Az elbirtoklás a tulajdonszerzés módja

Egy évvel ezelőtt új szabályok léptek életbe az elbirtoklással kapcsolatban. Tavaly május óta ilyen esetben már nem elég csak közjegyzőhöz, hanem bírósághoz kell fordulni. Az önálló Szlovákia történetében az igazságügyi minisztérium tavaly először szabályozta ezt a területet. Szakmai körökben pozitívan értékelték a változást, mert így az elbirtoklás folyamata nagyobb állami ellenőrzés alá került, azóta jobban biztosítható az igazságosság és tisztességesség. A múltban ugyanis voltak bizonyos túlkapások, amelyek de facto az állam által igazolt lopássá váltak.

Az elbirtokló jogállása

Bárki, aki azt állítja, hogy elbirtoklás révén megszerezte valamilyen ingatlan tulajdonjogát, jogosult a tulajdonjoga megerősítését célzó eljárást kezdeményezni, ami legalább hat hónapig tart.

A közjegyzők hatáskörébe tartozó feladat bíróságokra történő átruházásának a célja a tulajdonjogok védelmének a fokozása és a nagyobb jogbiztonság biztosítása volt.

Az eredeti törvény lehetővé tette, hogy a közjegyzők az elbirtoklási eljárás elindításának a közzététele nélkül és viszonylag rövid időn belül – akár egy nap alatt – igazolásokat állítsanak ki az új tulajdonosról.

A jelenleg hatályos törvény értelmében a bíróság köteles közzétenni az elbirtoklást célzó eljárás elindítását, és az ettől számított hat hónapon belül bárki kifogást emelhet a folyamattal szemben, amit a bíróság köteles alaposan megvizsgálni. Ez a korábbi szabályozáshoz képest fokozottan védi a tulajdonjogot, pontosabban az eredeti tulajdonos jogait. Emellett az új norma jelentősen megerősítette az elbirtokló személy, azaz az új birtokos jogbiztonságát is – éspedig úgy, hogy mihelyt a bíróság kimondja az elbirtoklás tényét, egy esetleges harmadik fél már nem formálhat az új birtokossal szemben semmilyen igényt a vitatott területre. Illetve csak abban az esetben lenne esély sikerrel járni, ha bizonyítható: olyan új információk, bizonyítékok bukkantak fel, amelyeket önhibájukon kívül nem tudtak a már lezárult elbirtoklási eljárás során felmutatni. Ilyen esetben újra megvizsgálhatják a dolgot.

10 éves határidő

Korábban, az előző törvény semmilyen formában nem korlátozta a harmadik személyek jogait. Ha a közjegyző adott is igazolást az új tulajdonosnak az elbirtoklásról, ha később jelentkezett az eredeti tulajdonos, elméletileg visszakövetelhette a földjét. A jelenlegi norma értelmében azután, hogy a bíróság lezárja az elbirtoklási eljárást, és megerősíti az új birtokos tulajdonjogát, harmadik személyek már nem formálhatnak jogot a vitatott területre. Ezt csak a bíróság által meghatározott időn belül tehetik meg. Aki nem él ezzel a lehetőséggel, az a határidő lejárta után már nem tehet semmit.

Az elbirtoklás lényegében a tulajdonjog megszerzésének az egyik módja. Ingatlanok esetében a vonatkozó törvény előírja, hogy az elbirtokló személynek bizonyítania kell jogosultságát a vitatott ingatlanra, például hogy legalább 10 évig jóhiszeműen használta, gondozta, mintha a sajátja lett volna.

Elbirtoklásról beszélünk egyebek mellett abban az esetben, ha például megvesszük a házunk melletti kertet: aláírjuk az adásvételi szerződést, kifizetjük a vételárat, ténylegesen birtokba vesszük az ingatlant, azaz műveljük, használjuk, ám valamilyen okból a kataszteri hivatalban nem nyújtunk be kérvényt, hivatalosan nem jegyzik be a tulajdonoscserét. Ilyen esetben 10 év jogos használat és birtoklás után a vevő a kataszteri hivatal határozata nélkül is az ingatlan tulajdonosává válik.

Három feltétel

A törvény három elbirtoklási feltételt ismer, amelyeknek egyidejűleg kell teljesülniük: kell léteznie elbirtoklásra alkalmas tárgynak, az elbirtoklásnak jogszerűen és megalapozottnak kell lennie, valamint az elbirtoklásnak folyamatosnak kell lennie (a vitatott ingatlant folyamatosan hosszabb ideig jóhiszeműen kell használni). Elvileg minden földterület alkalmas az elbirtoklásra, kivéve az állami tulajdonban lévő földterületeket, ilyenek pl. a folyók medrei, barlangok, ásványkincsek lelőhelyei, talajvizek.

Mi a kisajátítás?

Az elbirtoklás nem kisajátítás. A tulajdonhoz való jog az alapvető emberi jogok és szabadságok egyike, ám lehetnek olyan esetek, amikor szükséges e jog korlátozása a társadalom szükségleteinek, a nemzetgazdaság fejlődésének vagy a közérdek biztosítása érdekében. Ilyenkor alkalmazhatják a kisajátítás intézményét, ami a személyek tulajdonjogába való súlyos beavatkozás, amikor az ingatlant a korábbi tulajdonosról átruházzák az új tulajdonosra (államra, községre stb.). A kisajátítást jelenleg az építési törvény és a földterületek és épületek kisajátításáról szóló törvény szabályozza. Bizonyos feltételeknek együttesen kell teljesülniük. Eszerint kisajátításra csak szükséges mértékben, közérdekből, törvényben meghatározott célra kerülhet sor, míg a kisajátításhoz fűződő közérdeket a kisajátítási eljárásban kell bizonyítani. A kisajátítás megfelelő kártérítésért és csak akkor valósítható meg, ha a kisajátítás célja másként nem érhető el.