Évtizedekkel ezelőtt nem mindig készült írásos adásvételi szerződés, amikor egy-egy ingatlan tulajdonost cserélt. Előfordult, hogy az érintettek csak szóban egyeztek meg, de ez problémát okozhatott a későbbi hagyatéki eljárás során. A jelenség kapcsán – olvasói kérdésre válaszolva – az elbirtoklás intézményéről fejti ki véleményét ifj. Mészáros Lajos jogász.
Az ingatlanok elbirtoklásáról
Érdekes
Falun élünk. Mivel az utca felőli bejáratunk nem volt elég széles, nehezen fért be rajta a traktor, édesapám még 1992-ben megkérte a szomszédot, hogy adjon el a telkéből egy két méter széles és ötven méter hosszú darabot. Meg is egyeztek, amelyről egymás közt írást is készítettek, az ezer koronás vételár átvételéről is van elismervény, együtt mérték ki az eladott részt, amelyet ezután le is kerítettünk, és a mai napig használunk. Az írásos egyezség viszont a fiókban maradt, a telek pedig nem került a szüleink nevére, akik ma már nem élnek. A múlt évig nem is volt gond, amíg a szomszéd élt, de halála után a fia nemrég azzal jött, hogy az örökölt ingatlanát használjuk, és hogy adjuk vissza azt, vagy vegyük meg tőle. Nincs túl nagy összegről szó, de igazságtalannak tartjuk kétszer megvenni ugyanazt a telekrészt. Nemrég hallottunk az elbirtoklásról, ami talán a mi esetünkre is vonatkozhat – lehetséges, hogy elbirtoklással már megszereztük a tulajdont ehhez az ingatlanhoz?
Egy ingatlan tulajdonjogát elbirtoklással az szerzi meg, aki azt hosszabb időn keresztül birtokában tartja. A korábbi jog alapján az elbirtoklási idő harminckét év volt, ám Polgári Törvénykönyvünk 134. §-a ezt az időt jelenleg már „csak” tíz évben határozza meg. A tízéves elbirtoklási időnek megszakítás nélkül és háborítatlanul kell eltelnie. Amennyiben a birtoklást az eredeti tulajdonos megzavarja, az elbirtoklás megszakad, és a tíz évet elölről kell számítani. Ilyen eset, ha a tulajdonos a birtokost tíz éven belül az ingatlan visszaadására írásban felszólítja, vagy ha az ingatlannal rendelkezik, pl. eladja vagy bérbe adja azt.
A törvény szerint az elbirtoklás csak akkor következik be, ha a birtokos az ingatlant sajátjaként birtokolja, tehát úgy, mintha az ingatlan a saját tulajdona lenne. Az ingatlant birtokló személynek jóhiszeműnek (bona fide) kell lennie azzal kapcsolatban, hogy a birtokolt ingatlan valóban őt illeti. A jóhiszeműséget, vagyis azt, hogy a birtokló abban a tudatban van, hogy megszerezte a birtokolt ingatlant, egy, a vételárról szóló elismervénnyel, egymás között írott egyszerű szerződéssel, de az Alkotmánybíróság határozata alapján (II. ÚS 484/2015) bizonyos esetekben még a tanúk által alátámasztott szóbeli egyezséggel is bizonyítani lehet. A jóhiszeműség kiegészítő bizonyítéka lehet az is, hogy a birtokló az elbirtoklási idő alatt úgy fizette az ingatlanadót a birtokolt ingatlan után, mintha az már az ő tulajdona lenne. Ezzel ellentétben, amennyiben bérlő tart tíz éven keresztül birtokában ingatlant, azt nem birtokolhatja el, hiszen azt nem tulajdonosként, hanem bérlőként használta. Nem beszélve arról, ha valaki minden megalapozott ok nélkül csak „kisajátít” magának valamilyen területet, és azt tíz évig használja, nem birtokolja azt el.
Az elbirtoklás ténye tulajdonjogot létesít. Az elbirtoklás tényét 2021. májusáig a közjegyzőség is deklarálhatta, de a gyakori visszaélések miatt az elbirtoklott ingatlan kataszteri hivatalba való bejegyzése ma már csakis kizárólag bírósági döntés alapján történhet meg. Úgy tűnik, olvasónk esetében adottak az elbirtoklás feltételei, de a tulajdonjog létesítésének ügyében mindenképpen ajánlatos, hogy ügyvéd szolgáltatásait vegye igénybe, mert viszonylag bonyolult jogi kérdésről van szó, ahol fontos, hogy pontosan érvényesítse (valószínűleg megalapozott) jogait.
Olvasóink a jogásznak címzett kérdéseket az aniko.szentgali@ujszo.com e-mail-címre küldhetik.
Figyelem! Felnőtt tartalom!
Kérjük, nyilatkozzon arról, hogy elmúlt-e már 18 éves.
Támogassa az ujszo.com-ot
A támogatásoknak köszönhetöen számos projektet tudtunk indítani az utóbbi években, cikkeink pedig továbbra is ingyenesen olvashatóak. Támogass minket, hogy továbbra is függetlenek maradhassunk!
Korábbi cikkek a témában
2024. 09.29.
Hogyan alakulnak a ház- és lakásárak Szlovákiában?
2024. 09.03.
Kérjük a kommentelőket, hogy tartózkodjanak az olyan kommentek megírásától, melyek mások személyiségi jogait sérthetik.