. Az ügyintézéshez pedig mindenképpen kellett rendelkezni elektronikus személyi igazolvánnyal is.

Megszűntek a korlátozások

2019. február 11-től megszűntek a fent említett szigorú korlátozó rendelkezések, azóta a mezőgazdasági földterületek tulajdonjogának az átruházása, a földek eladása korlátozás nélkül lehetséges, és gyakorlatilag ugyanazok a – Polgári Törvénykönyvben lefektetett – szabályok vonatkoznak rájuk, mint bármelyik más ingatlanra. A termőföld átruházására vonatkozó szerződés klasszikus adásvételi szerződés, és ugyanúgy kell eljárni, mint bármely más szerződés esetében. Írásos megállapodásra van szükség, amely felmondható vagy visszavonható, ha erről a szerződésben megállapodtak, vagy ha a törvény így rendelkezik. Elvileg nincs különbség a közönséges adásvételi szerződés és a mezőgazdasági földterület adásvételi szerződése között.

Elővételi jog

Ha az egyik társtulajdonos el akarja adni egy részét, köteles azt a többi társtulajdonosnak felajánlani. Az ajánlatot írásban kell megtenni. Ha nem állapodtak meg olyan határidőben, amelyen belül az eladásnak meg kell történnie, akkor a vonatkozó törvényben előírt két hónapos határidő alkalmazandó, és annak a személynek, akinek a tulajdonrészt felajánlották, e határidőn belül meg kell fizetnie a vételárat. A vételárnak meg kell egyeznie a harmadik fél által a társtulajdonjogért felajánlott vételárral. Ha ezt a feltételt az értékbecslési ár megállapítása után sem tudja teljesíteni, az elővásárlási joga megszűnik. A kötelezettnek csak akkor nem kell ilyen ajánlatot tennie, ha a tulajdonostársi részesedés átruházása egy hozzá közel álló személyre, családtagra történik.

Kataszteri hivatal

Bármilyen ingatlant vásárlunk, az adásvételi szerződés aláírásával még nem válunk a tulajdonosává. Nem szabad elfeledkezni a kataszteri hivatalról, ahol kérvényeznünk kell a tulajdonoscsere nyilvántartásba vételét, vagyis a mi tulajdonjogunk bejegyzését.

Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre vonatkozó javaslatról a helyileg illetékes kataszteri hivatalnak 30 napon belül kell döntenie. Ez a határidő 20 napra csökken, ha közjegyzői okirat formájában kötött szerződéssel rendelkezünk. A folyamat tovább gyorsítható az úgynevezett sürgősségi eljárás keretében. Ebben az esetben a kataszteri hivatalnak 15 napon belül kell döntenie, amiért 266 eurót kell fizetni. A telekkönyvi bejegyzést igénylő kérvényhez az adásvételi szerződést két példányban kell csatolni.

A tulajdoni lap

A tulajdoni lapon szerepel a tulajdoni lap száma, a járás, község és kataszteri terület pontos neve. A dokumentum 3 részből áll:

A rész: a vagyon tárgyát részletezi, vagyis tartalmazza az összes ingatlant, melyek a tulajdonjog tárgyát képezik, a velük összefüggő összes adatot, az ingatlan helyrajzi számát, fekvésének (belterület, külterület) megjelölését és területnagyságát, belterületen – és amennyiben rendelkezésre áll – külterületen levő ingatlannál az utca nevét és a házszámot, a művelési ágat és a művelés alól kivett terület elnevezését, alrészlet jelét, a minőségi osztályt, kataszteri tisztajövedelmet, az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.), az ingatlan jogi jellegét (szántőföld, gyümölcsös, legelő, bányatelek, helyi vagy országos jelentőségű védett terület, régészeti vagy történeti jelentőségű védett terület, tanyatársasház, szövetkezeti ház, műemlék stb.), földminősítési mintatér megjelölését, ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatot.

B rész: az ingatlan tulajdonosáról vagy más jogosult személyről tartalmaz adatokat, vagyis a tulajdonos nevét, születési dátumát, címét, jogi személy esetében a székhelyet, adóazonosító számot, társtulajdonosi részt, a tulajdonnal kapcsolatos bérleti jogokat.

C rész: az esetleges terheket tartalmazza, vagyis az esetleges elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot, tartási és életjáradéki jogot, jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot, megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát.