A hitelfelvételt fontolgatók rendkívül sokat veszíthetnek a további halogatással

Az Európai Központi Bank véget vetett az olcsó pénz korszakának, erőteljesen megemelve a banki kamatlábak alapjául szolgáló eurózónás alapkamatot. Az eurózónás pénzpiacot felügyelő EKB egy ideig figyelmen kívül hagyta a magas inflációt. A helyzet csak idén júliusban változott, amikor az alapkamat nulláról 0,5, szeptemberben pedig 1,25 százalékra emelkedett. Az EKB múlt csütörtökön újabb emelést hajtott végre, az irányadó kamat így már 2 százalékon áll, miközben Christine Lagarde, az EKB elnöke újabb emelésekkel számol. Milyen magasra emelkedhet végül az alapkamat? „A Raiffeisen Research munkatársainak jelenlegi előrejelzése szerint az EKB az év végére 2,5 százalékra emeli a jegybanki alapkamatot, amely a jövő év első negyedében három százalékon tetőzhet” – mondta Andrej Martiš, a Tatra banka elemzője. A piac egy része ennél is erőteljesebb növekedésre számít. A Szlovák Takarékpénztár a jövő évi csúcsot 3,5 százalékra prognosztizálja.

Dráguló jelzáloghitelek

Az eurózónás alapkamat emelésének a hatása leginkább a jelzáloghiteleknél mutatkozik meg. Az idei év elején még mindig lehetett egy százalék alatti éves kamatláb mellett ilyen kölcsönt felvenni. Az átlagos kamatláb január és augusztus között 0,99-ről 2,39 százalékra emelkedett. A kereskedelmi bankok kamatlábai a hitelek esetében ugyanis általában mindig valamivel magasabbak, mint a jegybanki alapkamat. A hitelkamatok növekedésének a korszaka azonban még csak most kezdődik. A szlovákiai jelzáloghiteleket várhatóan már 2023 végétől 4–5 százalékos éves kamatlábakkal kezdik el értékesíteni.

Mit jelent mindez a gyakorlatban? Példaként egy olyan fiatal párt vehetünk, amely 200 ezer eurós jelzáloghitelt szeretne felvenni harminc éves futamidőre. Ha az említett pár a hitelszerződést 2022 januárjában írta alá a bankkal, az éves kamatláb 0,99 százalék volt, így a havi törlesztőrészlet 643 euró. Ha a hitelszerződést augusztusban írták alá, már 2,39 százalékos kamatot számítottak fel nekik, a magasabb kamatláb miatt a havi törlesztőrészlet így 136 euróval, 779 euróra emelkedett. A hitelkamatok meredek emelkedése azonban a következő hónapokban is folytatódik. Tartósan magas infláció esetén a jelzáloghitelek átlagos kamata a jövő év végére akár öt százalékra is nőhet. Az említett példában szereplő pár havonta így már 1074 eurót fizethetne a banknak, csaknem 300 euróval többet, mint manapság.

Korlátozott hitelfelvétel

A szlovák pénzpiacot az itteni jegybank szigorúan szabályozza. Ez alapján egy ügyfél összesített banki tartozásai nem haladhatják meg éves jövedelmének a nyolcszorosát. Ha például valaki havi nettó 900 eurós jövedelemmel rendelkezik, legfeljebb 86 400 euró értékben kaphat kölcsönt a pénzintézetektől. Van azonban egy másik korlátozás is. Néhány kivételtől eltekintve a banki jelzáloghitel a legtöbb esetben a megvásárolt ingatlan árának legfeljebb a 80 százalékát fedezheti. Ha például az ingatlan értéke százezer euró, a bank legfeljebb 80 ezer eurót tud kölcsönadni az ügyfélnek. Az intézkedés célja, hogy az embereket takarékoskodásra ösztönözze, valójában azonban gyakran arra kényszeríti őket, hogy a hiányzó összeget jóval drágább fogyasztási hitellel pótolják.

Költségesebb törlesztés

A hitelfelvétel költségeinek az erőteljes emelkedése számos komoly változást eredményez. A szlovákiai családok a havi törlesztőrészletek látványos növekedésével szembesülhetnek. Ha például valaki 2019 októberében százezer eurós lakáshitelt vett fel egy banktól, és a szerződésben három évre rögzített éves kamatláb 0,7 százalék volt, havonta 308 eurót törlesztett. A három év azonban épp most jár le, a bank így automatikusan, mondjuk 2,39 százalékra emeli a kamatot. A havi törlesztés így 47 euróval, 355 euróra emelkedik.

A havi törlesztőrészletek növekedése ráadásul a lehető legrosszabb időszakban fog bekövetkezni. A jegybank arra számít, hogy Szlovákia gazdasági teljesítménye jövőre csökken, az áremelkedésekkel párhuzamosan így a vállalatok több ezer alkalmazottat bocsáthatnak el. Ebben az időszakban így nehéz lesz megbirkózni még a növekvő hitelköltségekkel is, ami súlyos problémákhoz vezethet. A banknak ugyanis joga van a jelzáloggal terhelt ingatlant árverésre bocsátani már akkor is, ha az ügyfél két egymást követő havi törlesztést elmulaszt.

Egy ingatlan elvesztése mindig nagyon fájdalmas dolog, ennek ellenére sokan nincsenek tisztában ennek a kockázatával. Az ingatlan ráadásul nem mindig fedezi a teljes költségeket. Megtörténhet, hogy egy ügyfél tartozik a banknak például 140 ezer euróval, a fedezetül szolgáló ingatlant az árverésen azonban csak 120 ezer euróért sikerül értékesíteni. Az ügyfél így nem csupán ingatlan nélkül marad, hanem még a fennmaradó 20 ezer eurót is vissza kell fizetnie a banknak. A kamatemelésekkel kapcsolatos problémák a pénzügyi tanácsadók szerint elkerülhetők a kamatláb hosszú időre történő rögzítésével. Ez alatt azt az időszakot kell érteni, amely alatt a szerződésben megállapított kamatláb nem változhat. Szlovákiában a bankok leggyakrabban egy, három, öt és tíz évre fixált hitelkamatokat kínálnak.

Eshetnek a lakásárak

A magas kamatlábak egyedüli pozitívuma, hogy ennek köszönhetően csökkenhetnek az ingatlanárak. Recesszió idején ugyanis a bankok eleve kevesebb pénzt adnak kölcsön az embereknek, mert félnek a hitelbedőlésektől. Ugyanakkor, a magasabb havi törlesztőrészletek miatt az emberek kisebb hiteleket vesznek fel. Emiatt csökken a lakások iránti kereslet, a szakemberek szerint pedig ez már jövőre az ingatlanárak jelentősebb csökkenését hozhatja magával. Ennek eredményeként a legutóbbi, 2008-ban kirobbant pénzügyi válság idején tapasztalt trendnek lehetünk majd a tanúi. Pozsonyban például egy egyszobás lakást 2008-ban még 90 ezer euróért lehetett eladni. Négy évvel később azonban Pozsony egyes városrészeiben ekkora összegért már egy régebbi háromszobás lakáshoz is hozzá lehetett jutni. A válság elhúzódása esetén egy hasonló folyamat az elkövetkező években is megismétlődhet, vagyis a panellakások ára akár több tízezer euróval is csökkenhet. Különösen akkor, ha az infláció mellett a munkanélküliség is meredeken emelkedni kezd, és az emberek a bizonytalan kilátások miatt későbbre halasztják a lakásvásárlásokat. A csökkenő kereslet ugyanis arra kényszeríti az ingatlantulajdonosokat, hogy csökkentsék az árakat.

Már a legnagyobb szlovákiai bankok is jelezték, hogy csökken az érdeklődés a jelzáloghitelek iránt. „Az emberek hagyományosan eleve kevesebb hitelt vesznek fel a nyári időszak után. Hozzá kell azonban tenni, hogy a tavalyi év azonos időszakához képest idén jelentősebb visszaesést tapasztalunk” – mondta el Simona Miklošovičová, a Tatra banka szóvivője. A múltban a pénzintézetek őszi akciókkal próbálták felkelteni a potenciális ügyfelek érdeklődését. Idén azonban nem sok mindent tudnak nyújtani, a hiteleket ugyanis az emelkedő EKB-kamatláb miatt nem adhatják olcsóbban. Ráadásul, a magas infláció egyre nagyobb összeget szippant el a lakosságtól, amely így kénytelen takarékoskodni. Mindezt figyelembe véve, a bankok valószínűleg képtelenek lesznek megfordítani az új jelzáloghitelek iránti csökkenő érdeklődést.

Vad árvágta

Az Európai Központi Bank a kamatemeléssel próbálja megfékezni a magas inflációt, a drágább hitelfelvétel ugyanis csökkenti a háztartások fogyasztását, és csökkenti az üzleti beruházásokat. Ennek eredményeként a gazdaságban csökken az új termékek iránti kereslet, lassítva az infláció növekedését. A jelenlegi áremelkedés azonban elsősorban a magas energiaárakkal magyarázható. Ezek pedig csak akkor csökkenhetnek, ha Európának sikerül pótolnia az orosz energiahordozókat. Problémát okoz azonban a különböző alkatrészek, például a csipek hiánya is. Különösen a Kínából érkező szállítások késnek, az ottani hatóságok ugyanis zéró toleranciát hirdettek a koronavírus ellen, így a járvány esetén nem haboznak az üzemek bezárásával. Ráadásul, ha a kínai üzemleállások véget is érnek, még az ottani termelés növelése sem fog sokat segíteni. A teherhajók hiánya miatt ugyanis az áruk jelentős része a kínai raktárakban végzi. Onnan így csak néhány hét vagy hónap múlva jut el az Európai Unióba. A korlátozott árukínálat pedig egyre magasabb árakat eredményez. Összegzésül elmondható, hogy az Európai Központi Bank kamatemelései így csak a hitelkamatok növelését eredményezik, az infláció lefaragására minimális hatással vannak.

Branislav Toma
A szerző a Trend gazdasági hetilap munkatársa