Törvény szabályozza az ingatlanok bérbeadását

Bérlakás, albérlet – a legtöbb ember élete során legalább egyszer közelebbi kapcsolatba kerül ezekkel a fogalmakkal: középiskolai vagy egyetemi tanulmányaik alatt sokan keresnek albérletet, a fiatal párok is általában albérletben kezdik életüket. Sokan ezért költöznek bérelt lakásba, mert az állandó lakhelyük közelében nem találnak munkát, a munkahely közelében pedig nem tudnak azonnal saját lakást, házat venni. Ilyen esetben az ingázás helyett az albérlet jobb megoldás lehet. Az idősebbek gyakran úgy próbálják kiegészíteni alacsony nyugdíjukat, hogy albérlőt fogadnak. De vannak olyanok is, akiknek a bérbeadás üzlet, komoly bevételi forrás, s egyszerre több ingatlant is így hasznosítanak. Magántulajdonban lévő lakást jelenleg a polgári törvénykönyv alapján lehet bérbe adni, az így szerzett jövedelem után pedig adózni kell. Sokan azonban még szerződést sem kötnek, csak szóban egyeznek meg, számlát sem állítanak ki. Ebből nemcsak az adóhivatallal szemben adódhatnak problémák, hanem esetenként a bérbeadó és a bérlő is kölcsönösen megkeserítheti egymás életét. A kormány úgy döntött, külön törvénybe foglalják a rövid távú ingatlanbérlés szabályait – egyrészt így próbálják csökkenteni az adózási kötelezettség alól kibúvó feketézők számát, másrészt a fölösleges problémákat megelőzendő egységesítik a bérbeadás alapvető feltételeit. A parlament néhány hete megszavazta az új normát, mely a szolgálati, valamint a szociális és az állam által támogatott bérlakásokat nem érinti, de 2014. május 1-jétől egységesíti a magán- és piaci bérbeadás szabályait. Az új jogszabály értelmében lakást vagy annak egy részét bérbe adni csak meghatározott időre lehet, éspedig legfeljebb két évre, illetve ugyanazon feltételek mellett kétszer meg lehet majd hosszabbítani a szerződést, hat év után pedig újat kell írni. Vagyis a rövid távú bérbeadás nem azt jelenti, hogy ingatlant ezentúl hosszabb időre nem lehet bérbe adni. Továbbra is lehet, csak több papírmunka lesz vele. Olyan esetben, amikor a bérbeadó és a bérlő egyaránt elégedettek, felhőtlen a kapcsolatuk, az új szabályok fölösleges bürokráciának tűnhetnek. Nehézségek és konfliktusok esetén azonban az új norma egyfajta fogódzó lehet, hogyan rendezzék a problémákat. Mi legyen a szerződésben?Jelenleg sokan nem kötnek bérleti szerződést. A májustól hatályos törvény szerint ezt minden esetben előírás, s azt legalább 2 példányban kell majd megfogalmazni: egy a bérbeadónál, egy a bérlőnél marad. A személyi adatokon kívül tartalmaznia kell a bérleti díj pontos összegét és a fizetés módját, az esetleges emelés és a kaució feltételeit, a bérbe adott ingatlan pontos állapotát, hibáit, az összes berendezést, felszerelést, a bérleti időt, a szerződés felmondásának feltételeit. Ezentúl a bérbe vett lakásba további albérlőt csak a bérbeadó írásos beleegyezésével lehet beengedni, és a bérlővel együtt neki is távoznia kell. A bérbeadónak pedig regisztráltatnia kell magát az adóhivatalban. Ha a bérbeadó nem teljesíti bejelentési kötelezettségét a jövedelemadóról szóló törvény értelmében, a bérleti díjat a polgári törvénykönyv szerint fogják kezelni. A bérlő igazolást kérhet arról, hogy a tulajdonos adózik a lakás után, a bérlő kérésére a bérbeadó azt köteles felmutatni. Aki nem regisztráltatja magát az adóhivatalban, annak – a Ľubomír Vážny beruházásokért felelős kormányalelnök szerint, aki az új törvényt kidolgozta – nem kell pénzbírságtól tartania, a büntetés csupán az lesz, hogy a feketéző elesik az új törvény nyújtotta jogi előnyöktől – az ugyanis problémák esetén a bérbeadónak védettséget biztosít a bérlővel szemben. „A bejelentési kötelezettség elmulasztása ez esetben nem von maga után a szó szoros értelmében vett szankciót, hanem inkább normatív ösztönző intézkedésről van szó” – olvasható a törvény indoklásában. Ha megromlik a viszony a bérlő és a bérbeadó között, például nem fizeti rendesen a bérleti díjat, a lakást nem a rendeltetésének megfelelően használja, megrongálja, a tulajdonos beleegyezése nélkül további albérlő(ke)t enged be, az mind a szerződés megsértésének minősül, és a tulajdonos törvényesen jár el, ha az ilyen bérlőt kiteszi az utcára, és a keletkezett kárt törvényesen behajthatja rajta. A bérbeadó kérhet kauciót, ez maximum a bérleti díj háromszorosa lehet, ebből levonható bárminemű tartozás és kár. Ha pedig a bérlő a megadott időn belül nem hajlandó elhagyni a lakást, illetve nem az eredeti állapotában adja vissza, és a kaució nem elég a keletkezett károk elhárítására, a tulajdonos jogszerűen visszatarthatja a bérlő vagyontárgyait. Ha viszont a bérbeadó nem regisztráltatja magát az adóhivatalban, hanem feketén adja ki lakását vagy akárcsak egy szobát, a hatóságok hivatalosan nem tudnak a dologról, így problémák esetén nem lehet hivatkozni arra, hogy a bérbeadásról szóló törvény alapján jogszerűen tartotta vissza a bérlő vagyontárgyait, hogy abból fedezze az esetleges károkat. Az adóhivatal büntethetNoha a rövid távú bérbeadásról szóló új törvény csak egyfajta normatív ösztönző intézkedést vezet be a feketézőkkel szemben, a hatályos adózási előírások alapján komoly pénzbírsággal sújtható mindenki, aki nem vallja be a bérbeadásból származó jövedelmét, s abból nem fizeti be az adót. A központi adó- és vámhivatal tájékoztatása szerint mindenkinek, aki valamilyen ingatlant – kivéve telket – bérbe ad, regisztráltatnia kell magát a bérleti szerződés aláírásától számított egy hónapon belül. Vagyis ha áprilisi dátum szerepel a szerződésen, legkésőbb május végéig kell felvenni a kapcsolatot az adóhatósággal. Mivel előre nem lehet megmondani, a bérbeadó pontosan milyen bevételre tesz majd szert, mindenkinek regisztráltatnia kell magát, de előfordulhat, hogy mégsem kell majd adót fizetni. Akkor nem keletkezik adófizetési kötelezettség, ha a bérbeadásból származó éves jövedelem nem lépi túl az 500 eurót. 2014-től annak is regisztráltatnia kell magát, aki nem egész lakást vagy házat ad bérbe, hanem egy részét, akár csak egy szobát. Ha az adóhivatal utólag rájön, hogy valaki nem teljesítette törvényes kötelességét, 20 ezer euróig terjedő pénzbírságot szabhat ki. Az ügy 5 év után elévül, ha addig nem jelenti fel valaki a feketéző bérbeadót, utána már nem büntethető.