Mennyit változott a bérleti jogviszony a főbérlő javára?

Összeköltözünk a barátnőmmel, szeptembertől felszabadul a legénylakásom a város központjában. Megpróbálom kiadni piaci áron. Úgy rémlik, mintha a közelmúltban finomítottak volna a bérleti jogviszony szorításán a főbérlő javára. Ezek a változások érdekelnek.

Tavaly májusban lépett érvénybe a lakások rövid távú bérbeadásáról szóló 98/2014-es számú törvény. A jogalkotó szándéka az volt, hogy a lakásbérlés törvényes kereteit a piaci viszonyokhoz igazítsa; nem utolsó sorban ezen intézkedéstől is remélve a bérleti jogviszony „legalizálásán” és népszerűbbé tételén túl a munkavállalói mobilitás növekedését.

Az új törvénnyel párhuzamosan érvényben maradt a polgári törvénykönyv (PT) szerinti szabályozás is. A felek így maguk dönthetik el, mely szabályrendszer legyen bérleti viszonyuk alapja.

Az új szabályozás rugalmasabb – például a felmondási okokban.

A PT-vel szemben a szerződő felek a törvényben felsoroltakon túl további okokat is megjelölhetnek bérleti viszonyuk megszüntetésére. Feltétel azonban, hogy ez utóbbi indokok kiegyensúlyozottak legyenek.

Rövidült a felmondási idő tartama is – a legalább három hónaposról egyre. A lakás/berendezés vagy közös helyiségek rongálása, közerkölcsbe ütköző magatartás, a házirend megsértése vagy a bérleti díj kifizetésével való két hónapon túli késlekedés esetén akár tizenöt napra. A felmondási idő a kézbesítés napját követő napon indul, ellenben a polgári törvénykönyv szerinti szerződésekkel, melyeknél a felmondási idő csak a kézbesítést követő naptári hónap első napján kezd el telni. A PT-vel ellentétben pedig a felmondás érvénytelenségének megállapítása céljából indított bírósági per nincs hatással a jogviszony megszűnésére, míg az ügyben jogerős döntés nem születik. Az új szabályozás azért is előnyösebb a bérbeadónak, mert általa akár háromhavi lakbérnyi kauciót is kérhet a bérlőtől. Ebből a forrásból aztán a bérbeadó fedezheti az esetleges lakbérhátralékot, javítási költségeket, és követelheti, hogy ilyenkor a letétbe helyezett összeget a bérlő ismét feltöltse az eredeti értékre.

Az új szabályozás megengedi azt is, hogy a főbérlő egyoldalúan emelje meg a bérleti díj összegét, de csak a lakás fenntartásával járó költségek, közüzemi díjak növekedése vagy az éves infláció miatt. Ezért ily módon legfeljebb az áremelkedés / infláció mértékével növekedhet a bérleti díj.

A 98/2014-es törvény alapján legfeljebb két évig terjedő, határozott időre szóló bérleti szerződés köthető, melyet kétszer is meg lehet hosszabbítani – egyenként maximum két évre.

A szerződést írásba kell foglalni és a szokásos elemek (a felek és a lakás azonosító adatai, a bérleti díj és a bérlés időtartama stb.) mellett tartalmaznia kell a lakás/berendezés ismert hibáinak felsorolását és a bérlő nyilatkozatát arról, hogy tudatában van annak, hogy a szerződést a fenti törvény szerint kötötték.

Ahhoz viszont, hogy a főbérlő élvezhesse az új szabályozás előnyeit, regisztrálnia kell az adóhivatalban. A lakás bérbeadásából származó jövedelem ugyanis adóköteles, aki nem regisztrál az adóhivatalban, adócsalást követ el.

Az idézett jogszabályok hatályos változata online is elérhető a www.slov-lex.sk internetes honlapon.

A tájékoztatás nem minősül

jogi tanácsnak.