Ingatlan átruházása

„2003. november 27-én adásvételi szerződéssel egyik gyermekünknek eladtunk egy házat, melynek felbecsült értéke 428 397 korona volt. A közjegyzői illetéket helyben rendeztük. Tehát még belekerültünk (volna) a pénzbevétel után járó kedvezményesebb adózásba. A közjegyző át is utalta az illetékes kataszteri hivatalhoz időben, még december 10. táján, de a bélyegző 2004. január 2-i keltezésű. Arra lennék kíváncsi, melyik az érvényes átutalási idő: az, amikor a hivatalba megérkezik egy okmány bejegyzésre, vagy pedig amikor a kataszteri hivatal regisztrálja a szerződést, vagyis bejegyzi az új tulajdonost. Lehet, rosszul gondolom, a paragrafus görbe, de ha már az okmány bejegyzésre megérkezik egy hivatalba a megfelelő időpontra, akkor arról az eladó vagy az új tulajdonos nem tehet, hogy a hivatalnokoknak sok a munkájuk, és egyszerre nem kerül sor mindenre. Ez pedig az adózó félnek sok ezer korona fölösleges kiadást jelent. A hivatal sok munkája miatt késve láttamozták az okmányt, miáltal kárunk keletkezett. Mit tehetünk?”

Jelige: Adózás

Az ingatlanok átruházásakor adásvételi szerződés alapján kétféle adó megfizetésének kötelezettsége merülhet fel: az ingatlanátruházási adóé és a jövedelemadóé. A feltett kérdés nem egészen egyértelmű, de feltételezem, hogy az előbbi, vagyis az ingatlanátruházási adóra vonatkozik.

Az ingatlan-átruházási adót az 554/2003. számú, idén január elsejétől hatályos törvény értelmében az eladó köteles megfizetni. Az adókulcs 3 százalék, az adóalapot pedig az ingatlan megegyezett vételára vagy felbecsült értéke képezi – mindig az az összeg, amelyik nagyobb. A köteles személynek a tulajdonjog átruházásától számított 90 napon belül adóbevallást kell tennie az ingatlan helye szerinti illetékes adóhivatalnál, a kiszámított adót pedig eddig a határidőig kell megfizetnie. A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy a tulajdonjog bejegyzése után a szerződő felek mindegyike viszszakap egy példányt a szerződésből, amelyen piros színű pecséttel van kijelölve, mikor történt meg a tulajdonjog átruházása. Az eladónak ettől a dátumtól számított 90 napon belül kell adóbevallást tennie. A leírt esetben – mivel a tulajdonjogot már ebben az évben jegyezték be – a fentiek alapján kellett eljárni, és az adót legkésőbb április elsejéig kellett befizetni; 12 849 koronát, ha a vételár megegyezett a felbecsült értékkel. A tavalyi év végéig érvényben lévő előírás értelmében a helyzet annyiban lett volna más, hogy – tekintettel arra, hogy a szülők a gyermeküknek adták el a házat – az ingatlanátruházási adókulcs csak 0,5 százalék, az adó pedig 2142 korona lett volna. Ez az eset azonban csak akkor állt volna fenn, ha az illetékes kataszteri hivatalban a tulajdonjog átruházását még a tavalyi év folyamán jóváhagyják. Ám a tulajdonjog átírása nem egyik napról a másikra valósul meg, és nem csupán azzal, hogy valaki előterjeszt egy javaslatot, amit a hivatalnok átvesz tőle. Az előterjesztett szerződéseket és mellékleteket az arra jogosult hivatalnoknak át kell tanulmányoznia és felül kell bírálnia, hogy megfelelnek-e a törvény szabta követelményeknek, és csak azután dönthet a tulajdonjog átruházásáról. A hivatalnak a tavaly érvényes rendelkezések szerint az iratok átvételétől számított 30 napon belül kellett elbírálnia a beérkezett javaslatokat (egyes hivatalok esetenként még ma is jóval hosszabb, akár egyéves határidőkkel dolgoznak). Ma már lehetőség van arra is, hogy a megemelt, ötezer korona öszszegű illeték befizetése után a javasló gyorsított eljárásban, 15 napon belül kérje a tulajdonjog beírását.

A kataszteri hivatal tehát a leírt esetben helyesen járt el, hiszen december 10-én vette át az iratokat, és már január 2-án, tehát a megadott határidőn belül döntött az ügyben. Arról sajnos senki sem tehet, hogy időközben megváltoztak az előírások. Sőt a szerződést elkészítő jegyző sem tudta figyelmeztetni önöket az esetleges változásokra, hiszen a szóban forgó új törvény csak 2003. december 19-én jelent meg a törvénytárban. A törvénymódosítás egészében véve „polgárbarát”, mert eltörölte az örökösödési és az ajándékozás után járó adót. Másrészt viszont a törvényalkotó nem számolt az olyan folyamatban lévő ingatlanátruházási ügyletekkel, mint amilyen a fentiekben leírt.

Gulyás Éva ügyvéd, a CLA – a Kalligram Alapítvány jogelemző csoportjának munkatársa