Segítség a lakásvásárlóknak

A jelzáloghitelezés kamatlábai az elmúlt időszakban drasztikusan csökkentek, ennek köszönhetően megnőtt a házépítési kedvSomogyi Tibor felvételeSzinte nincs olyan ember, aki ne kapná fel a fejét a reklámokban ajánlott rendkívül alacsony hitelkamatlábak hallatán, a közvélekedéssel ellentétben azonban a jelzáloghitelek még mindig nem felelnek meg a lakosság legszélesebb tömegeinek. Hogy hitelhez jussunk, először is meg kell győznünk a bankot, hogy a felvett pénzt viszsza is tudjuk fizetni. ĺgy még mielőtt bármihez is kezdenénk, nem árt felmérni családi pénzügyeinket. A jelzáloghitelezés lényege azonban az, hogy a hitel mögött minden esetben állnia kell fedezetként egy olyan, Szlovákia területén lévő ingatlannak, amely a kölcsönkérő tulajdonában van, vagy éppen a hitelből szeretné megvenni, felépíteni. A fedezetként szereplő ingatlanra a jelzálogbank a törlesztés idejére terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. Jelzáloghitel felvételével így olyan kötelezettséget vállalunk, amely szerint ha nem fizetjük a tartozásunkat, az ingatlanunk, meghatározott szabályok szerint, pénzzé tehető és a vételár a tartozás rendezésére fordítható.

A konkrét pénzintézetek esetében különböznek az ügyfél fizetőképességének a kiszámításához szabott feltételek, vannak azonban bizonyos általános érvényű kritériumok. ĺgy a hitelt kérvényező havi nettó bevételeiből leszámítják az összes tételt – biztosítást, lakhatási költségeket és a létminimum öszszegét – amit köteles fizetni, és csak ha ezen felül is marad akkora fix összeg, ami megfelel legalább a kötelező hiteltérítés összegének, akkor megkaphatjuk a hitelt. Az ügyfelek legnagyobb megszűrése ebben a fázisban tapasztalható. A szakemberek szerint, ha az ügyfél a fizetőképesség szempontjából megfelel a banknak, akkor 99,9 százalékra biztos lehet benne, hogy megkapja a hitelt.

Miről szól a jelzáloghitelezés?

A törvény szerint ez a hitelforma a hosszabb futamidejű hitelek közé tartozik, ahol a visszafizetés határideje minimum 4 év, miközben a hitelt Szlovákiában található ingatlannal kell bebiztosítani. Felhasználása azonban valóban sokrétű, hiszen igénybe vehetjük lakások és házak vételénél, építésénél és felújításánál is. A magánszemélyek és társaságok számára egyaránt folyósított hitelt a bankok jelzáloglevelek eladásával finanszírozzák.

Szlovákiában elsőként, még 1997-ben, az Általános Hitelbank (VÚB) szerezte meg a jelzáloghitelezés nyújtásához szükséges állami engedélyt. Azóta ezt fokozatosan az egyik bank a másik után kapta meg, mára így összesen 8 pénzintézettől vehetünk fel ilyen hitelt. A már említett VÚB-n kívül a Tatra Banktól, az Istrobankától, a Szlovák Takarékpénztártól, a HVB Slovakiától, a ČSOB-tól, az UniBankától, és a legutóbb beindította a jelzáloghitelezést az OTP is.

Csökkenő kamatlábak

A jelzáloghitelezés kamatlábai az elmúlt időszakban drasztikusan csökkentek, és mára a szakemberek is elismerik, hogy a korábban csak egy szűk réteg számára hozzáférhető hitel az állami kamattámogatásnak köszönhetően az egyik legattraktívabb hitelformává vált. Emiatt a lakáspiacon az elmúlt időszakban nagyobb mennyiségű pénzösszeg jelent meg, mint korábban. Ehhez természetesen hozzájárultak a bankok, hiszen ma már 8,5 százalékos éves kamatozású hitelt is kínálnak. Az igazi lökést a piacnak azonban az állam adta. A jelzáloghitelek kamatterheinek enyhítésére az állam ugyanis a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek kamatához 4,5 százalékos támogatást nyújt a hitelintézeteknek, közvetve pedig a hitelfelvevőknek. A támogatás beépül a kamatokba, tehát az adósoknak csak a támogatással csökkentett kamatokat kell megfizetniük. A támogatás lakásépítéshez, az új és a használt lakások megvásárlásához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez, valamint a lakásszövetkezetek és társasházak közös tulajdonú részeinek felújításához hitelintézettől felvett jelzáloghitel-kamatokat csökkenti. ĺgy az említett 8,5 százalékos kamatozásnál az ügyfél csak 4 százalékos kamatot fizet, a nagyobbik részt az állam állja. A bankok a hitelhez szükséges forrásokat jelzáloglevelek kiadásával biztosítják. Ezek olyan hosszú lejáratú, leginkább az államkötvényhez hasonlítható értékpapírok, amelyeket 10-15 évre vagy még többre vásárolnak meg a befektetők. Biztonságukat a hitelek mögött lévő, fedezetként lekötött ingatlanok jelentik. A hosszú futamidő miatt a jelzáloglevél kibocsátásával szerezhető forrás a legolcsóbb források egyike is egyben. Ezért lehetséges, hogy kamattámogatások nélkül is a jelzáloghitelek kamata a legalacsonyabb. A kormány tehát azokhoz a hitelekhez ad 4,5 százalékos kamattámogatást, amelyek kamata amúgy is a legkedvezőbb. Ekkora kamattámogatás természetesen hosszú távon fenntarthatatlan, így nagy valószínűséggel az állam már a közeljövőben visszafogja magát. Tudják ezt a bankok, tudják ezt az ügyfelek is, így igyekeznek a legtöbbet kihozni az idei kedvezményekből.

Ki kaphat támogatást?

Ahhoz azonban, hogy megkapjuk a támogatást, a hitelt legfeljebb 30 éven belül vissza kell fizetnünk. Azonban nem ez az egyetlen feltétel. Támogatást ugyanis csak magánszemélyek és vállalkozók kaphatnak, ha a hitelt lakás vagy családi ház felújítására és építésére használják fel. Fontos, hogy csak egy hitelre kaphatunk támogatást, miközben a hitel nem haladhatja meg a 2,5 millió koronát. E felett az összeg felett ugyanis állami támogatásra már nem számíthatunk, hiszen az állami lakástámogatási koncepció szerint a támogatást elsősorban a kevésbé módos rétegek lakhatási problémáinak megoldásához adják. A támogatás mértékét mindig az illető év állami költségvetéséről szóló törvényben szabják meg. A támogatást azonban automatikusan megvonják tőlünk, ha a felvett hitelt nem a megfelelő célra használjuk fel, és akkor is, ha nem fizetjük időben a részleteket.

Kellemetlen a 70 százalékos korlátozás

A hatályos banktörvény értelmében a hazai pénzintézetek csupán az ingatlan árának 70 százalékáig nyújtanak jelzáloghitelt, vagyis a fennmaradó 30 százaléknyi összeget az ügyfélnek saját magának kell állnia. Tavaly még csupán a vételár 60 százalékig szólt a hitelkeret, vagyis történt előrelépés, azonban a csehországi feltételekhez képest még mindig van elmaradásunk. Nyugati szomszédunknál ugyanis egyes bankok a kiszemelt ingatlan beszerzési árának 100 százalékáig nyújtanak jelzáloghitelt. A szlovákiai bankok képviselői úgy vélik, a 70 százalékos határ meghúzása méltányos, ugyanis ha ezt eltörölnék, akkor kockázatosabbá válna a hitelek visszatörlesztése. (ú)