Hogyan fog hatni a pénzügyi válság a hazai ingatlanpiacra?

Hogyan kezdődött az Egyesült Államokban a baj, az ingatlanpiac beomlása? Elsősorban is úgy, hogy az 1990-es években enyhítettek a szabályokon és olyan polgároknak is nagyvonalú jelzáloghitelt nyújtottak, akiknek ehhez hiányzott az anyagi fedezetük. „Mára a hitelek abszurd módon elszaporodtak, és most hirtelen összeadódtak. Nemcsak jelzálogból van padlásnyi rossz adósság, hanem az autóvásárlás is kölcsönből megy, a gyerek egyeteme ugyanígy, áruvásárlás, hitelkártya működtetése, áthidaló és görgetett kölcsönök, sőt itt játszik az államháztartási deficit meg az ország eladósodása is.

Ez a mostani, globális helyzet fogott egy ceruzát és összeadta a különböző rubrikákban szereplő tételeket, az összes kölcsönt, és azt mondja, tessék fizetni. Az összeg meghaladja a fejlett országok bruttó hazai össztermékének három-négyszeresét” – írja Almási Miklós elemző, hozzátéve: „Túl sok pénz keresett befektetési lehetőséget, ebből éltek a befektetési bankok. Sokkal több pénz forog tehát a piacokon, mint amennyi kéne. De hogyan lehet túl sok pénz? Úgy, hogy ez az egész mai pénzügyi rendszer a pénztömeg megsokszorozásáról szól. A pénztömeg, ami akkor jó, ha megfelel a gazdaság méretének. De ma – a globális versenypályán – már nem lehet mérni, nem lehet tudni, mi menynyi.

Ez a temérdek pénzügyi eszköz ma már áttekinthetetlen, nincs ember, aki egy adott pillanatban tudná, mennyit kockáztat mint befektető, s ami még roszszabb, hogy a legkockázatosabb pénzügyi eszközök semmiféle állami szabályozásnak és ellenőrzésnek nincsenek alávetve.” Jelenleg pedig éppen azt látjuk, ahogyan a fiktív pénz elillan a piacokról, akár úgy, hogy a bankok kasszája kiürül, akár úgy, hogy a korábban túlértékelt részvények most padlót fognak.

A problémák miatt ugyan lehet szidni a felelőtlenül eladósodó polgárokat, ám ők csak éltek a nekik kínált lehetőséggel. A jegybankok a 2001-es merényletek után minimálisra csökkentették az alapkamatot, ezzel olcsóvá tették a hiteleket, s megkezdődhetett az ingatlanok tömeges felvásárlása. A lakóházak, lakások iránti roham persze felverte az árakat: az Egyesült Államokban 2001 és 2007 dereka között 93 százalékos, Nagy-Britanniában pedig egyenesen 125 százalékos drágulást mértek.

A pénzügyi válság tehát a jelzálogpiacról indult ki, ezért nem csoda, hogy az omló bankok és a zuhanó tőzsdei részvények mellett az első kárvallottak az ingatlant frissen vásárlók közül kerülnek ki. A tengerentúlon ami még tavaly 1 millió dolláros házat jelentett, az most jó, ha 850 ezer dollárba kerül. Nagy-Britanniában az elmúlt évhez viszonyítva átlagosan egyenesen 25 százalékkal estek az ingatlanárak. Ez a trend megérzik Szlovákiába is. Az év eleje óta elkezdődött a régebbi építésű lakások árának fokozatos mérséklődése, legújabban pedig úgy tűnik, hogy a standardot meghaladó, továbbá a luxuskategóriába tartozó lakások, házak ára is mintha befagyott volna. Nem csoda, hiszen nálunk az elmúlt években száguldtak az árak.

A Knight Frank Residential Research globális ügynökség öszszesített adatai szerint világviszonylatban éppen Szlovákiában nőttek az egyik leggyorsabban az ingatlanárak. Az ügynökség táblázatából kiviláglik: 2007 és 2008 dereka között a leggyorsabban Bulgáriában drágultak a lakások, mégpedig 32,2 százalékkal, s utána máris Szlovákia jön 31,2 százalékkal. A szintén az élbolyba tartozó Csehországban az árak 25,4 százalékkal vágtattak, míg Hongkongban „csak” 25,1 százalékkal. Ehhez képest Ausztriában 5,4 százalékos, Magyarországon pedig mindössze 1,2 százalékos ingatlanár-növekedést regisztráltak. Nem csoda, hogy a pozsonyiak felvásárolták Rajkát és Hainburgot... A jelzálogválság által megsuhintott Egyesült Államokban viszont 2007 nyarához mérve közel 17 százalékkal estek az árak, az írek esetében a visszaesés 8,1 százalék, a szintén stagnáló balti államokban pedig 10 és 24 százalék közötti a zuhanás.

A régebbi, használt lakások ára már az év eleje óta süllyed, az újonnan épülő, magasabb standardot képviselő, vagy a luxus szegmensébe tartozó lakások árvágtája pedig megtorpan – különösen Pozsonyban, ahol némi túlkínálat tapasztalható. A földből gombamód kinövő irodaházak építésének hulláma ugyancsak csitul.

Az eredetileg a TriGránit által tervezett, a fővárosi Polus City Center közelében megálmodott Millenium Tower III irodaház megvalósítása máris bizonytalanná vált. „Érzékeljük a stagnálást, mind nehezebb értékesíteni az új irodaépületek kapacitását” – mondta Zuzana Stančoková, a Szlovák Takarékpénztár ingatlanfejlesztési részlegének vezetője. A bérleti díjak nem nőnek tovább, sőt az épületek működtetői bónuszokkal csalogatják az ügyfeleket.

„A válság hatására a bankok szigorítottak a feltételeiken. Ezzel párhuzamosan máris csökkent a hitelek és az ingatlanok iránti igény. Ezért az ingatlanfejlesztőknek lejjebb kell vinniük áraikat” - vélekedett Branislav Špirk, a szlovák ingatlanközvetítő irodák szövetségének munkatársa. (VB, Servisbr., shz)

További részletek szerdai nyomtatott kiadásunkban.