Már 3% alá is csökken a jelzáloghitel kamata

A pénzintézetek tavaszi akciói már télvíz idején kezdődtek, ami meglátszott a forgalmukon: februárban 335 millió euró értékben nyújtottak lakáshitelt, ami 45 százalékkal több mint 2013 februárjában. Vajon mi okozta azt a fejleményt, hogy bő másfél éve egyre intenzívebb a lakosság érdeklődése a jelzáloghitelek iránt? A jelenség több tényezőre vezethető vissza. A 2008 derekán elért csúcs óta országos átlagban 20%-kal estek az ingatlanárak, miközben a bérek hozzávetőleg bő 10%-kal nőttek. Azaz összességében mostanában a 2005-ös feltételek mellett juthatunk lakáshoz. Mindent egybevetve már 2012-ben 50-60%-kal nagyobb alapterületű ingatlant vásárolhattunk, mint 2008-ban, az ingatlanok árvágtája tetőfokán – azonos pénzügyi erőfeszítés mellett. Azóta még egy kedvező fordulat történt. Az Európai Központi Bank pénzesőt zúdított a bankokra, ezért jelenleg módfelett alacsonyak a betéti kamatok (hiszen a bankoknak nincs igazán szükségük a megtakarításokra), másrészt a hirtelen jött pénzt dolgoztatni kell, ezért a visszafogott költekezési kedvet látva minden korábbinál alacsonyabb kamaton kínálnak jelzáloghitelt. Csökkenő hitelkamatNéhány bank már 3% alá ment a kamatok terén, amire Szlovákiában eddig sohasem volt példa. „A bankok szinte versengenek a kamatok leszorítása terén, ez márciusban a lakáshitelek szezonnyitó hónapjában különösen érződött. Valószínűsíthető, hogy az év folyamán további kamatcsökkentések történnek” – vélekedett Ján Porázik, a Fincentrum elemzője. Valóban szembeszökő változásról beszélhetünk, hiszen míg 2013 márciusában az átlagos jelzáloghitel-kamat 4,28 százalékon mozgott, addig idén márciusban már 3,61 százalékra mérséklődött az átlag. Az átlagon belül persze viszonylag nagy a szórás, a kamat függ az ügyfél pénzügyi helyzetétől, a hitel nagyságától, a lekötés időtartamától. Azonban mindenképpen figyelemre méltó fejlemény, hogy néhány meghatározó pénzintézetnél már 3 százalék alatt kezdődik a jelzáloghitel kamata. Például áprilisban az ország legnagyobb bankja, a Szlovák Takarékpénztár 2,59 százalékra szorította le az induló hitelkamatot, az Általános Hitelbank (VÚB) 2,79 százaléktól indít, az UniCredit Bank kínálata pedig ugyancsak 3 százalék alá bukott, a harmadik legnagyobb hazai bankháznak számító Tatra Banka pedig kétéves kamatrögzítés esetén 3,05 százaléktól nyújt jelzáloghitelt. A jelzálog esetében egyetlen százalékpontnyi esés is 25–30 euróval mérsékli a havi törlesztő nagyságát, vagyis az ügyfél szempontjából nagyon fontos trendről van szó. A régit újra cserélikSokan érzékelik a kedvező fordulatot, az Általános Hitelbank adatai szerint az új jelzáloghitelek mintegy 30%-át azért veszik fel, hogy azzal kiváltsák a régi, jóval magasabb kamatozásút. Nem elhanyagolható kérdés, hogy hány éves lekötésű kamatot válasszunk. A piac mozgásaira legrugalmasabban az 1 éves lekötésű kamat reagál, másrészt az 5 éves lekötés mellett jobban lehet tervezni, igaz, ilyen hosszú időtartamhoz a legmagasabb kamat társul. Maroš Ovčarik, a Finančná Hitparáda banki hírportál elemzője azt vallja, „a legésszerűbb a 2 vagy 3 éves lekötés. Ugyanis ha a bankok pénzügyi újdonsággal rukkolnak elő, ha kamatot mérsékelnek, akkor ezt beépítik a 2–3 évre fixált hitelekbe is. Ez esetben akár 36 hónapon át tudja az ügyfél, hogy havi szinten mekkora a változatlan nagyságú törlesztőrészlete.” A kedvező fejlemények ellenére az eurózónában még így is a legmagasabb hitelkamatú országok közé tartozunk. Vajon miért? A bankok számára riasztó a 14% környékén mozgó munkanélküliség, hiszen így számos hitelfelvevő törlesztési gondokkal küszködhet, s ez óvatosságra inti őket. A másik szempont: a szlovák állampapírok után a bankok akár 3% kamatot is kapnak, vagyis e szint alá nem érdemes menniük. Itt kapcsolódik össze a makrogazdaság az átlagembert érintő problémával: ha a Fico-kormány a májustól várható és jövőre folytatódó megszorító intézkedések révén tartósan a kívánt szint, azaz a hazai össztermékhez (GDP) viszonyított 3% alá szorítja az államháztartás hiányát, akkor a pénzpiacok az igyekezetet Szlovákia jó osztályzatával honorálják, ami tartóssá teheti a napjainkban tapasztalt alacsonyabb hitelkamatokat. A hitelkamat mellett természetesen az egyéb paramétereket is tartsuk szem előtt. Például a hitel vezetésének költségeit, a hitel kezelési költségét, továbbá azt is érdemes megnézni, hogy az adott keresetünket figyelembe véve mekkora összeget hajlandó kölcsönözni a bank. Végeredményben a teljes hiteldíjmutató (szlovák rövidítése RPMN) ad reális képet a hitel terheiről. Még mielőtt az alacsony kamatok láttán örömtáncot lejtenénk, nem szabad szem elől téveszteni, hogy némi önrésszel is átlagosan 40–45 ezer eurós nagyságrendűek a felvett jelzáloghitelek, aminek terhét 20–25 éven át nyögi az ember. Vagyis bár a lakásvétel feltételei vonzóbbá váltak, továbbra is évtizedes terhet jelent a törlesztés. A törlesztés szabályaMivel tartós pénzügyi teherről van szó, ezért még mielőtt a bankhoz fordulnánk, mérjük fel anyagi lehetőségeinket, vessük egybe a havi nettó bevételünket a leendő törlesztőrészlet nagyságával. Általános jó tanács, hogy a törlesztőrészlet ne lépje túl a havi bevétel 33%-át, magyarán bevételünk egyharmadánál nagyobb részt. A legszerencsésebb, ha a hitelfelvétel előtt kipróbáljuk a 3/33/3 szabályát, azaz, a kölcsön előtt megpróbálunk három hónapon át annyit félretenni, amekkora a feltételezett törlesztőrészlet lesz. A 33 százalékról már szóltunk, a lényeg, a bank irányában meglévő terheink tartósan ne lépjék túl anyagi keretünk egyharmadát. Például ha a háztartásunk havi átlagbevétele 1200 euró, akkor a különböző törlesztőrészletek együttes nagysága ne lépje túl a havi 400 eurót. Végezetül az utolsó hármas azt jelenti, hogy képezzünk tartalékalapot, aminek nagysága érje el a 3 havi részlet nagyságát. Régi hitelt csak akkor váltsunk ki újjal, ha az új feltételei határozottan jobbak, mint a korábbié. Azt se feledjük, hogy amikor egy bank úgy hirdeti meg a hiteltermékét, hogy a kamat például 3,9%-nál kezdődik, akkor tudatosítsuk, ez csupán a legjobb helyzetben levő megbízható adósokra vonatkozik, azaz ne számoljunk azzal, hogy a legjobb feltételt kapjuk. Végül olvassuk el a szerződés apró betűs részleteit is, ezekből kiderülhet, van-e lehetőség a határidő előtti, pluszköltség nélküli törlesztésre.