Egyre kilátástalanabb helyzetben vannak a lakásvásárlást és -bérlést tervezők

Szlovákiában ismét nőni kezdtek a lakóingatlanok bérleti díjai, ami összefüggésben lehet a Vlagyimir Putyin orosz elnök rezsimje által Ukrajnában kirobbantott háború elől menekülők beáramlásával. A jelzáloghitelt felvevőkkel szemben támasztott egyre szigorúbb feltételek és a folyamatosan emelkedő lakásárak azonban szintén felfelé nyomhatják a bérleti díjakat.

Drága hitel és ingatlan

Ami biztos, hogy a hitel- és ingatlanárak jelenlegi emelkedése nem teljesen normális folyamat. A hitel- és a lakásárak ugyanis normál esetben kölcsönösen hatnak egymásra: amikor a hitelek drágulnak, a lakásáraknak csökkenni kellene, és fordítva. A szlovák piac azonban jelenleg olyan különleges helyzetben van, hogy ez a stabilizáló mechanizmus már nem működik. Ennek a fő oka az, hogy a hitelek ára csak fokozatosan emelkedik, ráadásul történelmi mélypontról araszol felfelé. Emellett az ingatlanárakat a piaci hiány is felfelé húzza. Szlovákia sajátossága, hogy a családok nagy része ragaszkodik a saját lakóingatlanhoz. Tízből kilenc lakos él ilyen ingatlanban. A probléma abból adódik, hogy a saját ingatlan a fiatal családok számára már nem megfizethető, és ez hozzájárul ahhoz, hogy automatikusan megnő az érdeklődés a bérlakások iránt. Ha az ukrajnai háború úgy alakulna, hogy az ukrán állampolgárok biztonságosan hazatérhetnek, a szlovákiai bérleti piacon is javulhatna a helyzet. Az ENSZ Emberi Jogi Tanácsa szerint Szlovákiában több mint 94 ezer ukrajnai menekült tartózkodik, ami bizonyos mértékig hozzájárul ahhoz, hogy a bérlakások kínálata továbbra is alacsony.

A piac gyorsan változik

A bérleti piac drámaian megváltozott a világjárvány időszakához képest. A koronavírus-járvány miatt átmenetileg csökkent a lakások bérlése iránti kereslet, ennek azonban vége, ami felfelé nyomja a bérleti díjakat. Az idei harmadik negyedévben a nagyobb városokban szinte mindenütt emelkedtek a bérleti díjak. Kassán például a kisebb lakások árai is jelentősen megugrottak, az előző negyedévhez képest egyes esetekben több mint a negyedével. A bérleti díjak azonban csaknem minden régióban nőttek. Az egyetlen említésre méltó kivételnek Pozsony-Óváros nagyobb lakásai számítanak, amelyek azonban már csak azért nem drágulnak, mert eleve akkora összeget kérnek értük, amit csak kevesen tudnak kifizetni.

Pozsonyban, az ország gazdaságilag legerősebb régiójában egyébként a bérlés már olcsóbb alternatíva, mint a jelzáloghitel törlesztése. „Az új építésű ingatlanok esetében itt az elmúlt három évben 415 euróról 771 euróra, míg a régebbi lakások esetében 363 euróról 598 euróra emelkedett az átlagos jelzáloghitel-fizetés havi törlesztőrészlete. Ez 85, illetve 65 százalékos növekedést jelent. A közüzemi díjak nélküli átlagos bérleti díj ugyanebben az időszakban nem változott, és havi 560 euró maradt. A nagy különbség az, hogy míg az elmúlt években a bérleti díjra fordított havi kiadás magasabb volt, mint a jelzáloghitel visszafizetésére fordított, idén ez megváltozott, és a bérlés már olcsóbb alternatívának számít” – állítják a Bencont Investments elemzői.

Növekvő nyomás

A dráguló jelzáloghitelek miatt azonban a bérleti díjakra is egyre nagyobb nyomás nehezedik, a magasabb hitelköltségek ugyanis elriasztják a lakásvásárlás iránt érdeklődőket. Az új jelzáloghitelek átlagos költsége a jegybank adatai szerint idén júliusban elérte a 2,12 százalékot, miközben tavaly decemberben ez még 0,87 százalék volt. Ehhez a történelmi mélyponthoz képest a bankok mára átlagosan majdnem 2,5-szer drágábban kínálják a jelzáloghiteleket. Mindezt figyelembe véve azon sem csodálkozhatunk, hogy csökken a jelzáloghitelek iránti érdeklődés. A szlovákiai kereskedelmi bankok júliusban valamivel kevesebb mint 1,26 milliárd euró értékben nyújtottak jelzáloghitelt. Ez 2021 szeptembere óta a legalacsonyabb érték. Csak összehasonlításképpen: idén márciusban a bankszektor még több mint hárommilliárd euró értékű hitelt folyósított.

Fordulópontra várnak

A bérleti díjakkal párhuzamosan tovább nőnek a lakásárak is. A lakások négyzetméterenkénti piaci átlagára Szlovákia nagyobb városaiban már megközelíti a háromezer eurót, és tovább emelkedik. Augusztusban a lakásárak az előző évhez képest a harmadával emelkedtek, és a négyzetméterenkénti átlagár elérte a 2902 eurót. „Bár az elmúlt hónapokban az ingatlanpiac lehűléséről és a gyenge vásárlási kedvről hallhattunk, az igazság az, hogy idén nyáron a lakásárak gyorsabb ütemben emelkedtek, mint egy évvel ezelőtt. Május végétől augusztus végéig idén 3,1 százalékkal nőttek, szemben az egy évvel korábbi 2,5 százalékkal” – mutatnak rá az Ingatlanszövetség elemzői.

A fokozatosan dráguló jelzáloghitelek arra ösztönzik a lakásvásárlókat, hogy ne halogassák az ingatlanvásárlást. „A nyár végén már hagyományosan megélénkül az érdeklődés az ingatlanpiaci adásvételek iránt, és e tekintetben az idei év sem számít kivételnek. A jelzáloghitel-kamatlábak további emelkedése csak fokozza az érdeklődést, hiszen sokan azzal számolnak, hogy ha várnak, később még drágábban juthatnak hitelhez” – vélik az Ingatlanszövetség elemzői, akik szerint azonban lassan fordul a kocka. A lakások kínálata szerintük már több hónapja folyamatosan növekszik, a vásárlók pedig lassan eltűnnek, így már a legoptimistábbak sem hisznek a tavalyihoz hasonló ingatlanpiaci eredményekben.

A jelzáloghitelek szerepe

Egy ilyen piaci helyzet hidegzuhanyként hathat azokra, akik most szeretnének ingatlant vásárolni. A fellendülés csúcspontja előtti ingatlanvásárlás ugyanis azt jelentheti, hogy az ingatlan viszonylag drága lesz a leendő lakásvásárlók számára. 2008-ban például a szlovákiai piac olyan visszaesést élt át, amely több mint egy évtizedre eltörölte a magas ingatlanárakat. Az ingatlanbuborék akkoriban pukkadt ki Szlovákiában. A feltételek most mások, mint akkor, de az árak fokozatos csökkenése is rossz hír, különösen azok számára, akik olyan ingatlanokat vásárolnak befektetési céllal, amelyekben nem laknak.

Bizonytalan befektetés

A befektetési céllal vásárolt lakások iránti érdeklődés egyébként szintén magasan tartja a lakások iránti keresletet, a jelzáloghitellel vásárolt befektetési lakások azonban csalódást okozhatnak a befektetőknek. A banki ügyfelek hosszabb lekötésekkel védekeznek az emelkedő hitelkamatok ellen. Jelenleg a lakáshitelek kamatai már stabilan három százalék felett vannak. Ilyen kamatok mellett pedig a lakásárak esetleges csökkenése még fájdalmasabb lesz. Július végén a bankok még átlagosan 2,12 százalékos kamatláb mellett nyújtottak új jelzáloghiteleket. A piac korábban már számolt az Európai Központi Bank (EKB) júliusi kamatemelésével, de a jegybank szeptemberben is emelt, ami megnyitja az utat a hitelek további drágulása előtt. A drágább jelzáloghitelek csökkentik a lakáshoz jutás esélyeit, a hiteligénylők ugyanis nem tudnak olyan magas összegeket felvenni, mint korábban. Harmincéves futamidő és 1,5 százalékos kamatfizetés mellett egy banki ügyfél 100 ezer eurót kapott, körülbelül 345 eurós havi törlesztőrészlettel. A 3,5 százalékos kamatláb és egy ugyanilyen havi törlesztőrészlet mellett az ügyfél jelenleg már csak mintegy 77 ezer eurós hitelre számíthat. Az emelkedő kamatlábak hatására a hitelre szoruló lakásvásárlók vásárlóereje emiatt látványosan csökken.

JÁN BERACKA

A szerző a Trend gazdasági hetilap munkatársa