A kettős (duplicit) tulajdonjogról

Az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdon- és egyéb jogok nyilvántartása manapság a Tt. 162/1995 sz. kataszteri törvény alapján valósul meg. A mai kataszteri rendszer jogelődje a telekkönyv (telekkönyvi nyilvántartás), amelyben – úgy, mint ma – a bejegyzéseknek ún. konstitutív jogi hatása volt, tehát az ingatlan tulajdonjoga csakis telekkönyvi bejegyzéssel szállt át a szerzőre. Ám a telekkönyvi rendszer 1950-es átszabása után egészen 1992-ig a tulajdonjog átruházásához elég volt maga a szerződés vagy a bírósági, ill. hivatali (pl. földkiutalásról szóló) döntés, tehát nem volt szükség bejegyzésre, ezért a szerződés sokszor a „fiókban” maradt, a telekkönyvi bejegyzés nem történt meg. Épp az említett időből származó bejegyzési mulasztások okozzák máig a legtöbb olyan helyzetet, amikor pl. egy telekhez több személynek is (hivatalos jogcímen alapuló) kizárólagos tulajdonjoga van – ez az ún. kettős, avagy „duplicit” tulajdonjog.

A kettős tulajdonjog egy igazságtalan jogi állapot, amely sosem tükrözi a valós tényállást, ezáltal jogbizonytalanságot okoz. A gyakorlatban, ill. matematikailag is lehetetlen, hogy egy ingatlan kizárólagos (100 %-os) tulajdonosa két eltérő személy legyen, ezért a tulajdonjogi rendezés mindig csak valamelyikük (vagy akár mindkettőjük) kárára történhet meg. Ám tekintettel arra, hogy a duplicitás megszűnéséig az adott ingatlannal egyik tulajdonos sem rendelkezhet érdemben (pl. nem adhatja el), vagyis tulajdonjoguk korlátozott, a kettős tulajdonjogot érdemes mielőbb rendezni, ami alapvetően 3 módon lehetséges.

Az első mód a tulajdonosok írásos megegyezése, amely alapján pl. valamelyikük átveszi az egész telket, vagy akár arányosan felosztják azt egy vázrajz szerint. A duplicitás ilyen esetben a megegyezés kataszteri betáblázásával szűnik meg. A másik mód egy ún. hibajavítási eljárás kezdeményezése, amely során a kataszteri hivatal javíthatja a duplicitást a felek javaslata alapján, de csak ha a javaslat tartalmazza az összes érintett tulajdonos hitelesített aláírásával ellátott írásos beleegyezését, tehát itt is feltétel a tulajdonosok közös akarata.

A harmadik mód általában akkor jön számításba, ha a felek nem tudnak megegyezni: ilyenkor bármelyikük keresettel fordulhat a bírósághoz, hogy az állapítsa meg, kit illet a telek, mintegy összehasonlítva, „ütköztetve” a tulajdonosok jogcímeit, melyekkel tulajdonjogot szereztek. Fontos tudni, hogy ugyan nem létezik egységes bírósági gyakorlat a duplicitási ügyek elbírálására, de a bíróságok figyelembe veszik pl. a jogcímek eredetét, a keletkezésük idejét, körülményeit stb.

Olvasónknak tehát több lehetősége is van a kettős tulajdonjog rendezésére, amelyek közül először is érdemes megfontolni a két fél közös megegyezésén alapulókat. Nem lehet ugyanakkor kizárni a bírósági kereset lehetőségét sem, ám szem előtt kell tartani, hogy mindig a peres út a leghosszabb és legköltségesebb megoldás.

ifj. Mészáros Lajos