Több fiatal kaphat hiteltámogatást

Az állam azzal segíti a fiatalok ingatlanszerzését vagy -átalakítását, hogy a jelzáloghitelhez állami támogatást ad. A hónap elejétől kicsit több ügyfél számára vált hozzáférhetővé e támogatás, ugyanis emelkedett a vizsgált maximális jövedelem határa, mely a kölcsön megítélésének egyik alapfeltétele. „Az összeg szorosan összefügg az átlagbérrel: a jövedelemhatárt az időszerű negyedévet megelőző két negyedév átlagbére alapján számolják ki, annak az 1,3-szorosa. Vagyis az október–december időszakban érvényes bevételhatár megállapításakor a 2017. év 2. negyedévének az átlagbéréből indultak ki” – magyarázta Ladislav Smoroň pénzügyi tanácsadó. Az átlagkereset az első negyedévhez képest 897 euróról 944 euróra nőtt, ezért az említett maximális jövedelemhatár is 1166,10 euróról 1227,20 euróra emelkedett (két igénylő esetében ez az összeg 2454,40 euró). Mindig az előző naptári év, jelenleg a 2016-os esztendő bruttó bevételét vizsgálják. Legközelebb január 1-jétől módosul majd a jövedelemhatár. Az új évben azonban nemcsak ez fog változni, hanem átalakul az államilag támogatott jelzáloghitelek működési rendszere is. Jövőre az állami támogatás az adóalapból leírható tétellé alakul át.

A jelenlegi rendszer

Az állam akkor támogatja a fiatalok által felvett jelzáloghitelt, ha legfeljebb 50 ezer eurós kölcsönt igényelnek, a hitel legfeljebb az ingatlan értékének a 70%-a lehet, és a támogatás csak 5 évre szól. A támogatottak számára a kamatlábat 3 százalékponttal csökkentik úgy, hogy 2 százalékpontot az állam ad, 1 százalékpontot pedig a bank biztosít. Ahhoz, hogy a kérvényező megkapja az állami támogatást, 3 feltételt kell teljesítenie: 1. Az igénylő legfeljebb 35 éves lehet, 2. Az előző naptári év bruttó átlagjövedelme nem lépheti túl az országos átlagbér 1,3-szorosát (jelenleg ez havi 1227,20 euró). 3. A hitelt kizárólag lakás célú ingatlanvásárlásra, -építésre vagy -felújításra lehet használni.

Jelenleg a bankok a saját elképzeléseik alapján dolgozták ki annak a módszerét, hogyan számítsák ki az állami támogatás összegét, emiatt sokszor érdekes helyzetek alakultak ki, amikor az egyforma kamatlábak mellett különböztek az egyes bankok által kínált törlesztési részletek, valamint eltért a hitel 5 év után megmaradó összege, miközben a különbség olykor több ezer euró volt. A pénzügyminisztérium ezen szeretne változtatni, ezért januártól átalakul az állami támogatás működési rendszere.

Januártól változás

Az új rendszerben is teljesíteni kell a jelenlegi alapvető feltételeket. „Marad a 35 év maximális életkor, az átlagbér 1,3-szorosának megfelelő maximális bruttó jövedelemhatár, a hitel továbbra is kötött felhasználású lehet – ingatlanvásárlás és -felújítás –, a célösszeg nem lépheti túl az 50 000 eurót, a hitel az ingatlan értékének legfeljebb a 70%-a lehet és a támogatás 5 évre fog szólni” – sorolta Smoroň. A gyökeres változás abban van, ahogyan a fiatalok megkapják a támogatást. „Jelenleg az állami hozzájárulást havonta a bankoknak utalják át, amelyek vagy egyenesen leszámolják a törlesztőrészletből, vagy az ügyfél kifizeti a teljes összegű havi törlesztőrészletet, és a bank a jóváhagyott állami támogatást átutalja a számlájára (rendszerint a hónap végén). Az új rendszerben a támogatás adóból leírható tétellé alakul át. A kedvezmény a kifizetett kamatok 50%-a lesz az adott adózási időszakban, miközben a felső határ 400 euró évente, éspedig a hitel merítésétől számított 5 évig” – részletezte a pénzügyi szakember. Vagyis az állami hozzájárulást az adós már nem látja majd a havi cash-flow-jában, hanem csak évente egyszer – mégpedig úgy, hogy kevesebb jövedelemadót fog fizetni, vagy az adóhivatal visszaadja majd az adótúlfizetést (rendszerint májusban).

Az új módszernek vannak előnyei és hátrányai is. Arra a kérdésre, hogy mi éri meg jobban: még az idén, decemberig a régi rendszerben elintézni a hitelt vagy megvárni az új rendszer életbe lépését, nincs egyértelmű válasz. Minden eset egyedi, a különböző megoldások előnyösségét több tényező befolyásolja: a kölcsön nagysága, az ingatlan értéke, az időszerű kamatláb, a bankok konkrét ajánlatai, illetve az, hogy az egyes bankok jelenleg hogyan utalják át a támogatást az ügyfélnek. Tanácsos több pénzintézetet felkeresni vagy egy pénzügyi tanácsadó véleményét kikérni, aki segít mérlegelni a lehetőségeket és összehasonlítani az egyes bankok kínálatát. 

Jelzáloghitel lépésről lépésre

1. Kölcsönfelvétel előtt fel kell mérni az anyagi helyzetünket. A bank is megvizsgálja majd a fizetőképességünket, az esetleges pénzügyi kötelezettségeket a kiadási oldalon tüntetik fel, s előfordulhat, hogy a hitelt nem olyan feltételekkel hagyják jóvá, mint szeretnénk. A megoldás az lehet, hogy a jelzáloghitel akkora lesz, hogy abból kifizetjük a régi adóóságainkat, és veszünk belőle ingatlant is.

2. Ellenőrizzük, hogy a kiválasztott ingatlannal lehet-e kezeskedni, a tulajdonviszonyok rendezettek-e. A bankoknak problémájuk lehet a szövetkezeti lakásokkal – azokra nem adnak jelzáloghitelt. Ha a kiszemelt lakásban megváltozott az ingatlan eredeti beosztása, vagy összekapcsoltak két lakást, szükség van a szomszédok és a többi illetékes intézmény beleegyezésére. Ugyancsak gondot jelenthet, ha rendezetlen az ingatlanhoz vezető út tulajdonviszonya. Nem lehet zálogba helyezni olyan ingatlant, amely végrehajtási eljárás tárgyát képezi, sem olyat, ahol egy harmadik személynek életfogytiglani lakhatási joga van, s ez a tulajdonlapon is szerepel.

3. A megfelelő pénzintézet kiválasztását nem szabad elkapkodni. Érdemes több bank kínálatát összehasonlítani, miközben figyelni kell a kamatlábra, a teljes hiteldíjmutatóra, a futamidőre, a járulékos költségekre, az előtörlesztés feltételeire, kell-e a bankban folyószámlát nyitni, mennyibe kerül a számlavezetés, követelnek-e hitelbiztosítást stb.

4. Első lépésként a bank vagy a kiválasztott pénzügyi tanácsadó megadja a hitellel kapcsolatos alapinformációkat. Érdemes már az első találkozókor elkérni a bank árjegyzékét, el kell hozni a szükséges nyomtatványokat, s a munkahelyen kitöltik a havi jövedelmet igazoló részt. A jelzáloghitel egyik alapvető feltétele az érvényes ingatlanértékelési bizonyítvány, ezért minél hamarább meg kell rendelni az ingatlan felértékelését. Általában 3–5 napon belül jóváhagyják a kölcsönt, s tájékoztatják az ügyfelet, hogy a szerződés aláírásakor esetleg még milyen hiányzó iratokat mutasson fel. Főleg az ingatlan biztosításáról szoktak az emberek megfeledkezni. Nem elég megkötni a biztosítást, ki is kell fizetni, az erről szóló bizonylatot a bankban kérik. A hitelszerződés aláírásakor azonban szükség van a rendes adásvételi szerződésre. Minden eset egyedi – a bank alkalmazottja mondja meg, adott esetben pontosan milyen dokumentumokra van szükség.

5. A hitelszerződés aláírása után fel kell keresni a kataszteri hivatalt, ahol be kell nyújtani a tulajdonosváltozást indítványozó javaslatot. Miután kézhez kapja a tulajdonlapot, melyen már szerepel a zálogjog, vissza kell menni a bankba, a hitelt vagy annak egy részét csak ezt követően utalják át az ügyfél számlájára. 

[[{"type":"media","view_mode":"media_original","fid":"290698","attributes":{"alt":"","author":"","class":"media-image","height":"482","style":"width: 600px; height: 459px;","title":"","typeof":"foaf:Image","width":"630"}}]]

A JELZÁLOGHITEL MUTATÓI

Nem kell pénzügyi szakértővé válnunk ahhoz, hogy sikeresen intézhessünk jelzáloghitelt, ugyanakkor a legmegfelelőbb termék kiválasztása előtt tanácsos tájékozódni a témáról. Nézzük meg, melyek azok az alapfogalmak, amelyekkel nem árt megismerkedni.

Jelzáloghitel és ingatlannal fedezett fogyasztási hitel

A kettő nem ugyanaz. Közös bennük, hogy a kölcsön fedezetéül ingatlan szolgál, vagyis a bank zálogjoggal rendelkezik a fedezetül felkínált ingatlan fölött, s ha az adós nem fizet, a bank elveheti azt. A különbség nem is a kamatlábak nagyságában rejlik, főleg ha mindkét esetben dokumentáljuk, hogy ingatlanvásárlásra fordítjuk a pénzt. Abban különböznek, hogy melyik típusú kölcsönt melyik törvény szabályozza. Az ügyfélnek végső soron mindegy, hivatalosan minek nevezik a felvett kölcsönt.

A legszembetűnőbb eltérés a két hitel között az, hogy a jelzáloghitelnél mindig alaposan dokumentálni kell a hitel célját, ami kizárólag ingatlan vásárlása, építése, felújítása, vagy egy korábbi, ugyanilyen célú hitel átfinanszírozása lehet. Ráadásul a célösszeg nem haladhatja meg a kiszemelt ingatlan értékének 70%-át. Akinek pénzre van szüksége, de nem akarja elárulni a banknak, mire akarja költeni, annak ún. amerikai jelzáloghitelt tanácsos felvennie – ez a gyakorlatban nem is jelzáloghitel, hanem ingatlannal fedezett, kötetlen felhasználású fogyasztási hitel. Az államilag támogatott hitel azonban csak rendes jelzáloghitel lehet.

A bankok jelenleg az ingatlan árának 70%-át meghaladó összeget is kölcsönadnak.

Jelzálogjog

Minden jelzáloghitelt hazai ingatlannal kell biztosítani. Vagyis a jelzálogjog olyan szerződést biztosító kötelezettség, melyet jelzáloghitel felvételénél a bank bejegyeztet a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra a területileg illetékes földhivatalnál. Az adós használhatja az ingatlant, de ha nem törleszti a hitelét a kölcsönszerződésnek megfelelően, akkor a jelzálogjog alapján a bank értékesítheti a felajánlott ingatlant. A zálogjog abszolút hatályú, azaz mindenkivel szemben hatályos, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.

A bank számára mindig az a legjobb, ha az ügyfél a felvett kölcsönt törleszti, a jelzálogjog érvényesítése csak végső megoldásként szokott szóba jönni. Ezért probléma, anyagi nehézség esetén tanácsos felvenni a kapcsolatot a bankkal, és az összes érintett fél számára előnyös megoldást kell keresni.

Loan to value (LTV)

A loan to value (LTV) egy olyan mutató, mely arról szól, hogy a hitel nagysága és az ingalan értéke milyen arányban van. Például ha felveszünk 80 ezer euró kölcsönt, a kiszemelt ingatlan értéke pedig 100 ezer euró, akkor a hitel LTV-je 80%. Leegyszerűsítve: ha az ingatlan értéke 80%-ának megfelelő kölcsönt veszünk fel, s azt nem törlesztjük, a banknak elég 20%-os árengedménnyel eladni az ingatlant, s így viszonylag gyorsan hozzájut a pénzéhez. A 100%-os hitelek esetében a bank óriási kockázatot vállal.

Kamatfixáció

A kamatfixáció a futamidőn belül azt a megegyezett időszakot jelenti, amely alatt a kamat mértéke állandó, az alatt nem változik. Például a bank 3 éves lekötéssel 1,4%-os kamatú hitelt kínál – ez esetben biztos, hogy 3 éven keresztül a kamat nem fog változni. 3 év után pedig a bank felveszi az ügyfelével a kapcsolatot, és javaslatot tesz az új kamatlábra. Előfordulhat, hogy a pénzpiaci helyzet alakulása, az időközben elfogadott esetleges törvénymódosítások és a konkurenciaharc következtében az új kamat alacsonyabb lesz a korábbinál, de jóval magasabb is lehet. Ha nem tetszik az ajánlat, lehet egyezkedni, esetleg a konkurens pénzintézettől is lehet ajánlatot kérni. A bankok általában 1, 3 és 5 éves lekötésű hiteleket kínálnak, de előfordul 7–10 éves fixáció is.

Teljes hiteldíjmutató – THM

A THM (ročná percentuálna miera nákladov – RPMN) egy százalékos érték, a hitel teljes díját mutatja meg, azaz gyakorlatilag minden olyan költséget tartalmaz, amelyet a pénzügyi intézménynek a kölcsönkért összegen felül fizetnünk kell: kamat, kezelési költség, értékbecslés díja, ingatlan-nyilvántartási eljárás díja, a hitelközvetítőnek fizetendő díj, bankszámlavezetés díja. Minél alacsonyabb a THM, annál kedvezőbb a kölcsön az ügyfél számára. 

MIT HOZ AZ ÚJ MODELL?

Előnyök:

- több pénzintézet közül lehet majd választani – jelenleg csak a jelzáloghitelekkel foglalkozó bankok nyújthatják, az új rendszerben a támogatás mindenféle lakáscélú hitelt érinthet, vagyis januártól vonatkozhat az mBank, a Postabank vagy a FIO bank azon ügyfeleire is, akik lakáscélú kölcsönt vesznek fel

- alacsonyabb kamat – az államilag támogatott jelzáloghitel kamatlába rendszerint magasabb (3% és több – az állami hozzájárulás levonása előtt), mint a támogatás nélküli jelzáloghiteleké (1,2%-nál kezdődnek).

Hátrányok:

- nagyobb bürokrácia – januártól az ügyfélt terheli majd az adminisztratív teher, az éves adóbevallásában, illetve adóelszámolásában kell érvényesítenie az állami támogatást adókedvezmény formájában

- a támogatásról való lemaradás kockázata – ha az ügyfélnek az adott évben nem lesz (hivatalos) jövedelme, nem fog adózni sem, nem tudja majd érvényesíteni az adóból leírható részt sem, s az adott évben lemarad az adókedvezmény formájában érvényesíthető állami támogatásról

- rosszabb cash-flow – az alacsonyabb havi törlesztőrészlet egyszerre érvényesíthető összeggé/megtakarítássá alakul át. (sza)