A bérbeadásból is kell adózni

Az ingatlanok bérbeadásához – amennyiben vállalkozói tevékenység jellege van – vállalkozói engedélyre van szükség. Ugyanakkor a hatályos vonatkozó törvény bizonyos feltételek mellett kivételt is lehetővé tesz. Eszerint vállalkozói engedély nélkül akkor lehet albérlő(ke)t fogadni, ha az ingatlan bérbeadása mellett a bérbeadással összefüggő alapszolgáltatásokon kívül a bérbeadó más szolgáltatást nem nyújt. Ha pedig nem lakás célú ingatlanról van szó, hanem garázsról, legfeljebb 4 autó parkolhat ott.

Mi az alapszolgáltatás

A jogszabály nem határozza meg, mi tartozik az úgynevezett alapszolgáltatások közé, a törvény indoklásából azonban kiderül, hogy a törvényalkotók elsősorban a fűtésre, a szemét elszállítására, a vízellátás biztosítására, az elektromos energiára, az internet- és tévészolgáltatásra gondolnak. A legtöbb ember vállalkozói engedély nélkül adja bérbe a lakását, mert számukra ez csak jövedelemkiegészítés, nem vállalkozás. Adózni azonban ilyen esetben is kell, ehhez pedig jelentkezni kell az adóhivatalban. Ha valaki csak egy szobába fogad albérlőt, előfordulhat, hogy az adóhivatal nem jön rá, hogy nem regisztráltatta magát. Ugyanakkor mindenkinek lehetnek rosszakarói, és ha utólag kiderül, hogy valaki nem teljesítette törvényes kötelességét, 20 ezer euróig terjedő pénzbírsággal sújtható. Az ügy 5 év után elévül, ha addig nem jelenti fel valaki a feketéző bérbeadót, utána már nem büntethető. A központi adó- és vámhivatal tájékoztatása szerint mindenkinek, aki valamilyen ingatlant – kivéve telket – ad bérbe, a bérleti szerződés aláírásától számított egy hónapon belül kell regisztráltatnia magát. Vagyis, ha novemberi dátum szerepel a szerződésen, legkésőbb december végéig kell felvenni a kapcsolatot az adóhatósággal. 2010-től annak is regisztráltatnia kell magát, aki nem egész lakást vagy házat ad bérbe, hanem egy részét, akár csak egy szobát. A regisztráció nagyon egyszerűen zajlik: el kell menni az adóhivatalba, ki kell tölteni a megfelelő nyomtaványt, fel kell mutatni a bérleti szerződést, és a kérvény elbírálása után a bérbeadó személy – a vállalkozókhoz hasonlóan – kap egy adóazonosító számot (identifikačné číslo – DIČ). Márciusban pedig – ha az adóköteles bevételei túllépnek egy bizonyos összeget – jelenleg 1901,67 eurót – adóbevallást készít, és kifizeti a kiszámított adót.

Mikor nem kell adózni

A bérbeadásból származó jövedelemből le lehet vonni 500 euró adómentes részt, és az adóbevallásban az ingatlan bérbeadásával összefüggő kiadásokkal – például a havi rezsiköltségekkel, az ingatlan felújítására fordított tétellel – is el lehet számolni. Mivel előre nem lehet megmondani, a bérbeadó pontosan milyen haszonra tesz majd szert, mindenkinek regisztráltatnia kell magát, de előfordulhat, hogy mégsem kell majd adózni, ha a bérbeadásból származó éves jövedelem nem lépi túl az 500 eurót. „Például egy nyugdíjas bérbe ad egy szobát, s ebből 2000 euró éves bevételre tesz szert. Más adóköteles jövedelme nincs, a nyugdíjból nem kell adózni. Az összegből levonhat 500 euró adómentes részt, marad 1500 euró. 2016-ban csak akkor kell adóbevallást készíteni, ha az adóköteles bevétel meghaladta az 1901,67 eurót, vagyis ebben az esetben nem” – tájékoztatott az adóhivatal.

Néhány példa

Más a helyzet, ha nem nyugdíjas, hanem egy alkalmazott fogad albérlőt. Ha rendes munkaviszonyból például 5000 euró összbevétele van, bérbeadásból pedig évente 1550 eurót könyvelhet el, adóbevallást kell készítenie. Az adómentes 500 euró leszámolása után a bérbeadásból marad 1050 euró adóköteles bevétele, s mivel az összes adóköteles jövedelme (5000 + 1050 euró) meghaladja az 1901,67 eurót. Ha a bérbeadásból csak minimális – 500 eurónál kevesebb – jövedelme lenne, akkor az 500 euró adómentes rész leszámolása után csak az alkalmazotti fizetése maradna, s ez esetben nem kellene külön adóbevallást kidolgoznia, hanem megkérhetné a munkaadóját, hogy végezze el helyette az éves adóelszámolást.

Elkerülhető az adózás és az adóbevallás kidolgozása, ha az ingatlant a házastársak közösen adják bérbe, és a hasznot elosztják egymás között – ilyenkor mindkettőjüknek regisztráltatniuk kell magukat az adóhivatalban. A bérbeadásból származó jövedelemből mindketten leszámíthatják az 500-500 euró adómentes részt. Például egy nyugdíjas házaspár pár éve bérbe adja az osztatlan házastársi tulajdonban lévő ingatlanjukat, amiből évente 4200 euró hasznuk van. A házastársak egyforma arányban elosztották a bevételt, s mindketten levonták az 500 euró adómentes részt. Így maradt fejenként 1600 euró, s mivel egyikük adóköteles bevétele sem lépte túl az 1901,67 eurót, márciusban egyiküknek sem kellett adóbevallást készítenie. Nemcsak a nyugdíjasok kerülhetik el az adózást. Egy kisgyerekes házaspár bérbe adott egy szobát, amiből 2800 euró éves bevételük volt. A férj alkalmazott, a feleség gyesen van. A hasznot úgy osztották szét, hogy a feleségé volt 2300 euró, a férjé 500 euró. Az utóbbinak – az 500 euró adómentes rész levonása után – nem volt a bérbeadásból adóköteles bevétele, így megkérte a munkaadóját, hogy végezze el helyette az éves adóelszámolást. A feleség is levonta az 500 eurós adómentes részt, a maradék pedig kevesebb volt 1901,67 eurónál, ezért neki sem kellett adóbevallást készítenie.

Bérbeadási egyszeregy

 2014. május 1-jétől lakást, házat vagy annak egy részét bérbe adni csak meghatározott időre lehet, legfeljebb két évre, illetve ugyanazon feltételek mellett kétszer meg lehet hosszabbítani a szerződést, hat év után pedig újat kell írni.

 A bérleti szerződés megszűnik, ha letelik az idő, amelyre kötötték, ha a szerződő felek valamelyike felmondja, ha valaki visszalép a szerződéstől, illetve ha megszűnik a bérbeadás tárgya.

 A bérlő felmondhatja a bérleti szerződést, ha a bérbe vett lakás nem alkalmas a kijelölt célra, és ezt az állapotot nem a bérlő idézte elő. Ugyancsak jogában áll elállni a szerződéstől, ha megszűnt a munkaviszonya, szolgálati ideje, állami alkalmazotti státusza, esetleg jogosulttá vált szociális lakásra.

 A tulajdonos felmondhatja a bérleti szerződést, ha a bérlő vagy a vele együtt élő személy, illetve olyasvalaki, aki a bérlő engedélyével a lakásban tartózkodik, az előzetes írásbeli figyelmeztetés ellenére a lakást vagy annak berendezését, a lakóház közös részét megrongálja, vagy más módon sérti a jó erkölcsöt, illetve annak a háznak a belső házirendjét, melyben a lakás található. A tulajdonos kiteheti az albérlőt akkor is, ha két hónapra visszamenőleg nem fizette ki rendesen és időben a bérleti díjat, ha írásos felszólításra sem egészítette ki a kauciót az eredetileg megállapodott összegre. A tulajdonos abban az esetben is visszaléphet a szerződéstől, ha a bérlő nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant.

 A bérbeadó köteles olyan állapotban átadni a bérbe adott ingatlant, hogy azt a rendeltetésének megfelelően lehessen használni. Ha a bérleti szerződésben nem állapodnak meg másképpen, a lakás karbantartásával és az apró javításokkal összefüggő költségeket az állja, aki a lakást használja, vagyis a bérlő. Általános szabály: a bérlő saját szakállára csak olyasmit vállaljon el, aminek a költsége nem haladja meg a 6,64 eurót. Ha a javítás ennél többe kerül, s a bérlő a tulajdonos előzetes beleegyezése nélkül megjavíttatja, a bérbeadó nem köteles ezt utólag jóváhagyni, kifizetni. Ha viszont csőtörés volt, vagy beázik a fal, arról a tulajdonost azonnal tájékoztatni kell. Ha a bérbeadó nem hív szerelőt, a bérlő is megteheti ezt. A költségeket hat hónapon belül be kell hajtani a tulajdonoson, utána már nincs joga bármit is követelni.

 A felmondási időt tanácsos a bérleti szerződésbe foglalni – legalább három hónap szokott lenni, de nem lehet rövidebb egy hónapnál, ugyanakkor rendkívüli esetekben 2 hétre is rövidíthető. A felmondási idő egy nappal azután kezdődik, hogy a tulajdonos felmondta a szerződést. Ha a bérlő nem akar távozni, a felmondást a kézhez vételétől számított 3 hónapon belül megtámadhatja a bíróságon. Ez esetben meg kell várni a bírósági döntést, addig biztosan nem kell kiköltözni az ingatlanból. (sza)