A közös tulajdon megszüntetéséről

Szüleink jóhiszeműek voltak, amikor egyenlő arányban még életükben nővéremnek és nekem ajándékozták a családi házat és a hozzá tartozó kertet, azzal a szándékkal, hogy még életükben elrendezik vagyonuk sorsát, nehogy összevesszünk majd a hagyatékon. Mivel mindkettőnknek van családi háza, úgy gondoltuk, ha eljön az idő, eladjuk a közös tulajdont, de nem ez történt. Szüleink halála után megpróbáltunk megegyezni legalább a kert eladásáról, amely egy másik utcában végződik, és külön parcellaszáma van, de nem sikerült. Hogyan lehet megszabadulni egy ilyen közös tulajdontól, ha a nővérem semmibe se akar beleegyezni, már szóba sem áll velem?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) abból az alapelvből indul ki, hogy a tulajdonközösség fenntartását egyik társtulajdonostól sem lehet követelni, az ún. osztható közös tulajdon megszüntetését tehát bármelyik társtulajdonos igényelheti. A Ptk. (141. §) azt feltételezi, hogy a társtulajdonosok a közös tulajdon megszüntetéséről és a kölcsönös elszámolásról megpróbálnak megegyezni. A megegyezésnek az egyik módja az lehet, hogy az ingatlant a társtulajdonosok a természetben, fizikailag elosztják. Az ilyen ingatlannal kapcsolatos egyezséget írásba kell foglalni, és be kell tábláztatni az illetékes kataszteri hivatalban.

Abban az esetben, ha a társtulajdonosok nem tudnak megállapodni, a közös tulajdont valamelyik társtulajdonos indítványára a bíróság szünteti meg (Ptk. 142. §). A törvény a megszüntetési módok között sorrendet állított fel. Eszerint a közös tulajdon tárgyát elsősorban természetben kell megosztani. Másodsorban az a megosztási mód jöhet számításba, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyát megfelelő ellenérték fejében az egyik (vagy több) tulajdonostárs tulajdonába adja, harmadsorban pedig, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, akkor a közös tulajdont értékesíteni kell, és a vételárat el kell a társtulajdonosok között arányosan osztani.

Olvasónk esetére alkalmazva a fenti szabályokat: az első, a természetbeni megosztás valószínűleg csak a kerttel kapcsolatban volna lehetséges, mert a kert „egy másik utcában végződik és külön parcellaszáma van”, de a házat úgy, hogy két külön bejárata, két külön udvara legyen, és a két részt külön rendeltetésszerűen lehessen használni, már valószínűleg nehéz lenne megosztani. Adott esetben a bíróság azt is figyelembe veszi, hogy nem aránytalanul magas-e az a befektetés, amellyel két különálló egységet lehetne kialakítani.

Második lépésben a bíróság azt vizsgálná, hogy beleegyezik-e valamelyik tulajdonostárs, hogy megszerezze a tulajdont, mert szándéka ellenére senkit sem lehet tulajdonszerzésre kötelezni. Azután azt vizsgálná, hogy az a társtulajdonos, aki hajlandó átvenni a tulajdonrészt, képes-e kifizetni az ingatlan aktuális piaci értékét, és vizsgálná annak rászorultságát is.

Ha az egyik társtulajdonos sem hajlandó átvenni a másik társrészét, vagy nem képes azt kifizetni a másiknak, a bíróság elrendeli a közös tulajdon eladását, és a vételár arányos elosztását. Amennyiben a társtulajdonosok nem hajtják végre a döntést, végrehajtást is kérhet bármelyik közülük, és az ingatlan akár árverésen (tehát már nem piaci áron) is értékesíthető.

Végül tudni kell azt is, hogy egészen kivételes esetekben a bíróság nem kell, hogy megszüntesse a közös tulajdont. Ilyen ok pl., ha az ingatlan belátható időn belül törvényesen ki lesz sajátítva.