Az előszerződésről és a „foglalóról”

Először is tisztáznunk kell, hogy Polgári törvénykönyvünk (Ptk.) nem ismeri a „foglaló” jogintézményét, ezért a régi magyar szokásjogra alapozott foglaló kétszeres visszafizetése jogilag nem követelhető. Olvasónk szándékából kiindulva azonban megállapítható, hogy adott esetben a jövőbeni szerződés megkötésének biztosítására előleget adott. Volt barátja ezt az előleget természetesen vissza kellett, hogy adja, egyébként jogalap nélkül gazdagodott volna, de maga az előleg még nem kötelezi szerződéskötésre a jövőbeni eladót. Annak biztosítására, hogy volt barátja csak olvasónknak, illetve az ő lányának adhassa el a telket, egyébként lett volna megoldás, a Ptk. 50a. §-a alapján ugyanis rendelkezésre állt az ún. előszerződés (szlovákul: zmluva o budúcej zmluve) lehetősége.

Az előszerződés egy megállapodás, amelyben a szerződő felek megegyeznek, hogy egy későbbi meghatározott időpontban (vagy ha egy bizonyos feltétel bekövetkezik) végleges szerződést kötnek. Az előszerződés lényege, hogy ha a felek ilyet kötnek, akkor a végleges szerződés a megegyezett feltételekkel a bíróságon is érvényesíthető. Vagyis, ha pl. valaki a jövőben szeretne valamit megvenni (mint pl. olvasónk), és azt akarja, hogy azt a dolgot csakis neki adják el, mégpedig a már korábban rögzített vételáron, akkor előszerződést kell kötnie.

Az előszerződést a szerződésekre előírt formában kell megkötni. Ha tehát a szerződés tárgya ingatlan, akkor kizárólag írásban köthető meg. Az ilyen szerződésnek általában tartalmaznia kell: a szerződő felek adatait, a tárgyának pontos meghatározását és a felek aláírását, adásvétel esetén pedig a vételárat és a kifizetés módját is (beleértve az előszerződés megkötésekor kifizetett előleget). Az előszerződés egyik legfontosabb eleme pedig annak az időpontnak a meghatározása, amikor a felek kötelesek megkötni a végleges szerződést. Ez az időpont nem kell, hogy mindig számszerű legyen, pl. olvasónk esetében így is meg lehetett volna fogalmazni: A szerződő felek kötelezik magukat, hogy a végleges szerződést XY hagyatékátadó határozatának jogerősségétől számított 15 napon belül kötik meg.

Ha a meghatározott időpontig a végleges szerződés nincs megkötve, az azt követő 1 éven belül indítványozható, hogy a bíróság a felek előszerződésben rögzített szándéka szerint véglegesítse az (pl. adásvételi) előszerződést, amelyet a bírósági döntés alapján már bejegyeznek a nyilvántartásban. Ám ha az előszerződés megkötése után lényeges változásokra kerülne sor (pl. a végleges szerződés megkötését a felek túl messzi időpontra állítják be, ameddig extrém módon növekednek a piaci árak), a bíróság a végleges szerződéskötésre tett indítványt el is utasíthatja.