Kipukkan az ingatlanlufi, vagy még nőnek az árak?

„Az építőanyagok ára meredeken emelkedik. Ráadásul óriási hiány van belőlük, az általam megrendelt építőipari cégnek az ígért néhány hónap helyett így majdnem háromnegyed évébe telt, amíg végre felépítette a garázsomat” – írja le tapasztalatait Tomáš Martaus, aki egy nyelviskola tulajdonosaként egy kisebb észak-szlovákiai faluban él. „Nem hiszek az ingatlanbuborék kipukkadásáról szóló híreknek. Minden drágul” – tette hozzá Martaus.

Hasonló problémával kénytelen szembenézni azonban szinte mindenki, aki most építkezik, és a tapasztalataikat a Statisztikai Hivatal adatai is alátámasztják. Ezek szerint az építési munkák ára 2021 februárja és 2022 februárja között átlagosan 12,9 százalékkal nőtt. Ennél is rosszabb a helyzet az építőanyagok esetében, amelyek ára egy év alatt csaknem 25 százalékkal emelkedett.

Ingatlanbuborék

Az ingatlanbuborék azonban hamarosan kipukkadhat, a már megépült ingatlanok értéke ugyanis leginkább a jelzáloghitelek elérhetőségétől függ. Csak az olcsó hiteleknek köszönhetően lehet például 210 ezer euróért eladni egy régebbi, háromszobás lakást Pozsony Károlyfalu (Karlova Ves) városrészében. Tíz évvel ezelőtt a hasonló méretű ingatlanok ára még 90 ezer eurónál kezdődött.

A fiataloknak még manapság sem okoz gondot, hogy éves jövedelmük akár nyolcszorosának megfelelő banki hitelhez jussanak. A jelenleg érvényes hitelpiaci szabályok lehetővé teszik, hogy a fiatalok már néhány évvel az egyetem elvégzése után hatalmas összegekhez jussanak hozzá. Egy informatikus például általában nettó 1500 eurót keres havonta. Ha a barátnője például egy boltban dolgozik havi 900 euróért, a közös jövedelmük 2400 euró. Egy ilyen jövedelemmel a bankoknál akár 230 ezer eurós hitelhez is hozzá lehet jutni.

Enyhe árcsökkenés

A már megépült ingatlanok felsrófolt árszintje nem az építőanyagok jelenlegi árától függ, a magas árszintet a jelzáloghitelek maximális összege befolyásolja, amelyek miatt nagyobb az ingatlanok iránti kereslet. A hitelek elérhetőségének az esetleges korlátozásával így közvetve csökkenhetne az ingatlanok ára is.

A gyakorlatban ez úgy nézne ki, hogy a bankok csökkentenék az ügyfeleknek nyújtott hitelek felső határát. Ez esetben a fent említett fiatal pár havi nettó 2400 eurós jövedelemmel már nem 230 ezer eurós jelzáloghitelt kapna, hanem csak 210 ezret, vagyis a vásárlóereje több tízezer euróval csökkenne. Erre pedig az ingatlantulajdonosoknak is reagálniuk kellene, mégpedig úgy, hogy alacsonyabb összeget kérnének az ingatlanért, ellenkező esetben képtelenek lesznek túladni rajta. És persze nem azért, mert az emberek elvesztenék az érdeklődésüket az ingatlanok iránt, pusztán csak azért, mert az anyagi lehetőségeik korlátozottabbak lesznek.

Robbanásveszély

Látványosabb áresést csak egy igazi válság hozhatna. Ez utóbbit akár néhány héten belül az orosz gázszállítások leállítása is kiválthatja. Enélkül ugyanis a hazai ipar megbénulna: a vállalatok nagy számban bocsátanák el a dolgozókat, és több ágazatban is kénytelenek lennének befagyasztani a béreket. A bankok erre – ahogy a múltban is – a hitelezés erőteljes visszafogásával reagálnának. Hogy mindez milyen hatással lenne az ingatlanpiacra, arra példaként a legutóbbi pénzügyi válság említhető, amelyet követően az ingatlanárak látványosan csökkentek. A nyugati országok és Oroszország közötti kereskedelmi háború hasonló eredményhez vezethet.

A jövő azonban kiszámíthatatlan. Továbbra is fennáll a lehetősége annak, hogy mégsem lesznek nagyobb korlátozások a stratégiai nyersanyagok kínálatában, és a szlovák gazdaság teljesítménye is felfelé ível majd. Ez esetben az ingatlanárak is tovább nőnének, valószínűleg azonban sokkal lassabb ütemben, mint eddig.

BRANISLAV TOMA

A szerző a Trend gazdasági hetilap munkatársa