Az elbirtoklást a bíróságnak kell jóváhagynia

Előfordul, hogy valaki évek óta gondoz egy telket a kertje vagy a nagyszülei háza mellett, ezért szeretné azt hivatalosan is megszerezni. Erre törvényes úton van lehetőség. Az elbirtoklás nem erőszakos eltulajdonítást jelent, ez nem lopás, hiszen a végső szót a bíróság mondja ki. Pár évvel ezelőtt elég volt csak közjegyzőhöz fordulni, de aztán a gyakorlatban felmerült problémákra reagálva az igazságügyi minisztérium bizonyos változásokat vezetett be, amit szakmai körökben pozitívan értékeltek, mert így az elbirtoklás folyamata nagyobb állami ellenőrzés alá került, és azóta jobban biztosítható az igazságosság és tisztességesség. A múltban ugyanis voltak bizonyos túlkapások, amelyek de facto az állam által igazolt lopássá váltak.

Az elbirtokló jogállása

Bárki, aki azt állítja, hogy elbirtoklás révén megszerezte valamilyen ingatlan tulajdonjogát, jogosult a tulajdonjoga megerősítését célzó eljárást kezdeményezni, ami legalább hat hónapig tart.

A közjegyzők hatáskörébe tartozó feladat bíróságokra történő átruházásának a célja a tulajdonjogok védelmének a fokozása és a nagyobb jogbiztonság biztosítása volt. Korábban lehetséges volt, hogy a közjegyzők az elbirtoklási eljárás elindításának a közzététele nélkül és viszonylag rövid időn belül – akár egy nap alatt – igazolásokat állítsanak ki az új tulajdonosról. A jelenleg hatályos törvény értelmében a bíróság köteles közzétenni az elbirtoklást célzó eljárás elindítását, és az ettől számított hat hónapon belül bárki kifogást emelhet a folyamattal szemben, amit a bíróság köteles alaposan megvizsgálni. Ez fokozottan védi a tulajdonjogot, pontosabban az eredeti tulajdonos jogait. Emellett biztosított az elbirtokló személy, azaz az új birtokos jogbiztonsága is – éspedig az által, hogy mihelyt a bíróság kimondja az elbirtoklás tényét, egy esetleges harmadik fél már nem formálhat az új birtokossal szemben semmilyen igényt a vitatott területre. Illetve csak abban az esetben lenne esély sikerrel járni, ha bizonyítható: olyan új információk, bizonyítékok bukkantak fel, amelyeket önhibájukon kívül nem tudtak a már lezárult elbirtoklási eljárás során felmutatni. Ilyen esetben újra megvizsgálhatják a dolgot.

10 éves határidő

Korábban, az előző törvény semmilyen formában nem korlátozta a harmadik személyek jogait. Ha a közjegyző adott is igazolást az új tulajdonosnak az elbirtoklásról, ha később jelentkezett az eredeti tulajdonos, elméletileg visszakövetelhette a földjét. A jelenlegi norma értelmében azután, hogy a bíróság lezárja az elbirtoklási eljárást, és megerősíti az új birtokos tulajdonjogát, harmadik személyek már nem formálhatnak jogot a vitatott területre. Ezt csak a bíróság által meghatározott időn belül tehetik meg. Aki nem él ezzel a lehetőséggel, az a határidő lejárta után már nem tehet semmit.

Az elbirtoklás lényegében a tulajdonjog megszerzésének az egyik módja. Ingatlanok esetében a vonatkozó törvény előírja, hogy az elbirtokló személynek bizonyítania kell jogosultságát a vitatott ingatlanra, például hogy legalább 10 évig jóhiszeműen használta, gondozta, mintha a sajátja lett volna.

Elbirtoklásról beszélünk egyebek mellett abban az esetben, ha például megvesszük a házunk melletti kertet: aláírjuk az adásvételi szerződést, kifizetjük a vételárat, ténylegesen birtokba vesszük az ingatlant, azaz műveljük, használjuk, ám valamilyen okból a kataszteri hivatalban nem nyújtunk be kérvényt, hivatalosan nem jegyzik be a tulajdonoscserét. Ilyen esetben 10 év jogos használat és birtoklás után a vevő a kataszteri hivatal határozata nélkül is az ingatlan tulajdonosává válik.

Három feltétel

A törvény három elbirtoklási feltételt ismer, amelyeknek egyidejűleg kell teljesülniük: kell léteznie elbirtoklásra alkalmas tárgynak, az elbirtoklásnak jogszerűen és megalapozottnak kell lennie, valamint az elbirtoklásnak folyamatosnak kell lennie (a vitatott ingatlant folyamatosan hosszabb ideig jóhiszeműen kell használni). Elvileg minden földterület alkalmas az elbirtoklásra, kivéve az állami tulajdonban lévő földterületeket, ilyenek pl. a folyók medrei, barlangok, ásványkincsek lelőhelyei, talajvizek.

Ügyintézés

Az elbirtoklási folyamat első lépéseként a területileg illetékes bírósághoz kell írásos kérvényt benyújtani. A kérvénynek tartalmaznia kell azokat a körülményeket, amelyekből kitűnik, hogy az indítványozó – elbirtoklás révén – teljesítette a vitatott ingatlannal szembeni tulajdonjog megszerzésének feltételeit. Továbbá, pontosan kell azonosítani az ingatlant a telekkönyvi hivatal adatai szerint. Nem szabad elfelejteni megjelölni azt az időpontot, amikor a kérelmező megszerezte az ingatlan tulajdonjogát. Mindezt a kérelmezőnek kell bizonyítania.

A bírósághoz benyújtott indítványért 99,50 euró bírósági illetéket kell fizetni. Ha ügyvédhez fordulunk, további költségekkel kell számolni – ezek nagysága az ügy bonyolultságától függ.

Két szakasz

Az elbirtoklási eljárás két szakaszból áll – előzetes és meghívásos fellebbezési részből. Az első szakaszban a bíróság megállapítja, hogy a birtokos igazolta-e az elbirtoklás feltételeinek teljesülését. E célból a testület maga is elvégezheti a szükséges vizsgálatokat, hogy ellenőrizze a felperes állításait. Ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy a felperes bizonyította a feltételek teljesülését, akkor az eljárás a második – meghívásos – szakaszába lép. Ebben a bíróság először gondoskodik arról, hogy az eljárás nyilvánosságra kerüljön, és bárki kifogást emelhessen, és csak ezután dönt arról, hogy megerősíti-e a kérelmező tulajdonjogát. Ez a szakasz tehát azzal kezdődik, hogy a bíróság egy felhívást fogalmaz meg, amelyet véleményezésre eljuttat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett földterület tulajdonosainak és mindenkinek, akiknek a telekkönyv szerint köze lehet a vitatott ingatlanhoz, megszólíthatja a Szlovák Földalapot is. A felhívást a kereskedelmi közlönyben is közzéteszik, sőt ezt az információt az adott tulajdoni lapon is megjelölik, továbbá kifüggesztik annak a községnek a hivatalos hirdetőtáblájára, amelynek kataszteri területén az érintett ingatlan található.

Kifogások

Az említett személyeken kívül más is, lényegében bárki kifogást emelhet az elbirtoklással szemmel, a lényeg, hogy állítását bizonyítani tudja. A bíróság az esetleges kifogások esetében végezhet saját vizsgálatot, vagy e célból tárgyalást rendelhet el. Ha a kifogások megalapozottak, a bíróság elutasítja az elbirtoklás révén szerzett tulajdonjog megerősítésére vonatkozó kérvényt, ha viszont a kifogások megalapozatlanok, vagy azokat nem terjesztették elő a megadott határidőn belül, a bíróság helyt ad a kérelemnek, azaz megerősíti a kérelmező tulajdonjogát, és a bírósági határozat lesz az alapja az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésnek.

Szolgalmi jog

Elbirtokolással nemcsak valamilyen ingatlan tulajdonjogát, hanem szolgalmi jogot is lehet szerezni. „A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 151o/1. §-a szerint a szolgalmi jog általában írásos szerződés, végrendelet, örökösi megegyezés, bírósági döntés vagy törvény által jön létre. A Ptk. azonban azt is leszögezi, hogy mivel a szolgalmi jog ingatlanhoz kötött, a megszerzéséhez szükséges a bejegyzése (betáblázása) a kataszteri nyilvántartásba” – magyarázta Ifj. Mészáros Lajos jogász. Ezt nem mindenki tudatosítja, és több olyan eset van, hogy a szolgalmi jogot elfelejtették betáblázni, csak írásos megállapodás létezett róla, s az egyik érintett fél halála után problémák merülhetnek fel. Itt is érvényesíthető az elbirtoklás intézménye. „Ugyanazok a törvényi követelmények (személyes, háborítatlan, megszakítás nélküli és jóhiszemű birtoklás, 10 éves időtartam) a Ptk. szerint nemcsak az ingatlanhoz tartozó tulajdonjog, hanem az ahhoz kötődő esetleges szolgalmi jog megszerzésére is vonatkoznak“ – erősítette meg Mészáros Lajos.

Mi a kisajátítás?

Az elbirtoklás nem kisajátítás. A tulajdonhoz való jog az alapvető emberi jogok és szabadságok egyike, ám lehetnek olyan esetek, amikor szükséges e jog korlátozása a társadalom szükségleteinek, a nemzetgazdaság fejlődésének vagy a közérdek biztosítása érdekében. Ilyenkor alkalmazhatják a kisajátítás intézményét, ami a személyek tulajdonjogába való súlyos beavatkozás, amikor az ingatlant a korábbi tulajdonosról átruházzák az új tulajdonosra (államra, községre stb.). A kisajátítást jelenleg az építési törvény és a földterületek és épületek kisajátításáról szóló törvény szabályozza. Bizonyos feltételeknek együttesen kell teljesülniük. Eszerint kisajátításra csak szükséges mértékben, közérdekből, törvényben meghatározott célra kerülhet sor, míg a kisajátításhoz fűződő közérdeket a kisajátítási eljárásban kell bizonyítani. A kisajátítás megfelelő kártérítésért és csak akkor valósítható meg, ha a kisajátítás célja másként nem érhető el.