Hogyan vásároljunk termőföldet Szlovákiában?

Számos hagyatéki eljárás tárgyát képezik a (nagy)szülőktől örökbe hagyott mezőgazdasági területek, és az örökösök sokszor nem tudnak velük mit kezdeni. Sokaknak nincs lehetőségük, sem tehetségük a földműveléshez, ráadásul gyakran több parcellán felaprózott, különböző községekben található földdarabokról van szó, így a tulajdonos még ha akarná is, csak nagyon körülményesen tudná az összeset megművelni. Vannak ellentétes esetek is, amikor valaki túlságosan nagy, összefüggő terület birtokában van, amelyet nehezen lehet értékesíteni, ezért próbálja felosztani kisebb részekre, és úgy kínálja a vevőknek, bérlőknek. Az ilyen tulajdonos nem mindig jár feltétlenül sikerrel, a mezőgazdasági területek felaprózásával kapcsolatban ugyanis bizonyos korlátozások vannak érvényben.

2 ezer négyzetméter

A telkek tulajdonjogának a rendezéséről szóló hatályos törvény értelmében a községek beépített területén kívül eső (szlovákul extravilán) szántóföldek, komlóültetvények, szőlők, kertek, gyümölcsösök, tartósan füvesített földrészletek és erdészeti hasznosítású földrészletek esetében tulajdonjog-átruházás, ajándékozás, öröklés miatt vagy más jogi művelet alapján az adott telek kisebbítésével nem lehet létrehozni 2 ezer négyzetméternél kisebb területet, erdők esetében pedig az alsó határ 5 ezer négyzetméter. Vagyis, például ha valaki örököl 0,3 hektárnyi területet, amelyet a telekkönyvben szántóföldként jegyeznek, és a falu határában, a beépített övezeten kívül fekszik, nem oszthatja ketté, és nem adhatja el csak a felét. Ilyen esetben a tulajdonos megpróbálhatja elintézni, hogy a szántóföldet minősítsék át, iktassák ki a mezőgazdasági területek közül. E célból az illetékes járási hivatal föld- és erdőügyi részlegén kell kérvényt benyújtani, és amennyiben jóváhagyják a dolgot, a nagyobb területet máris fel lehet osztani több kisebbre – még akkor is, ha az egyes részek 2 ezer négyzetméternél kisebbek lesznek. Így megkerülhető a földek szétaprózására vonatkozó tilalom, bár hosszadalmas intézkedéssel jár.

Nincsenek korlátozások

A 2019. február 11-től hatályos előírások értelmében a mezőgazdasági földterületek tulajdonjogának az átruházása, a földek eladása korlátozás nélkül lehetséges, és gyakorlatilag ugyanazok a – Polgári Törvénykönyvben lefektetett – szabályok vonatkoznak rájuk, mint bármelyik más ingatlanra. A termőföld átruházására vonatkozó szerződés klasszikus adásvételi szerződés, és ugyanúgy kell eljárni, mint bármely más szerződés esetében. Írásos megállapodásra van szükség, amely felmondható vagy visszavonható, ha erről a szerződésben megállapodtak, vagy ha a törvény így rendelkezik. Elvileg nincs különbség a közönséges adásvételi szerződés és a mezőgazdasági földterület adásvételi szerződése között.

Elővételi jog

Ha az egyik társtulajdonos el akarja adni egy részét, köteles azt a többi társtulajdonosnak felajánlani. Az ajánlatot írásban kell megtenni. Ha nem állapodtak meg olyan határidőben, amelyen belül az eladásnak meg kell történnie, akkor a vonatkozó törvényben előírt két hónapos határidőt kell alkalmazni, és annak a személynek, akinek a tulajdonrészt felajánlották, e határidőn belül meg kell fizetnie a vételárat. A vételárnak meg kell egyeznie a harmadik fél által a társtulajdonjogért felajánlott vételárral. Ha ezt a feltételt az értékbecslési ár megállapítása után sem tudja teljesíteni, az elővásárlási joga megszűnik. A kötelezettnek csak akkor nem kell ilyen ajánlatot tennie, ha a tulajdonostársi részesedés átruházása egy hozzá közel álló személyre, családtagra történik. Elővételi joga lehet a társtulajdonosnak, közeli személynek vagy családtagnak, valamint olyan személynek, akinek visszavásárlási joga van, melyet korábban az adásvételi szerződésben lefektettek. Rendkívüli esetben – védett területek esetében – az államnak is lehet elővételi joga.

Kataszteri hivatal

Bármilyen ingatlant vásárolunk, az adásvételi szerződés aláírásával még nem válunk a tulajdonosává. Nem szabad elfeledkezni a kataszteri hivatalról, ahol kérvényeznünk kell a tulajdonoscsere nyilvántartásba vételét, vagyis a mi tulajdonjogunk bejegyzését.

Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre vonatkozó javaslatról a helyileg illetékes kataszteri hivatalnak 30 napon belül kell döntenie. Ez a határidő 20 napra csökken, ha közjegyzői okirat formájában kötött szerződéssel rendelkezünk. A folyamat tovább gyorsítható az úgynevezett sürgősségi eljárás keretében. Ebben az esetben a kataszteri hivatalnak 15 napon belül kell döntenie, amiért 266 eurót kell fizetni. A telekkönyvi bejegyzést igénylő kérvényhez az adásvételi szerződést két példányban kell csatolni.

Ügyintézés

Ha a vevő abból a községből származik, melyben a termőföld is van, akkor szabadon megállapodhatunk vele, ha olyan agrárvállalkozóról van szó, aki az adott községben legkevesebb 3 éve vállalkozik, s ez esetben nem feltétlenül kell szlovák állampolgárnak lennie. A földet nem adhatjuk el olyan személynek (noha lehet agrárvállalkozó is), aki az adott községben legalább 3 éve nem vállalkozik.

Ha a vevő nem abból a községből van, melyben a termőföld található, akkor két helyen kell hirdetni: elektronikus hirdetményt kell feladni a termőföldek tulajdonjogának az átruházására vonatkozó ajánlatok nyilvános regiszterében, valamint ki kell függeszteni a községi hivatal hirdetőtábláján, illetve 10 ezer négyzetméternél nagyobb telek esetében újságban kell hirdetést feladni.

Ha az eladó nem talál vevőt a saját községében, akkor előnyben kell részesíteni a szomszédos községből származó vevőt, de feltétel, hogy legalább 10 éve állandó lakhellyel rendelkezik Szlovákiában, és legalább 3 éve agrárvállalkozóként tevékenykedik. Ha a szomszédos községben sem találunk vevőt, más szlovákiai településről származót is választhatunk, de feltétel, hogy legalább 10 éve állandó lakhellyel rendelkezik Szlovákiában, és legalább 3 éve agrárvállalkozóként tevékenykedik. Ha egész Szlovákiában nem találunk vevőt, más európai uniós országból is választhatunk.

A vevőnek még az adásvételi szerződés megkötése előtt írásos kérvényt kell benyújtania a járási hivatal föld- és erdőügyi részlegén, hogy ellenőrizzék a termőföldet és az eladás körülményeit. A kérvénynek tartalmaznia kell az azonosító adatokat: teljes név, állandó lakhely, illetve ha jogi személyről van szó, akkor a cég elnevezését/a vállalkozó nevét, székhelyét és azonosító számát (IČO). Csatolni kell néhány mellékletet is: az ajánlatok nyilvános regiszterében megjelent hirdetés számát; annak a községnek az igazolását, ahol az agrárvállalkozás folyik; becsületbeli nyilatkozatot, amennyiben fiatal gazdáról van szó; a község tájékoztatását arról, hogy a területrendezési terv szerint az adott telket mire kellene használni; a levél másolatát, melyben a vevő elfogadta az eladó árajánlatát; az állandó lakhelyről szóló igazolást, miközben a vevőnek legalább 10 éve Szlovákiában kell élnie.

A járási hivatal 30 napon belül kiad egy bizonylatot a feltételek teljesüléséről. Ezután aláírható az adásvételi szerződés, majd a kataszteri hivatalban írásban kell kérni, hogy az ingatlan-nyilvántartásban jegyezzék be a tulajdonosváltozást (návrh na vklad).