Tulajdonjogszerzés elbirtoklással

Jelige: Elbirtoklás. „1948-tól használunk egy kertet, amelynek tulajdonosa már nem él. Az elhunyt tulajdonos gyermekei szintén meghaltak, és már csak az unokák vannak életben. A kert nincs tulajdonlapon, csak parcellaszáma van, és amióta mi használjuk, fizetjük utána az adót, és most már szeretnénk rendezni. Hol és hogyan lehet elintézni a kert elbirtoklását?”

Farkas Vince, Csécsénypatony

Egy ingatlan tulajdonjogának megszerzése a Polgári Törvénykönyv 132. – 135c §-ai értelmében többféle módon lehetséges. A tulajdonjog átruházása történhet adásvételi, ajándékozási vagy egyéb szerződéssel, továbbá örökösödési eljárás nyomán, ugyanakkor a tulajdonjog megszerezhető elbirtoklással, kisajátítással, bíróság vagy egyéb hivatalos szerv jogerős döntése alapján.

Az elbirtoklás (vydržanie) a tulajdonjog megszerzésének egy kevésbé gyakori módja, amelynek szigorú törvény feltételei vannak. Az érintett személynek, elbirtoklónak minden kétséget kizáróan bizonyítania kell, hogy a szóban forgó ingatlant 10 éven át megszakítás nélkül, háborítatlanul, jogosan és jóhiszeműen birtokolta. Az ingatlan birtoklása abban az esetben jogos és jóhiszemű, ha valamilyen okból a birtokló meggyőződése, hogy az ingatlan az ő jogos tulajdona és a birtoklás egész időszaka alatt úgy lép fel mint jogos tulajdonos. Ez a helyzet adódhat például akkor, ha a felek olyan adásvételi szerződést kötnek, amely valamely oknál fogva érvénytelen, és így a tulajdonjog átírására nem kerül sor, de erről a tényről a vevőnek nincs tudomása. Amennyiben azonban ez a 10 év eltelte előtt a vevő tudomására jut, megszűnik a jóhiszeműsége, és elbirtoklással már nem szerezhet tulajdonjogot az illető ingatlanhoz. Egyértelmű esetekben, ha az elbirtoklás minden feltétele teljesített, az elbirtokló az ingatlan tulajdonosává válik. Erről az érintett kérésére a jegyző egy bizonylatot állít ki, melynek alapján megtörténik a tulajdonjog beírása a tulajdonlapra. Vitatott esetekben a tulajdonjog megállapítása a bíróság hatáskörébe tartozik.

A fent leírtak alapján egyértelmű, hogy olvasónk nem vált az ingatlan tulajdonosává elbirtoklással, mert nem teljesítette a fent leírt törvényi feltételeket, hiszen a birtoklás egész időszaka alatt tisztában volt azzal, hogy az ingatlan nincs az ő tulajdonában, ő csupán annak használója, és ebből az okból kifolyólag fizet utána ingatlanadót. A tulajdoni viszonyokat ezért más úton kell rendeznie, mégpedig adásvételi szerződéssel. Mivel tulajdonlap nem áll rendelkezésre, ki kell kérni a telekkönyvi hivatalból azt a birtoklapot, amelyen a parcella vezetve van. Ebből megállapítható, hogy ki az ingatlan utolsó nyilvántartott tulajdonosa, kinek a még életben lévő bármelyik jogos örököse póthagyatéki eljárást indíthat, és így az ingatlan tulajdonosává válhat. Ezután az új tulajdonostól már megvásárolható az ingatlan.

Gulyás Éva, a Kalligram Alapítvány Jogelemző Csoportjának munkatársa