Ígéretes beruházás a földvásárlás

MOLNÁR IVÁN

A mezőgazdasági földekkel folytatott kereskedés az elmúlt tíz évben ugyanolyan hullámzó képet mutatott, mint a többi ingatlané. Mi az, ami az említett időszakban leginkább befolyásolta a földtulajdonosok és a lehetséges vásárlók viselkedését?

Az Agrár- és Élelmiszer-gazdasági Kutatóintézet Szlovákia tíz járásában követi nyomon rendszeresen a termőföld piaci árának és bérleti díjainak az alakulását. Elemzésünk szerint 2001 és 2003 között jelentős mértékben visszaestek a földeladások, mivel az emberek többsége kivárt, hogy milyen hatással lesz az uniós csatlakozásunk az árakra. A pozitív fordulatra épp emiatt a 2004-es uniós csatlakozásunkat követően került sor, amikortól, egészen 2006-ig dinamikus ütemben nőtt az eladott földterületek nagysága. Így míg 2003-ban kevesebb, mint 10 millió négyzetméternyi mezőgazdasági hasznosítású földterület cserélt gazdát, 2006-ra ez megközelítette a 35 millió négyzetmétert. A gazdasági válság miatt azonban 2008-ban és 2009-ben újabb drasztikus visszaesésnek lehettünk tanúi, hiszen 2009-ben már 15 millió négyzetméternél is kevesebb földet adtak el. Ami viszont érdekes, hogy 2009-ben ugyanúgy nagyjából 5 ezer parcella cserélt gazdát, mint 2006-ban, vagyis a gazdasági válság során elsősorban a kisebb alapterületű földektől váltak meg a tulajdonosaik.

A lakóingatlanok ára az uniós csatlakozásunkat és az euró bevezetését megelőzően is megugrott, és az árak jelentős mértékben nőttek a gazdasági válságot megelőző, dinamikus gazdasági növekedést felmutató időszakban is. Mindennek a válság vetett véget, az elmúlt két évben a piaci árak így csökkentek. Megfigyelhető egy hasonló tendencia a termőföldek esetében is?

Az egy hektárnál nagyobb, mezőgazdasági célokra használt földek piaci ára 2001 óta folyamatosan nőtt. Az árak szempontjából az egyik legkirívóbb évnek 2008 számított, amikor elsősorban a kisebb földek cseréltek gazdát. Mivel a tapasztalataink azt mutatják, hogy minél több kisebb parcella cserél gazdát, annál nagyobb az átlagos árszint, így nem csoda, hogy ebben az évben az átlagos árszint is megugrott. Egyes esetekben akár a háromszorosával is nőttek az árak, azonban ezt követően a gazdasági válság enyhén visszavetette az árszintet.

Az Európai Unió többi tagországához képest azonban nálunk viszonylag még mindig olcsóbban lehet földhöz jutni…

Ha Szlovákiát az unió többi országával hasonlítjuk össze, mi nagyjából a 27-es mezőny közepén vagyunk. Németországban háromszor, Franciaországban kétszer olyan drágák a földek, mint nálunk. Enyhén magasabbak a piaci árak Magyarországon is. Tőlünk olcsóbban lehet földhöz jutni például a balti államokban.

Akik a mezőgazdasági hasznosítású földekbe szeretnék fektetni a pénzüket, azok számára fontos tudni, hogyan alakulnak az árak az elkövetkező időszakban. Folytatódik a gazdasági válság okozta stagnálás, vagy beindul egy erőteljes növekedés?

Az előttünk álló időszakban a földpiac várhatóan túlteszi magát a gazdasági válság okozta sokkon, és újra növekedési pályára áll. A válságot ugyan még nem tudhatjuk teljes mértékben magunk mögött, a pénzpiacokon azonban már tapasztalható egyfajta stabilizáció. Az elkövetkező időszakban így a mezőgazdasági hasznosítású földterületek piaci árának növekedésére számíthatunk. Egy bizonyos ponton felül az árak a hazai befektetők és gazdák számára már túl magasak lesznek, a külföldiek, különösen az olyan országokból származók számára, mint Hollandia, ahol tízszer magasabbak az árak, azonban továbbra is vonzó beruházásnak számít majd a szlovák föld. Nem hivatalos információk szerint már az elmúlt időszakban több olyan előszerződést kötöttek a tulajdonosokkal, amit nem tüntettek fel a kataszteri nyilvántartásban, vagyis a vételárat ugyan már kifizették a tulajdonosnak, a papíron azonban hivatalosan még mindig a régi tulajdonos neve szerepel. Ezek valószínűleg azzal számoltak, hogy idén már nem igényeljük a külföldiek földvásárlási moratóriumának a meghosszabbítását, így semmi akadálya sem lesz az adásvétel legalizálásának. Most, hogy kértük a hosszabbítást, ezeknek még pár évet várniuk kell.

A külföldiek földvásárlási jogának a tilalmát három évvel szeretné meghosszabbítani a kormány. Milyen hatással lesz ez az árakra?

A moratórium meghosszabbítása enyhén ugyan visszafoghatja az áremelkedést, jelentősebb hatása azonban nem lesz, hiszen a befektetők is tudják, hogy a mostani hosszabbítás lesz az utolsó.

Aki befektetési szándékkal vásárol földet, a vételt követően többnyire bérbe adja a gazdáknak. Mi a helyzet a bérleti díjakkal?

Szlovákiában leggyakrabban 5-10 évre kötnek bérleti szerződést a földekre, ami az összes szerződés 56 százaléka. A bérleti díjak általában a hivatalos ár 1-4 százalékában vannak meghatározva, ugyanakkor rendkívül széles skálán mozognak. A hektáronkénti bérleti díj 3,92 és 135,43 euró között van. A földet bérbe vevők harmada hektáronként 20-40 euró közötti összeget fizetett a tulajdonosoknak. További csaknem harmaduk 20 eurónál kevesebbel megúszta. A legmagasabb átlagos bérleti díjakat Nagyszombat megyében regisztráltuk, a legalacsonyabbakat pedig Eperjes megyében.

Végezetül, ön személy szerint mit ajánlana olvasóinknak? Megéri a pénzüket földvásárlásba fektetni?

A termőföld továbbra is az egyik legkevésbé rizikós befektetésnek számít. Figyelembe véve bolygónk éghajlatváltozását, a mezőgazdasági hasznosítású földek egyre nagyobb értéket jelentenek majd. Az ENSZ Élelmezési és Mezőgazdasági Szervezete (FAO) szerint 2050-ig 80 százalékkal nő az élelmiszerek iránti kereslet, ami a földek iránti kereslet növekedésével jár majd. A termőföldek ára így egész biztosan nem csökken, sőt, az elkövetkező években további növekedésre számíthatunk.