Csillogó ingatlanok Pozsonyban

Tavaly jó évet zárt a szlovák építőipar, különösen az első félévben volt viharos a növekedés, ami részben a kedvező időjárásnak is köszönhető. Olyan intenzív volt az építkezési láz, hogy időnként még a fontos alapanyagok, mint például a cement is hiányzott a piacról. A növekvő kereslet persze felfelé módosítja az árakat. Idén eddig az építési alapanyagok forgalma 15-35%-kal ugrott meg 2007 hasonló időszakához képest, ezért nem véletlen hogy 2008 első negyedében a huzalok, szögek ára, típustól függően 15-22%-kal drágultak. A cserepek kategóriájában eddig 4%-os áremelést regisztráltak, a cement idén 6%-kal, a beton 4%-kal, a tégla pedig 5%-kal drágult. Az ágazatban jártasak szerint az év folyamán tovább kúsznak felfelé az árak.

Keleten kevés a lakás

Az építőipar tavalyi összteljesítménye elérte a 160 milliárd koronát, ami 5,7%-kal több az egy évvel korábbinál. Az ágazat már közel 170 ezer főt foglalkoztat, s mivel a szakközépiskolák kibocsátása csökken, ezért már-már munkaerőhiánnyal küzdenek az építőipari cégek. A képhez hozzátartozik, az ágazat nem sokat tesz a vonzerő növeléséért, hiszen 2007-ben az építőiparban mért átlagkereset csupán 15 500 korona volt, ami 5000 koronával maradt el a nemzetgazdaság átlagától. Így nem csoda, hogy több mint 50 ezer építőipari munkás inkább külföldön próbál szerencsét, hiszen csak Csehországban és Lengyelországban az ottani ágazati átlagbér megközelíti a 25 ezer koronát.

Tavaly Szlovákiában 16 473 lakást és családi házat adtak át, ami 1994 óta a legmagasabb mutató. Ez az ütem gyorsulni fog; az építésügyi tárca prognózisa szerint 2010 környékére már évi több mint 20 ezer lakásegység készül el. Az más kérdés, hogy óriásiak a regionális különbségek. Tavaly Pozsonyban és vonzáskörzetében 5726 lakást és családi házat adtak át, ez az országos mennyiség egyharmada. Másképpen kifejezve: 2007-ben Pozsony megye több lakóegységgel gazdagodott, mint Zsolna, Besztercebánya, Eperjes és Kassa megye együtt. Pozsony és Nagyszombat megye 8400 lakással bővült, azaz minden második lakást ebben a nyugati országrészben adtak át.

Mikor pukkan ki az árlufi?

A lakáspiac pezsgése ellenére az árak növekedése is töretlen. Mikor pukkan ki? – címmel a Trend gazdasági hetilap minapi száma arról értekezett, hogy vajon meddig vágtathatnak Szlovákiában az ingatlanárak. A Szlovák Nemzeti Bank információi szerint 2007-ben az átlagos országos négyzetméterenkénti lakóházi ingatlanár 37 306 koronát tett ki, ez 24%-kal magasabb a 2006-os átlagnál. Ezen belül Pozsony megyében a legmagasabbak az árak, 2007 utolsó negyedében 59 019 korona volt négyzetméterenként, sőt a most épülő Duna parti elit lakóparkok már 100 ezer korona feletti négyzetméterenkénti áron kelnek el. Az ingatlanárak drágulásának okai mögött a következő tények húzódnak meg: Szlovákia gazdasága viharosan nő, csökken a munkanélküliek száma, még mindig meglehetősen kevés, évi 15-16 ezer lakást adnak át, a reálbérek tartós, évi 4% körüli növekedés útjára léptek, ezért egyre többen vesznek fel meglehetősen kedvező kondíció mellett nyújtott jelzáloghitelt, ráadásul a lakosság eladósodottsági aránya is alacsony. Ennek végeredményeként országos szinten 1 négyzetméternyi lakóingatlan ára 2002 és 2007 között 109%-kal drágult. Ezért nem csoda, hogy míg 2002-ben a fővárosban a négyzetméterenkénti 50 ezer koronás ár még a luxus kategóriába tartozott, addig napjainkban ezt az összeget már csupán „ésszerű és korrekt” jelzőkkel minősítik. Ez az árugrás országos hatósugarú: a Trend szerint 2006-ban az ingatlanok kétszer olyan gyors ütemben növekedtek mint a fizetések, tavaly pedig már egyenesen háromszor gyorsabban. Vajon nem pukkan ki az ingatlanlufi? A fejlett országokban akkor tekintik túlzottnak a lakáspiaci árakat, ha azok nagysága, egy átlagos, esetünkben 60 négyzetméteres, 2 szobás lakás esetében, meghaladja a háztartások 5 éves átlagbevételét. Ha ez igaz, akkor Szlovákia három megyéjében, konkrétan a pozsonyi, a kassai és a nagyszombati megyében napjainkban már túlzó, esetenként spekulatív szintű ingatlanárakról beszélhetünk, a KIA Motors autógyár miatt felkapott Zsolna pedig öles léptekkel közelít ehhez a szinthez. Az árvágta még egy ideig tartható, legalábbis a főváros vonzáskörzetében, ahol egy-egy lakóparkot már nemcsak a hazai vevőknek, hanem külföldieknek, osztrákoknak, sőt íreknek, angoloknak is kínálnak. Az ír Ballymore által épített, 2010-re elkészülő Duna parti Eurovea elitnegyedet például Magyarországon is kínálni fogják. Pozsonyban az átlagos lakások ára már eléri a háztartások 8 éves összbevételét. A gazdasági szaklap szerint azonban még néhány évig tarthat az árvágta, mégpedig két oknál fogva: alacsony a lakosság eladósodottsága, vagyis banki hitelből még finanszírozható a lakásvétel. Az eurózónában 2007-ben a lakosság adósságállománya elérte a bruttó hazai össztermék (GDP) 55%-át, miközben Szlovákiában ez a mutató csupán alig 16%. A másik ok: Szlovákiában 1000 lakosra csak 318 lakás esik, miközben az uniós átlag 420 környékén mozog. „Ebből kiindulva az országban mintegy 550 ezer lakás hiányzik” – közölte Juraj Necpal, az IPEC ingatlanfejlesztő társaság egyik vezetője. Milan Kanuščák, a Cresco ingatlanfejlesztő cég projektmenedzsere úgy látja, csak Pozsonyban 80 ezer lakásegység hiányzik. Ezért nem csoda, hogy napjainkban a 440 ezres városban az újonnan átadott lakások vételára 50%-kal haladja meg az építkezési költségeket.

Fővárosi megaprojektek

A fővárosi igények kielégítésére már megaprojektek is születtek. Ligetfalu városrészben a szlovák Cresco Group és az ír Quinlan Private Golub társaság 2009-ben fog hozzá a South City (Déli Város) nevű, 7,5 ezer lakásegységet magába foglaló, 90 hektáron elterülő lakónegyed megvalósításának. A 2017-ben elkészülő projekt költségvonzata 50 milliárd korona. Ligetfalu másik megaberuházása a Petržalka City. A 13 milliárd koronáért megvalósuló lakótelep 1400 lakással bővíti a fővárosi ingatlanpiacot. Pozsonynál maradva, a főváros eleve ingatlanépítési lázban ég. Ha minden merész, és eddig beharangozott terv megvalósul, akkor 5 éven belül több mint 100 milliárd koronát ruháznak be Pozsony új épületeibe. A Duna partján épül a 7 milliárd koronát felemésztő Riverpark: a 2008 derekán átadandó 30 ezer négyzetméternyi területen 220 luxuslakást húznak fel, a komplexumot üzletek, irodaépületek és az 5 csillagos Kempinski Hotel teszi teljessé. Szintén a Duna partján építik 10 milliárd korona ráfordítással az Eurovea lakónegyedet. Az ír Ballymore Properties társaság 2010 derekán adja át a 24 ezer négyzetméternyi alapterületű ingatlanegyüttest, benne 60 ezer négyzetméteres bevásárló területtel, 254 luxuslakással és egy 5 csillagos Sheraton szállóval. A South City után a második legnagyobb volumenű beruházásnak a Twin City projektum számít. A 17 milliárd koronába kerülő épületegyüttes 4 csillagos szállodát, 320 lakást, 200 ezer négyzetméternyi bérbe vehető területet (irodák, üzletek) jelent, emellett gyökeresen megváltoztatják a központi autóbusz-pályaudvart is. 2007 novemberében letették Szlovákia legmagasabb épületegyüttesének, az új Szlovák Nemzeti Színház mellett megvalósuló Panorama Citynek az alapkövét, a két toronyház egyenként 135 méter magas lesz. A 140 ezer négyzetméter alapterületű, 450 lakást, 7300 négyzetméternyi üzlethelyiséget, 6500 négyzetméternyi irodahelyiséget, egy 4 csillagos szállodát, valamint wellnessközpontot és egy 25 méteres medencét magába foglaló ingatlankomplexumot 3 év múlva adják át – a beruházás volumene 9 milliárd korona. Emellett említést érdemel a Tri Veže (Három Torony) projektum, a tágabb belvárosban épülő 3 toronyházban 211 luxuslakás foglal helyet, a tervezett Lipový Háj (Hársfa liget) lakónegyed legmagasabb toronyháza 121 m lesz, a projekt 400 új lakás átadásával számol. A Récsei vámnál húzzák fel a Slovany különös épületegyüttesét: a 3 milliárd koronás beruházás eredményeként 41 emeletes lakóház valósul meg, melynek 112 méteres magasságában étterem is lesz. Lamacs és Dévényújfalu által határolt térségben 200 hektáron épül meg a The Port üzletnegyed (közel 10 milliárdért), benne a 7 hektáros Port Mall elnevezésű, Szlovákia legnagyobbjának szánt szórakoztató és bevásárlóközponttal. A körkép nem teljes, ráadásul az épülő irodaházak világát meg sem említettük, pedig csak idén legalább 270 ezer négyzetméternyi irodaterületet adnak át Pozsonyban. Ám a felsoroltakból is kiviláglik, Pozsony és vonzáskörzete lendületben van. Vajon ez a dinamizmus mikor éri el a keleti országrészt is? (shz, T, P)