A társtulajdonosok elővételi jogáról

Társtulajdonról akkor beszélünk, ha több személy közösen tulajdonol egy bizonyos dolgot. A társtulajdonosok részesedése az adott dolgon hányadokban fejeződik ki, pl. a kataszteri tulajdonlapokon minden tulajdonosnál szerepel, hogy mekkora hányadban az övé az adott ingatlan. Fontos megjegyezni, hogy a jogi értelemben vett ún. ideális társtulajdonosok a közös dolog minden egyes négyzetcentiméterén, sőt négyzetmilliméterén osztoznak, mégpedig olyan arányban, amilyenben szert tettek rá – épp ezért nem lehet kézzelfoghatóan meghatározni, hogy egy közös dolog melyik konkrét része kié.

A közös dolgokkal a társtulajdonosok ugyan együtt rendelkeznek, ill. gazdálkodnak, a saját tulajdonrészükkel azonban az egyes társtulajdonosok saját maguk rendelkezhetnek, tehát pl. el is adhatják azt. Ám a társtulajdon jellegéből adódnak megkötések is, amelyek közül az egyik legfontosabb a Polgári Törvénykönyv 140. §-ban található társtulajdonosi elővételi jog, miszerint, ha egy közös dolog tulajdonrésze átruházásra (pl. eladásra) kerül, a dolog többi társtulajdonosának elővételi joga van rá (hacsak nem közeli személyre, pl. testvérre ruházódik át). Olvasónk esetére utalva ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha pl. valaki eladná egy ingatlanban lévő tulajdonrészét, először a többi társtulajdonosnak kell írásban felajánlania azt; ha pedig már konkrét vételárat ajánlottak neki, akkor (szintén írásban) fel kell szólítania a társtulajdonosokat, hogy egy adott (ingatlan esetében 2 hónapnál nem rövidebb) határidőn belül vegyék meg a tulajdonrészt az ajánlott vételáron, vagy elesnek elővételi joguktól.

Mivel olvasónk levele alapján telkének társtulajdonosa nem tette neki lehetővé a tulajdonrész eladása előtt, hogy éljen elővételi jogával, ezért, mint a figyelmen kívül hagyott társtulajdonosnak, a joggyakorlat (pl. a Legfelsőbb Bíróság 4Cdo48/2009 sz. döntése) szerint az elővételi jog megsértésének helyrehozására alapvetően két jogeszköze van, amelyeket bírósági kereset által érvényesíthet az adásvételi szerződés megkötésétől számítódó 3 éves elévülési határidőn belül.

Olvasónk előszöris javasolhatja az unokatestvére és vevője közti adásvételi szerződés érvénytelenítését (ún. relatív érvénytelenség), ami következtében a telek tulajdonosává újra olvasónk és unokatestvére válna. A másik opciója pedig, hogy követelheti, hogy a bíróság kötelezze a tulajdonrész új tulajdonosát arra, hogy azonos feltételek mellett adja el a hányadot olvasónknak, ami által olvasónk a telek immár kizárólagos tulajdonosává válna.